W poniższym artykule postaramy się odpowiedzieć na pytanie, jak odbywa się opodatkowanie ryczałtem najmu krótkoterminowego nieruchomości. Na wstępie przypomnimy, że w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o PIT, wymienia się jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Dochody uzyskane z tytułu najmu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych, podatnik może również wybrać opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym. W tym miejscu należy podkreślić, iż do powyższego źródła przychodów zaliczamy również tzw. najem krótkoterminowy.
Najem okazjonalny nieruchomości zakupionej w górach
W obecnej sytuacji gospodarczej wiele osób rozważa zakup mieszkania w miejscowości wypoczynkowej jako znakomitą formę inwestycji. W przypadku inwestycji w lokal na wynajem w kurorcie mamy zazwyczaj do czynienia z najmem krótkoterminowym, np. na weekend czy tydzień pobytu lub ewentualnie miesiąc. Zakupu nieruchomości może dokonać zarówno osoba prowadząca działalność gospodarczą, jak i nieprowadząca jej. W artykule postaramy się przybliżyć możliwości opodatkowania krótkoterminowego najmu nieruchomości w miejscowości turystycznej. Osoba prowadząca działalność gospodarczą, która planuje zakup nieruchomości, może dokonać jej zakupu prywatnie. W takim przypadku najem składników majątku (nieruchomości) osoby fizycznej, które nie są częścią przedsiębiorstwa, może zostać opodatkowany jak przychód ze źródła z pozarolniczej działalności gospodarczej. Czy przychód z najmu nieruchomości umiejscowić w źródle przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, decyduje sam podatnik.
W przypadku, gdy podatnik uzna krótkotrwały najem lokali, np. apartamentów, za prowadzony w ramach działalności gospodarczej, nie można zakwalifikować tych usług do odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli najmu.
Przykład 1.
Podatnik prowadzący duże przedsiębiorstwo produkcyjne zakupił w ramach tej działalności dom w górach. Po dokonaniu zakupu uznał, iż powyższa nieruchomość będzie wynajmowana turystom. Najem ma charakter krótkoterminowy. Kupujący stwierdził, że dochody z najmu należy opodatkować tak samo jak pozostałe osiągane dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest opodatkowany podatkiem liniowym. W związku z powyższym dochody z najmu krótkoterminowego opodatkował on podatkiem liniowym.
Powyższy sposób opodatkowania dochodów z najmu należy uznać za prawidłowy. Dochody uzyskane z usług związanych z zakwaterowaniem winny być opodatkowane łącznie z pozostałymi dochodami z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli według skali podatkowej lub podatkiem liniowym (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 17 stycznia 2017 r., numer 0461-ITPB1.4511.905.2016.1.AK). Podsumowując, podatnik, który zdecyduje się na wynajem krótkotrwały nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, winien go opodatkować łącznie z pozostałymi dochodami z tejże działalności.
Organy podatkowe w swych interpretacjach do niedawna uważały, iż najem krótkoterminowy nieruchomości w miejscowości turystycznej, zakupionej jako majątek prywatny, można uznać jako przychód ze źródła najmu, do którego zastosowanie ma opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naliczonego według stawki 8,5%. Potwierdzenie takiego stanowiska znajdziemy w interpretacji:
Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne należy stwierdzić, że najem stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskane przychody z ww. źródła będą mogły korzystać z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. 8,5%, pod warunkiem złożenia w odpowiednim terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania. Ponadto Wnioskodawca będzie mógł samodzielnie rozliczać całość przychodów z tego tytułu, gdy złoży naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie w tej kwestii, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 28 czerwca 2016 r., numer 1061-IPTPB1.4511.399.2016.1.KLK.
Interpretacja ta była korzystna dla podatników, ponieważ najem krótkoterminowy nie był traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Biorąc powyższe pod uwagę, umowy najmu między podatnikiem a osobami korzystającymi z lokalu mieszkalnego, zawierane na krótki okres, np. kilka dni, tydzień czy miesiąc, nieuznawane były jako przychód z działalności gospodarczej, gdy lokal mieszkalny będący przedmiotem najmu nie jest składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą. Tym samym krótkoterminowy najem lokalu będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (przychody z najmu) ustawy o PIT i może korzystać z opodatkowania 8,5% stawką ryczałtu podatkowego.
Opodatkowanie ryczałtem najmu krótkoterminowego nieruchomości
Powyższa linia interpretacyjna w ostatnich miesiącach uległa jednak zmianie. Tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających elementy definicji działalności gospodarczej. Takie usługi zdaniem organów noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem, co oznacza, że stanowią przychody ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalności gospodarcza, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.
W rezultacie uzyskiwane przychody z najmu na krótkie pobyty będą stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatnicy nie mają prawa korzystać z ryczałtowej formy opodatkowania w wysokości 8,5%.
W związku z tym podatnicy nie mogą korzystać z preferencyjnej stawki ryczałtu w wysokości 8,5%. W przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnienia warunków upoważniających do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką - zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - jest 17% stawka ryczałtu.
Przykład 2.
Podatnik zakupił apartament nad morzem. Będzie on wypoczywał w zakupionym apartamencie w okresie wakacji przez około 2 tygodnie. Ponieważ apartament nie będzie użytkowany przez całe wakacje, kupujący planuje go wynajmować turystom. W tym celu zostanie zawarta umowa z firmą, która profesjonalnie zajmuje się najmem krótkoterminowym apartamentów w celach turystycznych. Najem zazwyczaj będzie trwać od kilku do kilkunastu dni. Umowę na najem podpisuje podatnik, natomiast firma pośrednicząca pobiera tylko opłatę uzależnioną od liczby skierowanych turystów. Podatnik wybrał jako formę opodatkowania ryczałt. W celu uzyskania informacji o wysokości stawki podatku udał się on do urzędu skarbowego. Urzędnik poinformował, iż stawka ryczałtu w tym przypadku wynosi 17%.
Odpowiedź udzieloną przez urzędnika należy uznać za prawidłową, znajduje ona swoje uzasadnienie w poniższych interpretacjach.
W przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnienia warunków uprawniających do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką dla opodatkowania przychodów z usług zakwaterowania krótkotrwałego - zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - będzie 17% przychodu. Jeżeli natomiast Wnioskodawczyni nie złoży oświadczenia o wyborze ryczałtu, dochód z działalności będzie podlegał opodatkowaniu w skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 albo podatkiem liniowym w wysokości 19%, stosownie do treści art. 30 c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 r., numer 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK.
Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że opisany we wniosku wynajem mieszkań będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Usługi wynajmu mieszkań, jakie zamierza świadczyć Wnioskodawca noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. Nie sposób, zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że czynności wynajmu mieszkań mieszczą się w ramach tzw. najmu prywatnego. W ocenie Organu, przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu mieszkań - jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty - Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że Wnioskodawca nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu mieszkań stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów. W przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnienia warunków uprawniających do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką - zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - będzie 17% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 1 czerwca 2016 r., numer ILPB1/4511-1-156/16-4/TW.
Podsumowanie
Biorąc pod uwagę zmianę linii interpretacyjnej, można wnioskować, iż najem krótkoterminowy nieruchomości mieszkalnej w miejscowości turystycznej nie będzie mógł korzystać ze stawki ryczałtu w wysokości 8,5%. Organy podatkowe stoją na stanowisku, iż w przypadku najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego w miejscowości turystycznej mamy do czynienia z usługą zakwaterowania. Tym samym właściwą stawką ryczałtu jest 17%. Opodatkowanie najmu krótkoterminowego stawką ryczałtu 17% jest z punktu widzenia wynajmującego nieopłacalne. W przypadku opodatkowania ryczałtem najmu krótkoterminowego, nie mamy bowiem możliwości odliczenia kosztów z nim związanych. W przypadku wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych bądź to w formie skali podatkowej, bądź podatkiem liniowym będziemy mogli od przychodu odliczyć koszty uzyskania przychodów takie jak np. amortyzacja czy nakłady remontowe.
Zważywszy na powyższe, opodatkowanie ryczałtem najmu krótkoterminowego nieruchomości wykonywanego w sposób powtarzalny będzie zaklasyfikowane przez organy podatkowe jako przychód z działalności gospodarczej, nawet wówczas gdy przedmiotem najmu są nieruchomości niewprowadzone do składników majątku przedsiębiorstwa. Taka klasyfikacja najmu krótkoterminowego jest dla podatnika mało korzystna. W tym stanie prawnym jedyną korzyścią z opodatkowania najmu ryczałtem ewidencjonowanym wydaje się możliwość prowadzenia uproszczonej ewidencji.
