Z roku na rok wzrasta liczba kredytów udzielanych w Polsce. Od stycznia do lipca 2018 roku w porównaniu z takim samym okresem w roku ubiegłym banki i SKOK-i udzieliły o 8,5% więcej kredytów mieszkaniowych i o 5,6% więcej konsumpcyjnych oraz przyznały o 6,1% więcej limitów kredytowych niż w roku 2017. Pod względem wartościowym w analogicznym okresie najwyższy wzrost odnotowały kredyty mieszkaniowe – był to wzrost o 17,7%, kredyty konsumpcyjne o 7,9% więcej oraz limity kredytowe o 4,6% więcej niż rok wcześniej. Podpisując umowę kredytową, bierzemy na siebie zobowiązanie na kilka lub kilkadziesiąt lat. Na co zwracać uwagę, gdy podpisywana jest umowa kredytowa? Które warunki możemy negocjować z bankiem? Na te i inne pytania odpowiemy w niniejszym artykule.
Na co zwracać uwagę przy podpisywaniu umowy kredytowej?
Artykuł 69 ustawy Prawo bankowe szczegółowo opisuje, czym jest umowa kredytowa. Poniżej opisane elementy umowy kredytowej są najważniejszymi punktami, na które powinniśmy zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu.
„1. Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
2. Umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności:
1) strony umowy;
2) kwotę i walutę kredytu;
3) cel, na który kredyt został udzielony;
4) zasady i termin spłaty kredytu;
4a) w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
5) wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
6) sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
7) zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
8) terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
9) wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
10) warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy. (…)”.
Zanim umowa kredytowa zostanie podpisana warto zapoznać się z jej treścią, a w przypadku niezrozumiałych zapisów skorzystać z wiedzy doświadczonego doradcy biznesowego. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w banku następuje proces sporządzania dokumentacji kredytowej, tj. umowy kredytowej oraz umów zabezpieczeń. Ubiegając się o kredyt, możemy zażądać od banku projektu umowy kredytowej oraz umów zabezpieczeń. Warto poświęcić więcej czasu na jego przeczytanie, zwłaszcza w sytuacji, jeśli jest to nasza pierwsza umowa, jaką w życiu podpisujemy lub nie posiadamy wystarczającej wiedzy ekonomiczno-bankowej w tym zakresie. Często umowy kredytów gotówkowych lub kredytów ratalnych, jakie zaciągamy w sklepach np. z artykułami RTV AGD, są krótkie i mają nie więcej niż kilka stron. Mimo to zawierają one wszystkie wymagane elementy, a większość zapisów z regulaminów zostaje przeniesiona do umów. Takie działanie powoduje zaciemnienie istotnych elementów umowy.
Na jakie elementy, które zawiera umowa kredytowa warto zwracać szczególną uwagę?
Umowa kredytowa w swoich pierwszych wersach zawiera swój numer oraz oznaczenie stron, czyli dane kredytobiorcy oraz kredytodawcy, np. banku. W dalszej części znajdują się informacje dotyczące zaciągniętego kredytu. Zwracajmy szczególną uwagę na kwotę udzielonego kredytu, zwłaszcza wyrażoną słownie. Cel kredytu musi być szczegółowo opisany. W przypadku kredytów w rachunku bieżącym najczęściej będzie to bieżąca działalność gospodarcza, jeśli kredytobiorcą jest przedsiębiorca. Również podobny cel znajdziemy w kredytach obrotowych w rachunku kredytowym lub kredytach nieodnawialnych. Te ostatnie najczęściej są z okresem spłaty do 3 lat. Bywają również dłuższe, w zależności od możliwości finansowych i potrzeb kredytobiorcy. Zaciągając kredyt na zakup np. samochodu czy maszyn lub urządzeń, zwracajmy uwagę, czy w celu została poprawnie opisana kupowana rzecz. Z racji tego, że kredyt jest instrumentem finansowym udzielanym na konkretny cel, tak ważne jest jego precyzyjne określenie. Przy weryfikacji umowy kredytowej zwracajmy uwagę na warunki, jakie bank postawił nam przed uruchomieniem środków z kredytu. Ich lista jest dopasowywana do danej transakcji oraz do sytuacji prawno-finansowej kredytobiorcy. Najczęściej możemy spotkać się z poniższymi przykładowymi warunkami do uruchomienia (dotyczą one podmiotów gospodarczych):
-
przedłożenie zaświadczeń z ZUS i US o niezaleganiu z płatnościami
-
udokumentowanie wkładu własnego (w przypadku inwestycji)
-
ustanowienie wymaganych zabezpieczeń kredytu
-
złożenie i opłacenie wniosków do sądu np. wieczystoksięgowego, jeśli ustanawiana jest hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
-
dostarczenie odpisów z rejestru zastawów, czy dana rzecz, na której będzie ustanawiany zastaw, nie jest już nim obciążona przez inny podmiot
-
dostarczenie dokumentów związanych z realizowaną inwestycją np. budową nieruchomości komercyjnej
-
przedłożenie faktur będących przedmiotem finansowania lub refinansowania
-
podpisanie dyspozycji wypłaty z kredytu (jeśli jest wymagana).
To tylko niektóre z przykładów, na jakie możemy natknąć się w otrzymanym projekcie umowy kredytowej. Lista ta może być mniej lub bardziej rozbudowana w zależności od rodzaju kredytu oraz celu, na jaki został zaciągnięty.
Kolejnym ważnym elementem, który zawiera umowa kredytowa jest oprocentowanie kredytu, czyli jego koszt. Dobrze wiedzieć, ile nas będzie kosztowało „wypożyczenie” pieniędzy z banku. Oprocentowanie składa się dwóch elementów:
-
stawki bazowej
-
marży.
Stawka bazowa dopasowana jest do waluty kredytu oraz okresu spłaty. Przykładowo w kredycie w rachunku bieżącym w PLN możemy spotkać się ze stawką bazową WIBOR 1M, czyli stawką referencyjną jednomiesięczną, ulegającą zmianie co miesiąc. Dla kredytów wyrażonych w walucie np. EUR zastosowana zostanie stawka EURIBOR. Drugim składnikiem oprocentowania jest marża, czyli dodatkowy procent za udzielenie finansowania. Wysokość marży uzależniona jest od rodzaju kredytu, jego długości, wielkości przedsiębiorstwa, które ubiega się o kredyt oraz od stawki bazowej. Obecnie marże kształtują się na poziomie od 1,6 do 4,0 punktów procentowych. Możliwe jest również negocjowanie warunków cenowych przez kredytobiorcę.
Najistotniejszym elementem, który zawiera umowa kredytowa jest określenie spłaty kredytu. Umowy kredytowe mają rozpisany harmonogram spłat, którego musimy się ściśle trzymać. Jest on jednym z najważniejszych elementów w umowach. Określa czas, na jaki został zaciągnięty kredyt, wysokość raty do spłaty oraz terminy ich płatności. Raty mogą być równe kapitałowe – wtedy całkowita kwota raty będzie inna w każdym terminie płatności, czyli np. co miesiąc, ponieważ rata odsetkowa będzie ulegać zmianie, tj. zmniejszeniu z upływem okresu spłaty kredytu. Mogą również być to raty annuitetowe, czyli równe raty kapitałowo-odsetkowe. Oznacza to, że co miesiąc (w przypadku spłat miesięcznych) będziemy płacić tyle samo. Jest to rozwiązanie spotykane najczęściej przy kredytach mieszkaniowych.
Pamiętajmy, że w całym okresie kredytowania mamy możliwość wcześniejszej spłaty, która może nam albo skrócić okres kredytowania, albo obniżyć wysokość raty kredytowej przy niezmienionym okresie kredytowania. Często wcześniejsza spłata kredytu jest bezpłatna po jakimś czasie, np. 5 lat od podpisania umowy kredytowej przy kredytach mieszkaniowych.
Dwa ostatnie elementy istotne z punktu widzenia kredytobiorcy w umowie kredytowej to zabezpieczenia spłaty kredytu oraz obowiązki kredytobiorcy w związku z zaciągniętym zobowiązaniem finansowym. Zabezpieczenia – czy to osobiste tj. poręczenia, weksle czy rzeczowe tj. hipoteka, zastaw – muszą zostać skutecznie ustanowione przed uruchomieniem kredytu. Kredytodawca wymaga, aby zabezpieczenia były skuteczne w całym okresie kredytowania, co oznacza, że w przypadku cesji z polis ubezpieczeniowych takie polisy należy co rok odnawiać i cedować na bank. Jest to jeden z obowiązków nałożonych na kredytobiorcę w umowie kredytowej. Innym przykładem jest zobowiązanie kredytobiorcy do przeprowadzania przez rachunki wszystkich obrotów lub w przypadku osób fizycznych wpływy comiesięcznych wynagrodzeń na rachunek w banku, w którym jest zaciągnięty kredyt.
Które warunki możemy negocjować z bankiem?
Poza zapisami sztywnymi, które posiada umowa kredytowa, czyli takimi, które stanowią jej szkielet, pozostała treść umowy kredytowej, zwłaszcza oprocentowanie czy proponowane zabezpieczenia, są możliwe do negocjowania z bankiem. Również element umowy, jakim jest spłata kredytu, może podlegać negocjacjom, zwłaszcza w sytuacji, kiedy mamy przejściowe problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań kredytowych.
W momencie, gdy podpisywana jest umowa kredytowa, bierzemy na siebie długoterminowe zobowiązanie, z którego musimy się wywiązywać. Warto przed jej podpisaniem przeczytać uważnie jej zawartość oraz poprosić o wyjaśnienie niejasnych dla nas kwestii przez doradcę biznesowego.
