Działalność gospodarcza w mieszkaniu a podatek od nieruchomości

Wielu przedsiębiorców, którzy obecnie zarządzają znanymi na całym świecie firmami zaczynało od prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu. Z możliwości tej nadal korzysta mnóstwo właścicieli firm. Jest to rozwiązanie, które pozwala na znaczne oszczędności - możliwe jest bowiem zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z eksploatacją lokalu w części przeznaczonej do celów firmowych. Należy jednak pamiętać o minusach działalności gospodarczej w mieszkaniu - zaliczyć do nich można z pewnością częste podwyższanie przez gminę podatku od nieruchomości. Z jakiej przyczyny? Wyjaśniamy poniżej.

Podatek od nieruchomości - stawkę ustali gmina

Każdy przedsiębiorca, który podjął decyzję o prowadzeniu działalności we własnym mieszkaniu musi pamiętać, że informację o tym powinien przekazać do urzędu gminy. Na tej podstawie ustalane jest bowiem, czy dochodzi do przekształcenia mieszkania (lub jego części) w lokal użytkowy.

To, jaka będzie stawka podatku od nieruchomości, zależy od decyzji gminy. Uchwala ona jego wysokość w oparciu o ogłaszane w drodze obwieszczenia Ministra Finansów wysokości maksymalnych stawek podatku od nieruchomości. W 2014 roku dla lokalu mieszkalnego danina ta wynosi 0,74 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast dla budynku lub jego części, które są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz zajęte na prowadzenie działalności, podatek ten wynosi 23,03 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. Jak widać - różnica jest ogromna.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu - zawsze zmiana sposobu użytkowania?

W tym miejscu należy podkreślić, że nie zawsze następuje zmiana sposobu użytkowania lokalu (a tym samym nakładany jest wyższy podatek od nieruchomości). Ma ona miejsce w sytuacji, gdy mieszkanie w całości lub w wydzielonej części służy jedynie prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast firma jest prowadzona w pomieszczeniu, które wykorzystywane jest także do celów mieszkaniowych, wówczas nie ma podstaw do zmiany stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Oznacza to, że samo prowadzenie działalności w mieszkaniu nie jest podstawą do płacenia wyższego podatku. Powstanie ona natomiast, kiedy przedsiębiorca wydzieli pokój np. na cele stworzenia w nim biura lub gabinetu lekarskiego. Samo wstawienie biurka, komputera i regału z kilkoma segregatorami nie jest wystarczające do ustanowienia wyższej stawki daniny.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu - jak ustalana jest zmiana sposobu wykorzystywania lokalu?

Przy ocenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu brane są pod uwagę warunki określone w art. 71 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym przez taką zmianę rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.

Definicja ta nie wyjaśnia jednak szczegółowo, kiedy można uznać, że zmianie uległ sposób wykorzystywania lokalu. W takim wypadku można odwołać się do orzecznictwa, np. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 15 marca 2012 r. (sygn. akt II SA/Go 57/12), czy też wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2007 r. (sygn. akt II OSK 306/06). Z przytoczonych wyroków wynika, że przedmiotowych ustaleń należy dokonać poprzez porównanie nowego sposobu użytkowania obiektu (nowej funkcji, działalności, która ma być prowadzona w obiekcie) ze sposobem jego użytkowania określonym w decyzji o pozwoleniu na budowę, ewentualnie ze sposobem użytkowania wskazanym w późniejszych decyzjach, takich jak pozwolenie na użytkowanie.