Czy odsetki od zaciągniętego kredytu na zakup nieruchomości stanowią koszty uzyskania przychodu?

Podatnicy, aby prowadzić działalność gospodarczą, potrzebują odpowiedniej siedziby - mieszkania czy też większego lokum np. całego budynku. Przeważnie zakup tych lokali, budynków finansowany jest funduszami pozyskanymi dzięki kredytom i pożyczkom.  O ile raty kapitałowe nie są ujmowane jako koszty w KPiR, to odsetki z tytułu zaciągniętego kredytu na zakup nieruchomości mogą zostać do nich zaliczone. Konieczne jest jednak spełnienie określonych warunków.

Definicja kosztu

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, za wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 (czyli np. wydatków na nabycie gruntów, grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu karnym skarbowym, podatku dochodowego).

Na podstawie tego przepisu można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszystkie, odpowiednio uzasadnione wydatki związane z osiągnięciem przychodów. W stosunku do każdego wydatku powinno się oddzielnie ustalić związek przyczynowo-skutkowy związany z przychodem, czego ciężar spoczywa indywidualnie na każdym podatniku. Jak to jest w przypadku odsetek od kredytów ?

Odsetki od kredytów

Art. 23 ust. 1 pkt 8a ustawy o PIT mówi, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), za wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Punkt 32 tego samego artykułu wyłącza także z kosztów z uzyskania przychodów naliczone lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Zgodnie z art. 22 i 23 uznaje się, iż zaliczenie odsetek od kredytu do kosztów podatkowych, uzależnione jest od istnienia związku przyczynowo - skutkowego między zaciągniętym kredytem na zakup nieruchomości a przychodami osiąganymi z działalności gospodarczej a także fakt opłacenia tych odsetek. Związek przyczynowo - skutkowy kredytu z osiąganymi przychodami oznacza, iż nieruchomość, na zakup której zaciągnięto kredyt, musi służyć w celu wykonywania działalności gospodarczej a przedsiębiorca powinien osiągać dzięki niej przychody.

Trzeba jednak pamiętać, aby przy klasyfikacji odsetek jako kosztu podatkowego uwzględnić art. 23 ust.1 pkt 33 ustawy o PIT. Według tego przepisu do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się odsetek, prowizji  i różnic kursowych od pożyczek (kredytów), które zwiększają koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Oznacza to, iż jeśli nieruchomość jest w trakcie budowy (przebudowy bądź przystosowania), a przedsiębiorca spłaca w trakcie realizacji inwestycji kredyt wraz z należnymi odsetkami, to odsetki te nie stanowią kosztu uzyskania przychodu. Odsetki te zwiększają wartość nieruchomości do czasu zakończenia jej budowy.

Podsumowując, aby odsetki od kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości mogły być uznane w bieżącym okresie jako koszty podatkowe konieczne jest spełnienie następujących warunków:

  • zaciągnięty kredyt pozostaje w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami uzyskiwanymi przez podatnika z prowadzonej działalności gospodarczej,
  • odsetki zostały zapłacone,
  • odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Księgowanie następuje w kol. 13 Podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów - pozostałe wydatki.

Odsetki od kredytu prywatnego

W przypadku, gdy przedsiębiorca używa część swojego prywatnego mieszkania do celów prowadzenia działalności gospodarczej, a na jego zakup zaciągnął prywatny kredyt, odsetki z tego tytułu również można zaliczyć do kosztów. Warunkiem jest ustalenie odpowiedniej części odsetek, która odnosi się do prowadzonej działalności. Wysokość odsetek podlegających zaliczeniu do kosztów wylicza się w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia wykorzystywanego mieszkania do celów prowadzenia działalności gospodarczej do całkowitej powierzchni mieszkania. W tym przypadku, aby zaliczyć odsetki do kosztów uzyskania przychodów, należy pamiętać o właściwej dokumentacji dotyczącej podziału mieszkania na cele prywatne i służbowe, dokumentacji kredytu oraz o faktycznej zapłacie odsetek. Ponadto, gdy przedsiębiorca zaciąga kredyt prywatny, który w całości przeznacza na cele działalności gospodarczej (np zakup maszyn, komputerów), wtedy również odsetki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Konieczne będzie w tej sytuacji jedynie odpowiednie udokumentowanie przeznaczenia kredytu a odsetki będzie można uznać jako koszty podatkowe.