Zagadnienie wynajem nieruchomości a stawka VAT jest często poruszane bowiem, przedsiębiorcy niezwykle często dokonują wynajmu różnych składników prowadzonej działalności. Przedmiotem wynajmu najczęściej są nieruchomości, a w ich przypadku problemem często staje się ustalenie prawidłowej stawki VAT.
Wynajem nieruchomości a stawka VAT - jak ją dobrać?
W celu określenia prawidłowej stawki VAT, jaką powinien stosować podatnik, wystawiając faktury VAT, należy sklasyfikować, pod jakim symbolem zostały one określone w Polskiej Klasyfikacji Towarów i Usług. Z zasady obowiązek prawidłowego sklasyfikowania towaru bądź usługi spoczywa pośrednio na zainteresowanym podatniku. Przy czym jeżeli ma on jakiekolwiek wątpliwości w zakresie klasyfikacji towarów lub usług według PKWiU, może zwrócić się do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi (ul. Suwalska 29, 93-176 Łódź) z wnioskiem o wydanie opinii klasyfikacyjnej.
Należy tu podkreślić, że opinie klasyfikacyjne wydawane przez organy statystyczne nie stanowią wiążącej podstawy prawnej dla celów podatku VAT i nie zapewniają podatnikowi ochrony prawnopodatkowej w tym zakresie.
Możemy wyróżnić następujące stawki:
- stawka podatku VAT w wysokości 23% jest stawką podstawową, stosowaną w razie braku stawki preferencyjnej albo zwolnienia (stawki zwolnionej);
- stawka podatku w wysokości 8%;
- stawka VAT 5%;
- zwolnione z opodatkowania.
Wynajem lokalu na cele użytkowe a VAT
Jeśli dany towar (lub usługa) nie są wymienione w przepisach ustawy o VAT lub aktów wykonawczych – jako podlegające obniżonej stawce VAT lub zwolnieniu z opodatkowania – to przy ich sprzedaży należy zastosować stawkę podstawową.
Wynajem lokalu użytkowego na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlega tym samym opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.
Krótkoterminowy wynajem a stawka VAT
Dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 8%.
W załączniku nr 3 do ustawy zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, w poz. 47 wymienione zostały usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55 tj. usługi związane z zakwaterowaniem. Zatem w sytuacji, gdy usługa świadczona przez podatnika mieści się w grupowaniu: PKWiU 55, usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8%.
Należy jednak wyraźnie rozróżnić dwie sytuacje:
1. Podatnik, który sam bezpośrednio świadczy usługę zakwaterowania (np. wynajmuje apartament turystom, prowadzi obiekt noclegowy) i usługa ta jest sklasyfikowana jako PKWiU 55 — może stosować stawkę 8% VAT, zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 oraz poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.
2. Podatnik, który wynajmuje lokal mieszkalny podmiotowi gospodarczemu (np. firmie-operatorowi), który następnie podnajmuje go na cele krótkoterminowego zakwaterowania — świadczy usługę sklasyfikowaną w dziale PKWiU 68 (wynajem nieruchomości), do której ma zastosowanie stawka podstawowa 23% VAT. Taką kwalifikację potwierdza Wiążąca Informacja Stawkowa Dyrektora KIS z 2024 r. (sygn. 0112-KDSL2-2.440.284.2024.2.AS).
Wynajem mieszkania a zwolnienie z VAT
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Decydujące znaczenie ma tu cel, w jakim nieruchomość jest wykorzystywana przez bezpośredniego nabywcę usługi (najemcę).
Zwolnienie z VAT ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy sam najemca realizuje własne cele mieszkaniowe — tj. gdy wynajmuje lokal bezpośrednio osobie fizycznej na jej własne potrzeby mieszkaniowe. Wyjątkiem jest wynajem na rzecz tzw. społecznej agencji najmu (zob. ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego), która pomimo bycia podmiotem gospodarczym korzysta z odrębnego zwolnienia ustawowego.
Zgodnie z Interpretacją Ogólną, usługa wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, świadczona przez czynnego podatnika podatku VAT na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej — np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe — podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż warunek celu mieszkaniowego musi być spełniony po stronie bezpośredniego nabywcy usługi.
Wynajem mieszkania pracownikom firmy
Firmy często wynajmują mieszkania dla swoich pracowników, w sytuacji gdy wykonują oni pracę poza miejscowością, w której znajduje się siedziba firmy. Czasami również w celu „ściągnięcia” pracownika zapewnia mu się mieszkanie. W takich sytuacjach, niezależnie od czasu trwania pobytu pracownika, zastosowanie ma stawka podstawowa 23% VAT.
Zgodnie z Interpretacją Ogólną Ministra Finansów nr PT1.8101.1.2021 z dnia 8 października 2021 r., wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu gospodarczego (pracodawcy), który następnie udostępnia lokal swoim pracownikom na cele mieszkaniowe, nie spełnia przesłanki „wyłącznie na cele mieszkaniowe" po stronie bezpośredniego najemcy. Pracodawca realizuje bowiem cel gospodarczy (zapewnienie zakwaterowania pracownikom), a nie własny cel mieszkaniowy. W konsekwencji taki wynajem nie korzysta ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podstawową stawką 23% VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Jednocześnie warto wskazać, że zgodnie z linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyroki NSA z 12 grudnia 2023 r., sygn. I FSK 281/23 oraz z 2 czerwca 2023 r., sygn. I FSK 542/19), firma (pracodawca) nabywająca usługi wynajmu mieszkań na potrzeby pracowników i otrzymująca faktury z 23% VAT może odliczyć ten podatek naliczony — o ile nabycie to pozostaje w pośrednim związku z prowadzoną przez nią działalnością opodatkowaną VAT.
Polecamy:
