Umowa deweloperska - wzór z omówieniem

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper za wynagrodzeniem zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Elementy, które powinna zawierać niniejsza umowa, wymienia ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej nazywana ustawą deweloperską.

Umowa deweloperska - przedmiot umowy

Przedmiotem umowy deweloperskiej może być wyłącznie przyszły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Pojęcie przyszły oznacza stan, w którymi nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy (w innych przypadkach zawieranie umowy deweloperskiej nie ma sensu, ponieważ przedsięwzięcie deweloperskie jest zakończone).

W przypadku gdy przedmiotem umowy jest lokal niemieszkalny bądź budynek niebędący domem jednorodzinnym, nie mamy do czynienia z umową deweloperską.

Strony umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy:

  • nabywcą - czyli osobą fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności do nieruchomości oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa; a

  • deweloperem, czyli przedsiębiorcą (w rozumieniu kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności do nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska - forma

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zapewnia ona roszczenie o przeniesienie prawa własności, które zostaje ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Obowiązki dewelopera przed podpisaniem umowy

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper powinien dostarczyć nabywcy wzór umowy oraz prospekt informacyjny, sporządzony przed rozpoczęciem sprzedaży. Ze wszystkimi dokumentami nabywca powinien zapoznać się jeszcze przed podpisaniem umowy.

Umowa deweloperska a wymagane elementy

Umowa deweloperska powinna zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy zawierać w szczególności:

  1. określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy,

  2. cenę nabycia nieruchomości,

  3. informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne i służebności, położenie, usytuowanie lokalu w budynku, istotne cechy, określenie powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych),

  4. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości,

  5. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,

  6. informacje dotyczące:

    • mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    • gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    • gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,
  1. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,

  2. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

  3. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,

  4. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,

  5. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

  6. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z innymi dokumentami,

  7. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

  8. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli:

  1. umowa deweloperska nie zawiera wymaganych elementów (o których mowa w art. 22 ustawy),

  2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,

  3. deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,

  4. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,

  5. jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,

  6. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Z kolei deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w sytuacji gdy:

  • nabywca nie dokonał płatności w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej - pomimo pisemnego wezwania do uiszczenia zaległych kwot (w terminie 30 dni od doręczenia dokumentu).

  • nabywca nie stawił się do odbioru przedmiotu umowy lub podpisania aktu notarialnego - pomimo dwukrotnego doręczenia pisemnego wezwania (w odstępie co najmniej 60 dni).

Uwaga!

Wyjątkiem od powyższych przesłanek do rozwiązania umowy deweloperskiej przez dewelopera, jest działanie siły wyższej, na którą nabywca nie miał wpływu (i jest ona powodem niestawienia się lub braku płatności).

 

Do pobrania:

pdf
załącznik w formacie PDF druk do ręcznego wypełnienia
docx
załącznik w formacie DOCX edytowanie, wydrukowanie, zapisywanie