Najem prywatny mieszkania przez podatnika VAT

W myśl Ustawy o podatku od towarów i usług najem nieruchomości (mieszkania, warsztatu, biura) należy generalnie postrzegać jako działalność gospodarczą, a co za tym idzie - opodatkować VAT-em. Najem nie zawsze jednak będzie podlegał takiemu opodatkowaniu. Ustawodawca przewidział wyjątki, kiedy usługa ta jest zwolniona z VAT.

Kiedy najem bez VAT?

Nie każdy najem prywatny mieszkania będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jasno określa, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem jeśli podatnik VAT będzie wynajmował prywatne mieszkanie tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe (co powinno zostać dokładnie określone w umowie najmu), będzie zwolniony z podatku VAT.

Przykład 1.

Podatnik VAT w ramach najmu prywatnego wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe. Z dniem 1 stycznia 2014 r. najemca zarejestrował w tym mieszkaniu działalność gospodarczą, polegająca na świadczeniu usług naprawy sprzętu AGD. Najemca nie wydzielił żadnego pomieszczenia w mieszkaniu jako miejsca wykonywania swojej działalności. Każde pomieszczenie będzie nadal służyć jedynie celom mieszkaniowym.

Pytanie: Jak opodatkować najem mieszkania? Jak prawidłowo skonstruować umowę najmu (zaznaczyć jaka część mieszkania służy celom mieszkaniowym, a jaka część celom realizacji działalności gospodarczej)?

Podatnik powinien w umowie najmu lub aneksie do umowy dokładnie określić, jaka część mieszkania wykorzystywana jest do prowadzenia działalności. W ww. przykładzie głównym celem najmu jest cel mieszkaniowy. Pomimo że najemca zarejestrował w tym mieszkaniu działalność gospodarczą, to w dalszym ciągu wykorzystuje je jedynie do celów mieszkaniowych. Można by zatem sądzić, że podatnik nie będzie musiał opodatkować najmu podatkiem VAT. Jednakże należy pamiętać, iż ustawodawca w przepisie zwalniającym z VAT zawarł określenie “wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Powstaje zatem ryzyko, że urząd skarbowy zakwestionuje prawo do zwolnienia z VAT.

Najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji jest określenie w umowie lub aneksie do umowy najmu, która część mieszkania służy celom mieszkaniowym (i do niej zastosować zwolnienie z VAT), a która wykorzystywana jest dla celów prowadzonej działalności gospodarczej (i opodatkować stawką VAT 23%).

Kiedy najem z VAT?

Wydaje się, że najistotniejszą kwestią do ustalenia prawa do zwolnienia z VAT jest przeznaczenie mieszkania wyłącznie dla celów mieszkaniowych. Jednakże nie zawsze cel ten można jednoznacznie określić.

Przykład 2.

Osoba fizyczna wynajęła mieszkanie firmie A s.c., będącej podatnikiem podatku VAT. Firma ta wynajęła na podstawie odrębnej umowy lokal mieszkalny firmie B. Firma B wykorzystuje to mieszkanie jedynie do celów mieszkaniowych.

Pytanie: Czy w tym przypadku podatnik wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe i ma prawo do zwolnienia z VAT?

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 18 lipca 2012 r. (sygn. IBPP2/443-302/12/BW), stwierdził że podatnik, wynajmując mieszkanie podmiotom gospodarczym, powinien usługę tę opodatkować stawką VAT 23% niezależnie od celu przeznaczenia. Ponadto Dyrektor Izby podkreślił, iż w sytuacji, kiedy wynajmującym jest spółka wykorzystująca mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy).

Natomiast Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 stycznia 2013 r. w interpretacji indywidualnej (sygn. IPPP2/443-1008/12-4/KG) zaznaczył, iż aby skorzystać ze zwolnienia przy usłudze najmu, po stronie najemcy musi nastąpić realizacja celu mieszkaniowego, a nie celu jego działalności gospodarczej. W sprawie, którą rozpatrywał, podatnik posiadał budynek niezwiązany z prowadzoną przez niego działalnością. Budynek wynajmował prywatnie i przystosował go do zbiorowego zakwaterowania (internat). Podatnik popisał umowę wynajmu z ośrodkiem socjoterapii.

Organ skarbowy uzasadnił w interpretacji, że cel mieszkaniowy w tym przypadku nie jest realizowany, ponieważ podatnik będzie wynajmował budynek ośrodkowi socjoterapii, który będzie prowadzić działalność w formie placówki całodobowej przeznaczonej dla młodzieży.

Pomimo że budynek będzie służył celom mieszkaniowym, w tym przypadku nie decyduje o zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Decydującym jest tutaj cel najmu, czyli prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym budynku.

Zasadniczą kwestią, decydującą o zwolnieniu czy opodatkowaniu najmu podatkiem VAT, jest cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usług. Zatem podatnik wynajmujący na własny rachunek nieruchomość mieszkalną na cele gospodarcze podmiotu gospodarczego nie może skorzystać ze zwolnienia z VAT, a co za tym idzie zastosować stawki 23%.

Najem prywatnych lokali musi być w ewidencji VAT

Podatnik, który rozlicza się z podatku VAT powinien wynajem nieruchomości do celów mieszkalnych zgłosić w urzędzie skarbowym. Pomimo tego, że czynność ta jest zwolniona z podatku VAT, istnieje obowiązek ujęcia jej w ewidencji podatkowej i deklaracji VAT. Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 8 stycznia 2014 r. (IPTPP4/443-777/13-2/UNR).

Organ podatkowy musiał rozstrzygnąć problem czynnego i zarejestrowanego podatnika VAT, który wynajmuje prywatne mieszkanie otrzymane w spadku osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Poza tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje dwa lokale podmiotom gospodarczym. Lokale te znajdują się w budynku, który stanowi środek trwały i podlega amortyzacji. Podatnik z tytułu tych przychodów wystawia faktury VAT. Najem prywatnego mieszkania opodatkowany jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5% i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podatnik uznał, że przychód z najmu prywatnego mieszkania jest zupełnie odrębnym przychodem, zwolnionym z podatku VAT i nie ma konieczności wykazania tego w ewidencji VAT (deklaracji VAT).

Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że takie stanowisko jest niewłaściwe, bowiem wykorzystywanie w sposób ciągły majątku prywatnego generującego przychód należy uznać za działalność gospodarczą. Tym samym ująć przychód w ewidencji podatkowej i deklaracji VAT.