Wiele osób wynajmujących mieszkania w ramach najmu prywatnego korzysta z preferencyjnej formy opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowanie przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym implikuje brak możliwości ujęcia w kosztach wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania, takich jak np. opłaty za prąd, gaz czy wywóz śmieci. W związku z tym właściciele mieszkań zastanawiają się często, czy z uwagi na brak możliwości rozliczenia w kosztach opłat za media wpływ pieniędzy od najemcy za rachunki stanowi ich przychód do opodatkowania. Opłaty za najem mieszkania przy ryczałcie - wszelkie wątpliwości w tym zakresie wyjaśniamy w artykule.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – z czym się wiąże?
Najem to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się do oddania na czas oznaczony lub nieoznaczony danego lokalu do używania najemcy w zamian za ustaloną kwotę wynagrodzenia.
Osoby uzyskujące przychód z najmu prywatnego, które wybrały ryczałt jako formę rozliczenia, stosują 8,5% stawkę podatku, a po przekroczeniu 100 000 zł stawka rośnie do 12,5%. Limit 100 000 zł odnosi się do wszystkich posiadanych i wynajmowanych przez podatnika nieruchomości w danym roku podatkowym i obejmuje także inne rodzaje umów, takie jak np. dzierżawę. Jeśli zsumowane przychody małżonków posiadających wspólność majątkową przekroczą wspólnie 200 000 zł, do nadwyżki ponad tę kwotę należy zastosować podwyższoną, 12,5% stawkę ryczałtu.
Przykład 1.
Pan Michał i pani Kinga są małżeństwem posiadającym wspólność majątkową. Oboje wynajmują mieszkania w ramach najmu prywatnego, opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przychody z najmu pana Michała wynoszą 35 000 zł miesięcznie, a przychody pani Kingi 20 000 zł miesięcznie. Czy uzyskane przychody małżonków należy zsumować w celu ustalenia limitu przychodów opodatkowanych niższą, 8,5% stawką ryczałtu?
Z uwagi na to, że małżonkowie posiadają wspólność majątkową, mają obowiązek zsumować swoje przychody i po przekroczeniu limitu 200 000 zł (najem rozliczany w 2023 roku) nadwyżkę ponad tę kwotę opodatkować podwyższoną, 12,5% stawką
Styczeń: 35 000 zł + 20 000 zł = 55 000 zł
Pan Michał i pani Kinga stosują 8,5% stawkę do całej kwoty przychodu uzyskanej w styczniu.
Luty: 55 000 (suma przychodów małżonków ze stycznia) + 35 000 + 20 000 = 110 000 zł
Pan Michał i pani Kinga stosują 8,5% stawkę do całej kwoty przychodu uzyskanej w lutym.
Marzec: 110 000 zł (suma przychodów małżonków ze stycznia i lutego) + 35 000 + 20 000 = 165 000 zł
Kwiecień: 165 000 zł (suma przychodów małżonków ze stycznia, lutego i marca) + 35 000 + 20 000 = 220 000 zł
Do przychodów w kwocie 35 000 zł należy zastosować stawkę 8,5%, a do kwoty 20 000 zł – 12,5%. Nie ma znaczenia, które z małżonków opodatkuje część swoich przychodów z lutego podwyższoną stawką ryczałtu.
Małżonkowie przekroczyli już limit 200 000 zł, a zatem przychody osiągnięte w kwietniu i kolejnych miesiącach w danym roku opodatkują podwyższoną stawką zryczałtowanego podatku.
Począwszy od stycznia 2019 roku osoby uzyskujące przychody z najmu nie muszą składać oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy opodatkowania. Po wpłacie zaliczki na podatek dochodowy (ryczałt) urząd skarbowy automatycznie przyjmuje, że dana osoba będzie płacić podatek ryczałtowy od przychodów z najmu. W trakcie roku nie ma możliwości rezygnacji z rozliczenia najmu na zasadach ryczałtowych.
Kiedy opłaty eksploatacyjne nie są wliczane do podstawy opodatkowania?
Najemca mieszkania ponosi dwa rodzaje opłat, a mianowicie:
- czynsz na rzecz wynajmującego,
- opłaty eksploatacyjne, czyli za wszelkiego rodzaju media, takie jak np. prąd, gaz, ogrzewanie, internet, oraz opłaty przekazywane na rzecz zarządcy budynku (wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni).
Bezsprzecznie przychodem wynajmującego jest czynsz opłacany przez najemcę na jego rzecz. Zaliczenie do przychodów z tytułu najmu opłat związanych z utrzymaniem lokalu, np. za energię i wodę, oraz opłat administracyjnych, zależne jest natomiast od zapisów w umowie najmu.
Ustalając przychód z najmu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem, można wykluczyć opłaty za media ponoszone w imieniu najemcy, pod warunkiem, że zawarta umowa wskazuje na ich wyodrębnienie z ogólnej opłaty za najem oraz przenosi je na najemcę. Nie ma natomiast przeciwwskazań, aby wynajmujący przyjął płatności i dokonał ich w imieniu i na rachunek najemcy. Przychodem podatnika z tytułu najmu jest wówczas jedynie czysty zarobek, po odjęciu od niego opłat administracyjnych i za media. W razie gdy najemca ponosi jedną, łączną wartość czynszu najmu, przychodem wynajmującego jest cała określona w umowie kwota wynagrodzenia za najem.
Przykład 2.
Pan Grzegorz wynajmuje mieszkanie w ramach najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Najemca płaci co miesiąc 2000 zł, z czego pan Grzegorz pokrywa wszelkie koszty eksploatacyjne, a pozostała część kwoty jest jego zyskiem z tytułu najmu. W jaki sposób należy opodatkować przychody osiągane z prywatnego najmu mieszkania?
Pan Grzegorz opodatkowuje całą kwotę uzyskaną z tytułu najmu mieszkania 8,5% stawką ryczałtu. Dzieje się tak dlatego, że w umowie nie został rozdzielony czynsz właściwy od kosztów eksploatacyjnych.
2000 zł x 8,5% = 170 zł
Przykład 3.
Pan Oliwier wynajmuje mieszkanie na analogicznych do pana Grzegorza zasadach, ale zgodnie z umową to najemca zobowiązany jest do pokrycia wszelkich opłat eksploatacyjnych na podstawie rachunków. Czynsz wynosi 1500 zł, a pozostałe koszty, opłacane przez najemcę, to około 500 zł miesięcznie. W jaki sposób należy opodatkować przychody osiągane z prywatnego najmu mieszkania?
Pan Oliwier stosuje 8,5% stawkę ryczałtu jedynie do kwoty czynszu, ponieważ opłaty eksploatacyjne zostały wyodrębnione w umowie za najem, która przenosi je na najemcę.
1500 zł x 8,5% = 127,5 zł
Możemy zauważyć, że pan Grzegorz opłaca o około 42,5 zł więcej podatku miesięcznie (ze względu na uśrednienie kosztów opłat za media) w porównaniu do pana Oliwiera, tylko dlatego, że umowa została inaczej skonstruowana.
"W sytuacji prowadzenia najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia prądu, wody i gazu (kosztów zużycia mediów) są uwzględnione w kwocie czynszu, jak i w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe, opłaty eksploatacyjne związane z energią elektryczną, gazem ziemnym i wodą (koszty zużycia mediów) w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej, stanowią przychód z działalności gospodarczej i winien Pan odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych." Powyższe oznacza zatem, że nie mają znaczenia zapisy w umowie najmu jak również fakt, że wynajmujący nie dolicza marży i nie osiąga w tym zakresie zysku - podatnik wystawiający refakturę kosztów jest zatem zobowiązany opodatkować otrzymaną należność wynikająca z refaktury.
Opłaty za najem mieszkania przy ryczałcie – interpretacja indywidualna
Stanowisko to potwierdzone zostało w interpretacji indywidualnej z 25 kwietnia 2017 roku, 2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR, wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z najmu własnych lokali na cele mieszkalne, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu, tzn.:
- ogrzewaniem centralnym (opłata stała i zmienna),
- wodą zimną i ciepłą (opłata stała i zmienna),
- wywozem śmieci i nieczystości,
- utrzymaniem części wspólnych,
- funduszem remontowym,
- opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania nieruchomością.
Powyższe opłaty regulowane są na podstawie rachunków lub wydruków z systemu księgowego zarządcy nieruchomości, przedstawionych co miesiąc przez administrację budynku. Najemca zobowiązany jest dokonywać ww. płatności co miesiąc na konto wynajmującego wraz z czynszem najmu. Najemca w każdym miesiącu płaci także zaliczkę na poczet zużycia energii elektrycznej w stałej kwocie, która jest rozliczana okresowo do wysokości rzeczywistych kosztów wykazanych na fakturach od dostawcy energii elektrycznej.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, co następuje:
„[…] uznać należy, że jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. Stwierdzić należy, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.
Rozliczenie przychodu z prywatnego najmu mieszkania
Co do zasady, wyłącznie kwota czynszu najmu wskazana w umowie zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą stanowi przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego, generujące przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Różnego rodzaju opłaty eksploatacyjne, związane z wynajmowanym mieszkaniem i ponoszone przez najemcę, nie powodują dla wynajmującego przysporzenia majątkowego, a co za tym idzie – nie są wliczane do podstawy opodatkowania z tytułu najmu, o ile umowa została odpowiednio skonstruowana.
Jak widzimy, podatnicy rozliczający przychody z najmu prywatnego w ramach zryczałtowanego podatku dochodowego dzięki odpowiedniemu sformułowaniu umowy najmu mogą zaoszczędzić na podatkach. Warto zatem zwrócić szczególną uwagę na to, jakie zapisy zawieramy w umowie i w jaki sposób rozliczamy się z najemcą. W przypadku gdy najemca płaci nam z góry ustaloną kwotę czynszu (zawierającą szacunkowe opłaty za media), opodatkowaniu podlega cała wartość, natomiast gdy umowa wskazuje na wyszczególnienie opłat za media z ogólnej opłaty za najem oraz przenosi je na najemcę, właściciel nieruchomości jako przychód do opodatkowania ryczałtem wykazuje jedynie kwotę czynszu.
