Poradnik Przedsiębiorcy

Powered by

wFirma.pl

Poznaj
niezbędne narzędzia
do zarządzania
Twoją firmą!

Dostępne
na wszystkie
platformy

Apple Windows Android BlackBerry

Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować lokal długotrwałego dłużnika

W 2013 roku Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt SK 12/12) potwierdził legalność art. 16 ustawy o własności lokali, który pozwala wspólnotom mieszkaniowym dokonać licytacji lokalu, którego właściciel długotrwale zalega z opłatami. Jak w praktyce wygląda licytacja lokalu przez wspólnotę mieszkaniową wobec długotrwałego dłużnika?

Licytacja lokalu - przepis szczególny

W przypadku zaległości wobec wspólnoty, zarząd po bezskutecznym przeprowadzeniu windykacji polubownej (przedsądowej) występuje na drogę postępowania upominawczego, uzyskując nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Następnie wszczyna się postępowanie egzekucyjne. Ustawodawca stworzył jednak szczególny przepis dotyczący drogi przeprowadzania licytacji lokalu wobec długotrwałego dłużnika.

Art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

"Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości".

Licytacja lokalu - wymogi formalne

W celu rozpoczęcia licytacji lokalu przez wspólnotę mieszkaniową konieczne jest wystąpienie z powództwem o umożliwienie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Podstawą takiego powództwa jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która upoważnia zarząd do jego wytoczenia w ramach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Mowa o tym w art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali.

W praktyce samo powództwo nie musi być poprzedzone pozwami o zapłatę, a nawet prawomocnym postanowieniem komornika o bezskuteczności egzekucji. W przypadku bezskutecznej egzekucji tytułu wykonawczego z postępowania upominawczego o zapłatę - przy uporczywych dłużnikach, którzy długotrwale zalegają z opłatami - sprzedaż lokalu w drodze licytacji może okazać się najszybszą i najprostszą drogą skutecznego dochodzenia należności wobec wspólnoty.

Przesłanki do rozpoczęcia licytacji lokalu

Aby skutecznie i legalnie rozpocząć licytację lokalu przygotowując pozew zarząd wspólnoty musi wykazać dwie przesłanki:

  1. istnienie zadłużenia;

  2. długotrwałość istniejącego zadłużenia.

Pierwsza z przesłanek nie jest trudna do udowodnienia - dowód mogą stanowić uchwały wspólnoty dotyczące opłat, a także informacje księgowe. Nieco trudniej jest wykazać cechę długotrwałości. Jednak biorąc pod uwagę termin przedawnienia, który wynosi 3 lata (jako świadczenie okresowe) to roczne zaleganie z opłatami stanowi długotrwałe zadłużenie. Jako przesłankę długotrwałości sądy niekiedy uznają także okres 6 miesięcy.