Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej a skutki podatkowe

Są różne sposoby nabycia nieruchomości poza klasyczną umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego. Jednym z nich jest nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej i uzyskanie przysądzenia własności nieruchomości po uiszczeniu ceny nabycia. Jakie skutki podatkowe wiążą się z tego rodzaju nabyciem nieruchomości? Odpowiedź poniżej.

Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej a udzielenie przybicia i przysądzenie własności

Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Wykonanie warunków licytacyjnych oznacza nic innego, jak uiszczenie ceny nabycia nieruchomości na wezwanie sądu w terminie dwóch tygodni od dnia odebrania wezwania. Z ważnych powodów termin ten może być przedłużony do jednego miesiąca. Na poczet ceny nabycia licytujący zalicza uiszczoną wcześniej rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania nieruchomości przez biegłego.

Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

W myśl art. 1011 Kodeksu postępowania cywilnego – jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, postanowienie o przysądzeniu tego prawa nie narusza ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości powstałych przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste.

Postanowienie o przysądzeniu własności wywołuje zatem tożsamy skutek jak umowa sprzedaży. Nabycie prawa użytkowania wieczystego na podstawie orzeczenia sądu – postanowienia o przysądzeniu tego prawa – podlega zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC, ponieważ, jak wspomniano, skutki prawne tego postanowienia są takie same jak umowy sprzedaży.

Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej a PCC

Artykuł 1 ust. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy PCC podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Ponadto również zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o PCC).

Natomiast stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o PCC przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody – od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3. Do tej kategorii orzeczeń sądowych należy zaliczyć postanowienie o przysądzeniu własności. Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, w tym przypadku licytancie.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o PCC. Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania – bez względu na to, jak ta cena została ustalona – Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o PCC. Cena wywołania ustalana jest w oparciu o operat sporządzony przez biegłego zgodnie z przepisami prawa, w tym ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Cena nabycia na licytacji może zatem odbiegać od faktycznej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego. Wówczas organ podatkowy może ją zakwestionować na podstawie art. 6 ust. 4 ustawy o PCC, który stanowi, że: „Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik”.

Przykład 1.

Biegły ustalił, że w toku licytacji użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w miejscowości X wynosi 500 000,00 zł. Podczas licytacji prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wylicytowano za kwotę 400 000,00 zł. Od jakiej kwoty nabywca powinien uiścić podatek PCC: tej wskazanej w operacie czy faktycznie uiszczonej przez nabywcę przed przysądzeniem własności?

W tym przypadku wszystkie czynniki zależą od faktycznego stanu nieruchomości będącej prawem użytkowania wieczystego. Na rynkową wartość nieruchomości – w tej sytuacji prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku – ma wpływ wiele innych, specyficznych i negatywnych czynników (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2021 roku, 0111-KDIB2-2.4014.157.2021.1.MZ), między innymi:

1. zapłata ceny następuje o wiele wcześniej (kilka do kilkunastu miesięcy) od otrzymania prawa własności;
2. niepewność co do wydania nieruchomości przez dłużnika;
3. niepewność co do stanu nieruchomości, budynku, istnieje ryzyko, że budynek nie będzie nadawał się do użytkowania, a remont jego może być ekonomicznie nieopłacalny;
4. niepewność co do uprzątnięcia terenu nieruchomości (złomowisko);
5. ponoszenie kosztów od momentu przysądzenia, nie będąc w posiadaniu nieruchomości;
6. ponoszenie kosztów eksmisji;
7. długi okres oczekiwania na wykreślenie przez Sąd Wieczystoksięgowy obciążeń w dziale 3 i 4 KW i ujawnienie prawa własności nowego właściciela.

Na wolnym rynku nieruchomość kupowana jest bez obciążeń lub też ze znanymi wcześniej obciążeniami, bez lokatorów, z pewnym stanem własności, a proces przejścia własności trwa o wiele krócej niż w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego w drodze licytacji komorniczej. Wobec tego w takiej sytuacji uznać należy, że cena rynkowa nieruchomości nabywanej w drodze licytacji komorniczej może odbiegać od faktycznej ceny rynkowej – gdyby nieruchomość oferowana była do sprzedaży na wolnym rynku, bez lokatorów i innych obciążeń, a proces sprzedaży trwałby o wiele krócej. Niemniej jednak warto pamiętać, że organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – tu zawsze kierować należy się indywidualnym stanem faktycznym konkretnej sprawy.