Jak założyć biuro nieruchomości? Praktyczne wskazówki

Biuro nieruchomości pomysłem na biznes? Oczywiście! Zwłaszcza po deregulacji zawodów w 2014 roku, od którego momentu pośrednik nieruchomości nie musi posiadać licencji zawodowej. Jak założyć biuro nieruchomości i jakie formalności się z tym wiążą? Te i inne kwestie opisuje poniższy artykuł.

Ogólna charakterystyka biura nieruchomości 

Działalność biura nieruchomości polega między innymi na:

  • łączeniu stron transakcji chcących nabyć, zbyć, wynająć lub wydzierżawić nieruchomość,

  • weryfikowaniu stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości,

  • prezentowaniu nieruchomości,

  • prowadzeniu negocjacji,

  • doradztwie,

  • zbieraniu danych i dokumentów,

  • braniu udziału w uzgadnianiu treści umów.

Szczegółowy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarty jest w umowie pośrednictwa, wymaga ona formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Dobre biuro nieruchomości zajmuje się wszystkim kompetentnie, bada stan nieruchomości, jej historię i stan prawny. Jeżeli to konieczne służy radą w razie ewentualnych problemów i organizuje spotkanie z prawnikiem. Jest w stanie załatwić wszystkie pozwolenia i dokumentacje związane z nieruchomością, m.in. plany zagospodarowania czy wypisy z ewidencji gruntów. Na koniec pomoże uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny i umówi z notariuszem.

Wstępne wymagania związane z prowadzeniem biura nieruchomości

Ze względu na deregulację zawodów od 1 stycznia 2014 roku działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami nie wymaga już posiadania licencji zawodowej. Nie są także konieczne inne licencje, zezwolenia czy koncesje. W praktyce każda osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych, może założyć biuro nieruchomości.

Dopuszczalne formy prowadzenia biura nieruchomości

Biuro nieruchomości może być prowadzone w formie jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki: cywilnej, osobowej lub kapitałowej. W ramach spółki osobowej biuro nieruchomości można otworzyć jako spółka jawna, spółka komandytowa lub spółka komandytowo-akcyjna, natomiast spółki kapitałowe to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna.

Podejmując decyzję co do formy prowadzenia działalności należy wziąć pod uwagę, że zasadniczą różnicą pomiędzy poszczególnymi formami są zasady, które je regulują. Jednoosobowa działalność gospodarcza oraz spółka cywilna są regulowane przez kodeks cywilny, z kolei spółkę osobową i kapitałową szczegółowo regulują przepisy kodeksu spółek handlowych.

Jednoosobową działalność gospodarczą i spółkę cywilną należy zarejestrować poprzez CEIDG, natomiast spółki prawa handlowego rejestruje się w Krajowym Rejestrze Sądowym prowadzonym przez sądy rejonowe właściwe ze względu na siedzibę tworzonej spółki.

Ważne!

Wniosek CEIDG-1 składany do ewidencji przedsiębiorców osobiście, pocztą lub drogą elektroniczną. Jest jednocześnie zgłoszeniem do ZUS, GUS oraz naczelnika Urzędu Skarbowego.

Ubezpieczenie OC dla biura nieruchomości

Wykonując czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami konieczne jest posiadanie aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Informacja o posiadanym ubezpieczeniu powinna być zamieszczana w treści zawieranych umów pośrednictwa.

Na etapie rejestracji działalności gospodarczej ubezpieczenie OC nie jest wymagane, konieczne jest jednak nabycie go przed wykonaniem pierwszej czynności związanej z pośrednictwem.

Określenie PKD dla biura nieruchomości

Biuro nieruchomości prowadzone jest pod symbolem PKD 68.31.Z. Obejmuje działalność w zakresie:

  • pośrednictwa w kupnie, sprzedaży i dzierżawie nieruchomości,

  • doradztwa i szacowania wartości nieruchomości związanych z jej kupnem, sprzedażą lub dzierżawą.

Najlepsza forma opodatkowania dla biura nieruchomości

Wybranie odpowiedniej formy opodatkowania nie jest skomplikowane, co należy wziąć pod uwagę to między innymi forma prowadzenia działalności oraz oszacowanie wysokości przychodów i kosztów.

Biuro nieruchomości a zasady ogólne

Zasady ogólne to najprostsza i najpopularniejsza forma opodatkowania dochodów. Pozwala podatnikowi na płacenie:

  • 18% podatku (uwzględniając kwotę zmniejszającą podatek 556,02 zł), lub

  • 32% (czyli 14.839,02 zł plus nadwyżka ponad 85.528 zł).

Rozliczając się na zasadach ogólnych, podatnik ma prawo obniżyć kwotę podatku o przewidziane w ustawie ulgi i odliczenia (np. ulga na dzieci czy ulga na internet).

Biuro nieruchomości a podatek liniowy

Podatek liniowy to ta sama stawka podatku niezależnie od wysokości osiągniętego dochodu - przedsiębiorca wówczas zapłaci 19% podatku. Podatek liniowy jest zdecydowanie bardziej opłacalny dla podatników, którzy uzyskują wysokie dochody (nie niższe niż 100 tys. zł).

Ważne!

Przy opodatkowaniu podatkiem liniowym nie można rozliczać się z małżonkiem ani korzystać z ulg podatkowych. 

Biuro nieruchomości a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

W opodatkowaniu ryczałtem, przedsiębiorca prowadzący biuro nieruchomości odprowadza podatek od kwoty przychodu (bez pomniejszania ich o koszty uzyskania przychodu). Wybierając opodatkowanie ryczałtem, podatnik musi wiedzieć, że traci prawo do rozliczenia się z małżonkiem oraz do ulgi na dzieci.

Biuro nieruchomości a karta podatkowa

Tego rodzaju działalności nie można opodatkować kartą podatkową. Jest ona przeznaczona co do zasady jedynie dla wolnych zawodów.

Biuro nieruchomości - z VAT czy bez VAT?

Na początku działalności przedsiębiorca prowadzący biuro nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze względu na osiągany przychód, który nie przekracza 150 tys. złotych rocznie.

Ważne!

W pierwszym roku działalności limit zwolnienia 150.000 zł liczony jest w proporcji przypadającej na okres, w którym działalność była prowadzona. 

 

Kiedy jednak warto być czynnym podatnikiem VAT? Ta opcja będzie korzystna dla tych, którzy:

  1. będą świadczyć usługi głównie na rzecz czynnych podatników VAT,

  2. świadczą usługi opodatkowane stawką poniżej 23% (wystąpi nadwyżka podatku naliczonego - wydatki, nad należnym - sprzedaż), lub

  3. w ramach działalności będą dokonywać transakcje wewnątrzwspólnotowych.

Chcąc działać jako podatnik podmiotowo zwolniony z VAT lub czynny podatnik VAT, należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego deklarację VAT-R.

Kasa fiskalna dla biura nieruchomości?

Przepisy nakładają obowiązek ewidencjonowania sprzedaży na kasie fiskalnej na świadczących usługi na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Jednak podobnie jak w przypadku podatku VAT, przedsiębiorca ma prawo skorzystać ze zwolnienia z kasy fiskalnej, jeżeli nie przekroczył ustalonego limitu obrotu, a rodzaj produktów nie jest wymieniony w katalogu towarów, które bezwzględnie powinny być nabijane na kasę.

Obrót umożliwiający skorzystanie ze zwolnienia z kasy nie może przekroczyć 20.000 zł.

Składki ZUS biuro nieruchomości

Osoba rozpoczynająca prowadzenie biura nieruchomości w formie jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki cywilnej zobowiązana jest zgłosić siebie do ubezpieczeń w ZUS składając:

  • ZUS ZUA - jeżeli ma podlegać pełnemu ubezpieczeniu (prowadzenie biura nieruchomości to jedyny tytuł do ubezpieczeń),

  • ZUS ZZA - jeżeli ma podlegać jedynie obowiązkowemu ubezpieczeniu zdrowotnemu (pracuje na etacie, gdzie osiąga wynagrodzenie nie niższe niż minimalne). 

 Ważne!

Na początku działalności przedsiębiorca ma prawo skorzystać z preferencyjnych składek ZUS. Ma to dość istotne znaczenie finansowe, ponieważ dzięki obniżonym składkom, zapłacą mniej za ubezpieczenie społeczne. Dodatkowo osoby korzystające z preferencyjnych stawek ZUS nie mają obowiązku opłacania Funduszu Pracy.

Konto firmowe dla biura nieruchomości

Nie zawsze założenie działalności wiąże się z posiadaniem konta firmowego. Konieczne jest jednak, gdy:

  • stroną transakcji jest inny przedsiębiorca,

  • wartość jednorazowej transakcji przekracza 15.000 euro.

Warto jednak zastanowić się nad założeniem konta firmowego ze względu na wiele korzystnych warunków, które oferują banki dla przedsiębiorców. Na co warto zwrócić uwagę to sposób dokonywania przelewów oraz ich koszt. W przypadku dużej liczby transakcji każda dodatkowa opłata może stanowić niepotrzebny koszt.

Jakie warunki lokalowe dla biura nieruchomości?

Założenie biura nieruchomości nie wiąże się z posiadaniem odrębnego lokalu, które ma spełniać odpowiednie warunki. Dla celów prowadzonej działalności może być wykorzystywany lokal/budynek własnościowy, będący współwłasnością, wynajmowany lub wydzierżawiony. Przedsiębiorca powinien wiedzieć, że wykorzystywanie części lokalu lub budynku mieszkalnego na cele prowadzonej działalności gospodarczej wymaga złożenia deklaracji właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (wójt, burmistrz, prezydent miasta) o odprowadzaniu podatku od nieruchomości według odpowiedniej stawki.

Marketing dla biura nieruchomości

Dobry pomysł na wypromowanie I biura nieruchomości to podstawa. Szczególnie w dużych miastach typowych biur nieruchomości jest mnóstwo, warto więc zastanowić się nad specjalizacją biura, np. pośrednictwo w obrocie kawalerkami lub obsługa studentów. Tym sposobem można zyskać przewagę na rynku w jednej konkretnej dziedzinie.

Dobrym rozwiązaniem będzie marketing w internecie - jest to zarazem jedna z najpopularniejszych form reklamy. Warto skupić się na stronie internetowej oferty biura nieruchomości i dobrym pozycjonowaniu, aby strona pojawiała się wysoko w wyszukiwarce. Przedsiębiorca może skorzystać także z reklam online, np. Google AdWords. Dzięki temu biuro zyska wielu nowych klientów. Udział w różnego rodzaju targach nieruchomości również pozwoli na zareklamowanie oferty biura szerszemu gronu odbiorców.W miarę rozwoju biura nieruchomości można stworzyć własny portal ogłoszeniowy.

Wynajmowanie, kupowanie, sprzedaż nieruchomości zawsze będzie obecne na rynku. Osób, którym zależy na zaoszczędzenie czasu przy poszukiwaniu swojego lokum, nie brakuje. Mając swój pomysł na prowadzenie biura nieruchomości, pełną wiedzę na temat formalności związanych z założeniem działalności oraz pokłady determinacji założenie biura nieruchomości jest niezwykle łatwe choć ciężkie do prowadzenia. Kluczem do osiągnięcia sukcesu jest najwyższa jakość oferowanych usług za najniższą cenę. Klient przede wszystkim zwraca uwagę na profesjonalizm, a nie na markę biura nieruchomości.

 

biuro nieruchomości