Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Przychód ze sprzedaży majątku firmowego

Zgodnie z art. 14 ust 2 pkt 1 lit a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej uznaje się również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przytoczony przepis od lat wzbudza kontrowersje interpretacyjne w orzeczeniach sądów administracyjnych, szczególnie w zakresie kwalifikacji źródła przychodów osiągniętych z tytułu sprzedaży nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej przedsiębiorcy, ale nie została wykazana w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Sprzedaż nieruchomości niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych

Interesujące stanowisko zostało zajęte w wyroku NSA z dnia 25 października 2011 r., sygn. akt II FSK 739/10, w którym orzeczono, że w przypadku sprzedaży nieruchomości użytkowej:

  • wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej,

  • niebędącej środkiem trwałym, a który zgodnie z przepisami powinien nim  być

- nie występuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zatem formalny warunek w postaci wprowadzenia nieruchomości do ewidencji ma charakter drugorzędny oraz nie przekreśla potencjalnych możliwości kwalifikacji przychodów jako tych z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 14 ust 2 pkt 1 ustawy o PIT).

W wyroku z dnia 8 marca 2012 roku, sygn. akt II FSK 1545/10 NSA orzekł, że dla zakwalifikowana przychodu ze sprzedaży jako z uzyskanego z działalności gospodarczej konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:

  • przedmiotem sprzedaży powinien być środek trwały,

  • środek trwały musi zostać ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Przełom nastąpił dnia 17 lutego 2014 r. Tego dnia Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów, sygn. akt II FPS 8/13, w której stwierdzono: ” W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. „a” ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.”

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była środkiem trwałym, nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Należy dodać, że toczący się spór dotyczył nieruchomości użytkowych, a podjęta uchwała jest wynikiem działania Rzecznika Praw Obywatelskich, który dnia 1 sierpnia 2014 roku złożył wniosek do NSA o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego w omawianej sprawie.

Reasumując, do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie miała zastosowanie ogólna zasada wynikająca z art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT. W konsekwencji zbycie nieruchomości będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.