Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza

Wynajem mieszkań to coraz częściej główne źródło utrzymania, a nie tylko dodatkowy dochód. Granica pomiędzy wynajmem mieszkań jako osoba prywatna a jako przedsiębiorca jest bardzo cienka. Problem z określeniem tej granicy ma zarówno fiskus, jak i sądy.

Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza a wynajem prywatny

Dlaczego tak istotne jest rozróżnienie wynajmu prywatnego od wynajmu w ramach działalności gospodarczej?

Otóż wynajmując mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik nie może czynności tej rozliczać za pomocą ryczałtu według stawki 8,5%. Bowiem ryczałt jest dopuszczalny jedynie przy prywatnym wynajmie. W związku z tym podatnik zobowiązany jest rozliczać wynajem poprzez skalę podatkową lub podatek liniowy.

Kiedy wynajem mieszkań traktowany jest jako działalność gospodarcza?

Zazwyczaj to nie od samego podatnika zależy, czy dokonuje on najmu prywatnego, czy też prowadzi działalność związaną z wynajmem mieszkań. Otóż wiele działań wykonywanych w zakresie najmu mieszkań przemawia za tym, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą, a nie najem prywatny. Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zajętym w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG - jeśli wynajmujący:

  • nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,

  • dokonuje wynajmu wielu nieruchomości lub najmu okazjonalnego,

  • traktuje najem jako stałe źródło utrzymania,

  • wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły, czyli przez dłuższy okres czasu

to takie działania traktowane są jako najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Czym właściwie jest działalność gospodarcza?

Działalność gospodarcza została zdefiniowana w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ważne!

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów.

 

W związku z powyższym działalność gospodarczą prowadzi się:

  • w celu osiągnięcia przychodu - ważny jest zamiar osiągnięcia przychodu, bowiem nawet jeśli przedsiębiorca odniesie stratę, wykonywane czynności nie tracą statusu działalności gospodarczej;

  • w sposób ciągły - znaczenie tutaj ma zamiar dokonywania pewnych czynności, które stanowią cel do osiągnięcia przychodu;

  • w sposób zorganizowany - podejmowane działania są zależne od obowiązujących reguł i norm oraz mają służyć osiągnięciu wyznaczonego celu. Ponadto mają wpływ na dysponowanie posiadanymi środkami, a także uczestnictwo podmiotu w obrocie gospodarczym.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie nie uzależnia uznania danych czynności za działalność gospodarczą od jej rejestracji we właściwych urzędach.

W związku z tym jeśli dane czynności spełniają definicję działalności gospodarczej, to mimo tego, że nie zostały zarejestrowane jako działalność, według przepisów uznawane są za działalność gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej a wynajem mieszkań

Jeśli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter, a także sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, wówczas wynajem taki należy uznać za działalność gospodarczą. W takiej sytuacji wynajem mieszkań powinien być rozliczany na zasadach ogólnych tak, jak każda inna działalność gospodarcza.

Wynajem mieszkań - przychód z najmu

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji najmu. Natomiast uregulowania dotyczące najmu określone zostały w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z tym aktem prawnym dochody uzyskane na podstawie umowy najmu podlegają opodatkowaniu. Przychodem z najmu jest zaś ustalona w umowie wartość czynszu.

Ważne!

Zgodnie z art. 659 § 1 kodeksu cywilnego poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania daną rzecz na czas oznaczony lub nieoznaczony. Natomiast najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony w umowie czynsz.

Objaśnienie kwestii wynajmu mieszkań na podstawie interpretacji

W kwestii wynajmu mieszkań swoje stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG.

Wnioskodawca przedstawił swoją sytuację, prosząc o wydanie interpretacji w przedstawionej przez siebie sprawie. Otóż wraz ze współmałżonkiem posiada cztery mieszkania (majątek prywatny małżonków) i planuje je wynajmować. Biorąc także pod uwagę zakup kolejnych lokali mieszkalnych właściciele mieszkania chcą szukać najemców na własną rękę, jednak biorą także pod uwagę korzystanie z usług wyspecjalizowanych w tej dziedzinie firm.

Najemcy za wynajmowane mieszkanie będą płacić czynsz, w tym opłaty eksploatacyjne, np. opłatę za wodę, prąd, gaz, czy też czynsz należny spółdzielni mieszkaniowej. Przychody z najmu będą rozliczane przez jednego z małżonków. Wnioskodawca chce rozliczać wynajem ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5%.

Pytanie wnioskodawcy brzmi: czy w sytuacji przedstawionej powyżej będzie mógł zastosować tą formę opodatkowania i w jaki sposób powinien określić przychód podlegający opodatkowaniu?

Zdaniem dyrektora Izby Skarbowej opisana sytuacja spełnia przesłanki, by czynności te uznać za działalność gospodarczą. Przemawia za tym fakt, że wnioskodawca decyduje się na wynajem posiadanych już czterech mieszkań z możliwością zwiększenia ich liczby. Oznacza to, iż najem ten nie będzie miał charakteru przypadkowego. Decydując się na taki rozmiar działań, przewidywalnie będzie on przynosił spore korzyści finansowe. Wnioskodawca bierze pod uwagę zakup kolejnych mieszkań, co oznacza, że jego działania są długofalowe, ukierunkowane w celu zarobkowym na długofalowy charakter.

Ponadto w złożonym wniosku została umieszczona informacja, że wnioskodawca bierze pod uwagę korzystanie z usług firm pośredniczących. Sugeruje to zamiar inwestowania w przedsięwzięcie w celu zarobkowania - działania te spełniają przesłanki działalności gospodarczej.

Po przeanalizowaniu działań podatnika można wyciągnąć wniosek, że ma on zamiar osiągać ciągły i zorganizowany dochód z wynajmu mieszkań. W związku z tym przedstawioną powyżej sytuację należy uznać za działalność gospodarczą, nawet jeśli podatnik nie dokona jej rejestracji. Bowiem o tym, czy najem stanowi działalność gospodarczą, nie decyduje wola podatnika, ale to czy wynajem mieszkań spełnia przesłanki zawarte w definicji działalności gospodarczej.

Kwalifikując powyższą sytuację jako działalność gospodarczą, podatnik nie będzie mógł opodatkować wynajmu mieszkań ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podsumowując, w wielu przypadkach trudno jest określić granicę, gdzie kończy się najem prywatny, a gdzie zaczyna działalność gospodarcza. Na szczęście w razie wątpliwości, by uniknąć niejasności, podatnik może zwrócić się o wydanie indywidualnej interpretacji.