Najem a prowadzenie działalności gospodarczej

Przychody, które podatnik osiąga ze względu na najem, mogą być klasyfikowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub przychody z odrębnego źródła. To do wynajmującego należy decyzja o tym, jak określi źródło swoich przychodów i o sposobie rozliczania ich.

Najem a prowadzenie działalności gospodarczej  

Najem może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jednak powinien być zakwalifikowany jednoznacznie jako działalność gospodarcza podatnika lub inne źródło przychodu. Niedopuszczalna jest sytuacja, w której część przychodu z najmu określana jest jako pochodząca z działalności gospodarczej, a część - jako zysk z innego źródła.

Jeżeli więc najem stanowi przedmiot prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, przychód dzięki niemu osiągnięty powinien być zaliczony wyłącznie do przychodów pochodzących z działalności gospodarczej.

Ważne!  

Żeby zaliczyć przychód z najmu do konkretnego źródła przychodów, należy określić, czy jego przedmiot stanowi składnik majątku firmy.

 

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/08 wskazał, że  jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła i aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła.

Najem nieruchomości ma co do zasady charakter ciągły (czyli dotyczy dłuższego okresu), wynajmujący dokonuje go we własnym imieniu i na własny rachunek, a także ma na celu osiągnięcie pewnych korzyści majątkowych. Wszystkie te cechy można przyporządkować do działalności gospodarczej, nie mogą więc różnicować tych dwóch źródeł przychodu.

Dla prawidłowego zakwalifikowania przychodów z najmu kluczowe znaczenia ma jednak ustalenie, czy przedmiot najmu jest składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności, czy jest on tylko przedmiotem wynajmu. Bez dokonania takiego określenia najem należy traktować jako odrębne źródło przychodu, opodatkowane na zasadach dla niego przewidzianych.

Najem - działalność gospodarcza  

Żeby prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej, należy wypełnić wszystkie obowiązki związane z założeniem i rejestracją firmy. Podatnik, oddający w najem nieruchomość, staje się przedsiębiorcą. Rozciąga się to na różne obszary jego funkcjonowania - także na podatkowy, bowiem z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców zaczynają go obowiązywać przepisy podatkowe dla prowadzących firmy. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych powinien ewidencjonować koszty i przychody za pomocą podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Podlega także obowiązkowemu ubezpieczeniu społecznemu i zdrowotnemu. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że rozpoczęcie działalności gospodarczej, także w postaci najmu, w trakcie otrzymywania  świadczeń z tytułu renty lub emerytury, może spowodować, że zostaną one zawieszone przez odpowiednie organy.  

Najem - indywidualne źródło przychodów

Najem może być także prowadzony w innej niż działalność gospodarcza formie - jeżeli podatnik prowadzi ją nie jako przedsiębiorca, ale osoba prywatna, nie musi prowadzić szczegółowej ewidencji przychodów i kosztów. Może dokumentować przychody z najmu w dowolnej formie, istotne jest jednak, by umożliwiało to prawidłowe ustalenie źródła przychodu. Jeżeli wynajmujący nieruchomość dokonuje tego jako osoba prywatna, nie ma obowiązku wpłacania składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, tak jak ma to miejsce w przypadku najmu w działalności gospodarczej. Otrzymywanie przychodów z tytułu najmu nieruchomości nie jest także przyczyną zawieszenia świadczeń emerytalnych lub rentowych.

Prawidłowe zakwalifikowanie zysków z najmu jako przychodów z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub innych przychodów nie jest proste i może być przyczyną wielu kontrowersji i niejasności. Z pewnością pomocne okazują się w tym orzeczenia sądów i interpretacje podatkowe na ten temat.