Poradnik Przedsiębiorcy

Zakup nieruchomości od syndyka – czy warto?

Z roku na rok rośnie liczba ogłaszanych przez sąd upadłości, w tym upadłości konsumenckich. Wśród przyczyn tych ostatnich najczęstszą jest brak możliwości spłacania kredytów mieszkaniowych. W toku likwidacji majątku upadłych syndyk wystawia na sprzedaż należące do nich nieruchomości. Oferty sprzedaży takich nieruchomości niejednokrotnie są niezwykle korzystne cenowo. Na sprzedaż wystawiane są również nieruchomości należące do przedsiębiorstw. Kupując takie nieruchomości, często z zaawansowaną infrastrukturą, otrzymujemy miejsce gotowe pod działalność. Jak wygląda zakup nieruchomości od syndyka? Czy taki zakup jest ryzykowny? Dowiesz się z poniższego artykułu!

Obciążenia na nieruchomości – hipoteka, prawa i roszczenia osobiste

Zgodnie z art. 313 Prawa upadłościowego sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości.Nabywca nieruchomości co do zasady nie odpowiada za długi obciążające tę nieruchomość.Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie 30 dni od obwieszczenia w MSiG o ogłoszeniu upadłości.Również prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej co do zasady wygasają wraz ze sprzedażą nieruchomości w toku postępowania upadłościowego.W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży.

Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Prawa, które nie wygasają – ryzyko związane z zakupem

Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia:

  • służebność drogi koniecznej;

  • służebność przesyłu;

  • służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Niektóre rodzaje służebności nie wygasają na skutek sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego. Z tego względu przed zakupem warto dokładnie przebadać nieruchomość pod względem prawnym.Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.Szczególne zasady dotyczą użytkowania i dożywocia – prawa te pozostaną w mocy nawet w razie sprzedaży – po spełnieniu określonych warunków.Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

Jak kupić? Szacowanie wartości nieruchomości i obciążeń

Syndyk masy upadłości w toku postępowania upadłościowego ma za zadanie upłynnić majątek upadłego, co następuje poprzez likwidację masy upadłości. W jej skład wchodzą między innymi nieruchomości należące do upadłego.

Jeżeli planowana jest sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości, przy sporządzaniu spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości, albo odrębnie, jeżeli możliwość takiej sprzedaży ujawniła się na późniejszym etapie, biegły wybrany przez syndyka sporządza opis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłego.Wartość nieruchomości lub przedsiębiorstwa upadłego obejmującego nieruchomość zostaje oszacowana przez biegłego na zlecenie syndyka.Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa, a także obciążenia.

W oszacowaniu należy odrębnie podać wartość przedsiębiorstwa w całości oraz jego zorganizowanych części, jeżeli mogą być wydzielone do sprzedaży.

Jeżeli składniki przedsiębiorstwa są obciążone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym, hipoteką morską lub innymi prawami i skutkami ujawnienia praw i roszczeń osobistych, w oszacowaniu należy oddzielnie podać, które z tych praw pozostają w mocy po sprzedaży, a także ich wartość oraz wartość składników nimi obciążonych, oraz stosunek wartości poszczególnych składników obciążonych do wartości przedsiębiorstwa.W opisie i oszacowaniu sporządzonym przez biegłego zostanie dokładnie wskazane, jakie prawa obciążają nieruchomość i jaka jest wartość tych praw.

Zakup nieruchomości od syndyka - procedura wyboru najlepszej oferty

Sprzedaż nieruchomości może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji. Warunki przetargu lub aukcji zatwierdza sędzia-komisarz.Nieruchomość w toku postępowania upadłościowego można nabyć w procedurze przetargu lub aukcji.O przetargu lub aukcji należy zawiadomić przez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie, a jeżeli przetarg albo aukcja dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej – co najmniej na sześć tygodni przed terminem posiedzenia wyznaczonego w celu ich przeprowadzenia.

Przetarg/aukcję przeprowadza się na posiedzeniu jawnym. Prowadzi je syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza. Wyboru oferenta dokonuje syndyk. Wybór wymaga jednak zatwierdzenia przez sędziego-komisarza.Przetarg/aukcja są jawne. Prowadzi je syndyk. Wybór oferenta jest dokonywany przez syndyka, ale zatwierdzany przez sędziego-komisarza.Na postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferenta przysługuje zażalenie.