Jak amortyzować lokal mieszkalny?

Zakupiłeś lokal mieszkalny? Zastanawiasz się się, czy można go wpisać do ewidencji środków trwałych, a następnie poddać amortyzacji? Jak określić wartość początkową w tym przypadku? Poniżej znajdziesz odpowiedzi na te wszystkie pytania. Sprawdź, jak amortyzować lokal mieszkalny!

Budynek i lokal mieszkalny - objaśnienie

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów dotyczącego Klasyfikacji Środków Trwałych za budynek mieszkalny uważa się obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej używana jest do celów mieszkalnych.

Uwaga!

Jeśli mniej niż 50% całkowitej powierzchni użytkowej budynku jest wykorzystywane na cele mieszkalne, zostanie on sklasyfikowany jako niemieszkalny.

 

Według wspomnianego powyżej dokumenty lokal mieszkalny jest wydzielonym trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielnym lokalem mieszkalnym. To pojęcie stosuje się także względem części lokalu mieszkalnego, która ma nie mniej niż 10 m2 powierzchni (tylko w przypadku, gdy jest ona oddzielnym przedmiotem najmu).  

Co klasyfikuje lokal mieszkalny jako środek trwały?

Aby wpisać lokal mieszkalny do ewidencji środków trwałych swojego przedsiębiorstwa, należy się upewnić, czy realizuje on warunki zawarte w art 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według nich musi być przede wszystkim własnością lub współwłasnością przedsiębiorcy, a zakładany okres jego użytkowania musi być dłuższy niż jeden rok. Co więcej, powinien być kompletny i nadający się do użytku. Trzeba także udowodnić, że zostanie on przeznaczony do celów działalności gospodarczej albo że przedsiębiorca odda go do użytku na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.   

Jak określić wartość początkową lokalu mieszkalnego jako środka trwałego?

Jeśli już lokal mieszkalny zostanie wpisany do ewidencji środków trwałych firmy, należy go amortyzować w czasie. Jest to jednak niemożliwe bez ustalenia jego wartości początkowej. Metoda jej określenia zależy od sposobu nabycia lokalu.

  • Nabycie odpłatne

Wartość początkową lokalu mieszkalnego stanowi (zgodnie z ustawami o PIT i  CIT) cena nabycia.

  • Nabycie częściowo odpłatne

Za wartość początkową uważa się cenę nabycia powiększoną o wartość przychodu określoną w art. 11 ust. 2b (ustawa o PIT) lub powiększoną o wartość przychodu określoną w art. 15 ust. 5a (ustawa o CIT).

  • Środek trwały wytworzony we własnym zakresie

Za wartość początkową środka trwałego uważa się (w oparciu na ustawach o PIT i CIT) koszt jego wytworzenia.

  • Środek otrzymany jako darowizna, spadek lub w inny nieodpłatny sposób

Wartość początkowa jest tożsama z wartością rynkową lokalu w dnia jego nabycia, jeśli umowa o nieodpłatnym przekazaniu lub umowa darowizny nie ustaliła tej wartości jako niższej (ustawy o PIT i CIT).

  • Wkład niepieniężny (aport) wniesiony do spółki niebędącej osobą prawną

  1. Wartość początkowa środka trwałego (w oparciu o ustawę o PIT i CIT) równa się jego wartości początkowej, od której były dokonywane odpisy amortyzacyjne, jeśli przedmiot był już amortyzowany.

  2. Wartość początkową środka trwałego (zgodnie z ustawą o PIT i CIT) stanowią wydatki poniesione na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu, niezaliczone do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie (jeśli przedmiot wkładu nie był jeszcze amortyzowany).

  3. Wartość początkowa środka trwałego jest wartością określoną zgodnie z art. 19 ustawy o PIT lub art. 14 ustawy o CIT, jeśli ustalenie wydatków na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu przez wspólnika wnoszącego wkład, będącego osobą fizyczną, jest niemożliwe i przedmiot wkładu nie był wykorzystywany przez wnoszącego wkład w prowadzonej działalności gospodarczej, z wyłączeniem wartości niematerialnych i prawnych wytworzonych przez wspólnika we własnym zakresie.

  • Otrzymanie lokalu w związku z likwidacją osoby prawnej

Wartość początkowa (zgodnie z ustawami o PIT i CIT) równa się wartości poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ale nie może być wyższa od ich wartości rynkowej.

  • Nabycie lokalu w związku z przekształceniem przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną w jednoosobową spółkę kapitałową

  1. Wartość początkową (według ustawy o CIT) stanowi wartość początkowa, od której dokonywane były odpisy amortyzacyje.

  2. Wartość początkowa (zgodnie z ustawą o CIT) to wartość poniesionych wydatków na nabycie lub wytworzenie składników majątku, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie (jeśli rzeczy lub prawa nie były wcześniej amortyzowane).

Ważne!

Zgodnie z art. 22g ust. 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

“Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.”

Jak amortyzować lokal mieszkalny?

Podatnik, który wprowadził swój środek trwały do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ma obowiązek rozpoczęcia jego amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła ta czynność.

W przypadku lokalu mieszkalnego amortyzacji można dokonywać przy użyciu jednej z trzech metod:

  1. liniowej - należy wtedy zastosować stawkę podaną w Wykazie stawek (jest to załącznik do ustawy o PIT), dla lokali mieszkalnych ustalono ją na 1,5% w skali roku; przy pomocy tej metody środek trwały będzie amortyzowany przez przez okres 66 lat i 8 miesięcy,

  2. liniowej przyspieszonej - należy zastosować, gdy lokal mieszkalny używany jest w warunkach:

  • złych (wtedy trzeba skorzystać z współczynników nie wyższych niż 1,4; maksymalnie stawka może wynieść 2,1%)

  • pogorszonych (wtedy trzeba skorzystać z współczynników nie wyższych niż 1,2; maksymalnie stawka może wynieść 1,8%)

Stawki pochodzące z Wykazu stawek amortyzacyjnych mogą być podwyższane (aż do wartości maksymalnych podanych powyżej) zgodnie z art. 22i ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT.

Pamiętaj!

Użytkowanie lokali w złych warunkach dotyczy budynków i budowli, które są pod ciągłym wpływem środków chemicznych, a szczególnie jeśli służą one wytwarzaniu, produkowaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Do złych warunków zalicza się także silne działanie na budynek niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie albo wydzielających się w postaci oparów, które emitowane są z innych obiektów, znajdujących się w pobliżu.

Natomiast użytkowanie w pogorszonych warunkach dotyczy tych budynków lub budowli, które są pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, nagłych zmian temperatury, znacznych drgań i innych czynników przyspieszających zużycie obiektu.

 3.liniowej indywidualnej - można ją zastosować, tylko jeśli spełni się dwa warunki:

  • lokal musi być używany (od co najmniej 60 miesięcy) lub ulepszony (przed wprowadzeniem do ewidencji, wydatki poniesione przez podatnika w celu ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej),

  • wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych firmy

Decydując się na amortyzację liniową indywidualną w przypadku lokalu mieszkalnego, należy pamiętać, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat i  tym samym trzeba będzie zastosować stawkę 10 % w skali roku.

Jedną z trzech omówionych metod trzeba wybrać przed rozpoczęciem amortyzacji, a następnie co do zasady stosować ją aż do pełnego zamortyzowania lokalu mieszkalnego.