Poradnik Przedsiębiorcy

Wydatki na poszukiwanie najemcy lokalu w kosztach uzyskania przychodów

Jedną z możliwości uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej jest świadczenie usług najmu lokalu - mieszkalnego bądź użytkowego. Jak wiadomo, z każdym uzyskanym przychodem wiążą się także koszty. Jednak, aby móc uzyskać z danego źródła przychód, niezbędny jest najemca. Zatem, czy podatnik ma prawo zaliczyć do kosztów wydatki na poszukiwanie najemcy lokalu?

W praktyce zarówno deweloperzy dysponującymi dużymi nieruchomościami, jak i mniejsi przedsiębiorcy wynajmujący pojedyncze lokale często korzystają z usług firm specjalizujących się w poszukiwaniu najemców. W tym celu zawierane są umowy z pośrednikami, z których wynika m.in. wynagrodzenie, najczęściej w formie prowizji za wykonane zlecenie. Innym, znacznie tańszym rozwiązaniem stosowanym głównie przez osoby fizyczne świadczące usługi wynajmu są ogłoszenia w mediach, np. prasa, czy też specjalne portale ogłoszeniowe dostępne w Internecie.

Wydatki na poszukiwanie najemcy a koszty podatkowe

Odnosząc się do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która jednoznacznie definiuje pojęcie kosztów uzyskania przychodów można uznać, iż nie ma przeciwwskazań do ujęcia omawianych wydatków w kosztach przedsiębiorstwa, w celu pomniejszenia zobowiązania podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 22. ust. 1 kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania bądź zabezpieczenia ich źródła. Wyjątek stanowią wymienione przez ustawodawcę w art. 23 koszty, które bez względu na fakt, iż spełniają powyższą definicję - kosztami być nie mogą.

Zgodnie z powyższym, związek wydatków poniesionych na poszukiwanie najemcy w celu osiągania przez podatnika przychodu jest oczywisty, ponieważ uzyska go tylko wtedy, gdy znajdzie się zainteresowana wynajmem osoba. Dodatkowo, wydatki te nie zostały wykazane w katalogu wyłączeń zawartym w art. 23.

Uwaga!

Omawiane koszty nie będą miały znaczenia dla podatników rozliczających się z podatku dochodowego na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wielkość zobowiązania podatkowego w ich przypadku zależna jest od uzyskanego przychodu bez uwzględniania kosztów. Jednak są zobowiązani do posiadania i przechowywania dokumentów będących dowodami dokonanych zakupów.

Zdarzają się okresy, w których wynajmujący nie posiada żadnych najemców w posiadanym lokalu. W tym czasie wydatki na poszukiwanie osób zainteresowanych również mogą być kosztem, jednak pod warunkiem, że nieruchomość była cały czas przeznaczona na cele najmu. Organy podatkowe potwierdzają wskazane stanowisko wobec tego typu wydatków w wielu interpretacjach (m.in. IPPB1/415-1140/10-4/MT) twierdząc, że mają one związek z zabezpieczeniem bądź zachowaniem źródła przychodów, co wynika z wcześniej przytoczonej definicji kosztów.

Udowodnienie zasadności kosztu

Warto jednak podkreślić, że podatnik decydując się na zaliczenie wydatków poniesionych na poszukiwanie najemców do kosztów firmy będzie musiał w razie kontroli podatkowej wykazać ich zasadność i związek z uzyskanym przychodem. Organy podatkowe mogą zakwestionować takie postępowanie przykładowo w sytuacji, gdy podatnik podczas poszukiwań wykorzystywał lokal na potrzeby osobiste. Jednak jest to zależne od indywidualnej sytuacji przedsiębiorcy oraz wymaga odrębnych interpretacji podatkowych.

Dodatkowo, aby powiększenie kosztów w tym przypadku było możliwe wydatek ten musi być prawidłowo udokumentowany. Stanowi on bowiem świadczenie usług niematerialnych, przez co musi być potwierdzony dowodem jej wykonania, np. umową z pośrednikiem bądź fakturą.