Najpopularniejszą i często najłatwiejszą w realizacji formą inwestycji w nieruchomości jest zakup mieszkania. Rynek nieruchomości inwestycyjnych jest jednak bardzo szeroki. Jedną z metod zarabiania na nieruchomościach jest inwestycja w lokale komercyjne. Jak wybrać właściwą nieruchomość i w jaki sposób możemy na niej zyskać?
Czym są nieruchomości komercyjne?
Do kategorii nieruchomości komercyjnych możemy zaliczyć nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej w tym handlowej, usługowej lub produkcyjnej. Nieruchomościami komercyjnymi, w które możemy inwestować, będą m.in.:
- budynki i powierzchnie biurowe;
- obiekty handlowe, takie jak sklepy, centra handlowe i supermarkety;
- obiekty usługowe, do których możemy zaliczyć hotele, sale weselne, ale również restauracje, czy mniejsze lokale przeznaczone pod różnego rodzaju usługi, takie jak gabinety medyczne, biura księgowe, prawnicze, czy lokale fryzjerskie;
- obiekty przemysłowe, czyli fabryki, hale produkcyjne, ale również centra logistyczne i magazynowe;
- tereny inwestycyjne, którymi są działki pod zabudowę przemysłową i inwestycyjną, ale również duże działki budowlane będące w obszarze zainteresowanie deweloperów.
Do nieruchomości komercyjnych możemy zaliczyć również niektóre mieszkania, jeśli będzie w nich prowadzona działalność gospodarcza (np. zostaną przekształcone na biuro), lub będą przedmiotem najmu krótkoterminowego (np. apartamenty w ośrodkach turystycznych, w których będzie świadczony rodzaj usługi hotelowej).
Jak zarabiać na nieruchomościach komercyjnych?
Inwestując w mieszkania, zarabiamy zazwyczaj na dwa sposoby. Otrzymujemy regularne miesięczne wpływy w postaci czynszu od najemcy, a dodatkowo nasza nieruchomość zyskuje na wartości. Mimo że nie mamy gwarancji, że wzrosty cen mieszkań będą się stale utrzymywać na podobnym poziomie, to jednak w dłuższym okresie zakup nieruchomości wciąż jest pewną i względnie bezpieczną inwestycją.
Nieco inaczej jest w przypadku inwestycji w nieruchomość komercyjną. W tym przypadku zazwyczaj nastawiamy się przede wszystkim na zyski, w postaci regularnych wpływów do najemcy. Wiele zależy w tym przypadku od rodzaju zakupionej przez nas nieruchomości i nie możemy wykluczyć, że uda nam się również dobrze zarobić, sprzedając ją po pewnym czasie za znacznie wyższą cenę, niż sami zapłaciliśmy.
W przypadku nieruchomości komercyjnych musimy mieć jednak na uwadze, że znalezienie najemcy zainteresowanego naszym lokalem może być dłuższym procesem, niż w przypadku mieszkania.
Przede wszystkim dobra lokalizacja
W przypadku zakupu nieruchomości zawsze bardzo ważne znaczenie ma jej lokalizacja. Gdy decydujemy się na zakup inwestycyjny nieruchomości komercyjnej, jej położenie musi być dopasowane do przeznaczenia. Większość lokali usługowych powinna być położona w najbliższym sąsiedztwie osiedli, aby mieszkańcy mieli łatwy dostęp do usług, których najbardziej potrzebują. Ważna w tym przypadku jest liczba osób mieszkających w okolicy, łatwy dojazd i dostępność miejsc parkingowych lub położenie wzdłuż ciągów pieszych, którymi przemieszczają się duże liczby osób.
Nieruchomości przemysłowych i magazynów powinniśmy szukać na obrzeżach miast, z dala od domów mieszkalnych, za to z dobrym połączeniem drogowym, a w niektórych przypadkach również kolejowym.
Trudno wymagać, żeby stary magazyn położony w ścisłym centrum miasta nadal mógł spełniać swoją pierwotną funkcję. Zabytkowa powierzchnia w nowej aranżacji może jednak zmienić przeznaczenie i zostać wykorzystana pod działalność kulturalną, gastronomiczną lub handlową.
Lokal użytkowy na nowym osiedlu, położony w sąsiedztwie sklepów ogólnospożywczych może nie przynieść oczekiwanej stopy zwrotu, jeśli przeznaczymy go pod kolejny sklep o podobnym asortymencie. Doskonale sprawdzi się jednak jako lokal oferujący usługi potrzebne mieszkańcom, których może brakować w najbliższej okolicy.
Przygotowanie lokalu
W zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia przed znalezieniem najemcy możemy przygotować lokal pod konkretne usługi lub pozostawić kwestie aranżacji przyszłemu najemcy. Oba rozwiązania mają swoje zalety oraz wady.
W przypadku dużych powierzchni biurowych zazwyczaj najemcy szukają lokali w stanie deweloperskim, które mogą aranżować w sposób dopasowany do swoich potrzeb i charakterystyki pracy. Małe biura wynajmowane np. przez księgowych, doradców podatkowych, czy prawników mogą się cieszyć większą popularnością się, jeśli będą przygotowane, wyposażone i będą wymagać tylko drobnych zmian, w celu dostosowania przestrzeni do nawyków i preferencji najemcy.
W przypadku lokali usługowych i tzw. witryn łatwiej znajdziemy dzierżawcę, jeśli lokal będzie pusty. Dzięki temu będzie on mógł sam dostosować przestrzeń do swojego rodzaju działalności. W przypadku franczyzobiorców współpracujących z dużymi sieciami przygotowanie takiego lokalu odbywa się zgodnie ze ścisłymi wytycznymi franczyzodawcy i z wykorzystaniem określonych materiałów, sprzętów i wyposażenia.
Z drugiej strony większy przychód z najmu możemy uzyskać, jeśli lokal będzie w pełni wyposażony i dostosowany np. do potrzeb prowadzenia lokalu gastronomicznego, gabinetu kosmetycznego lub lekarskiego. Jednak wtedy w znaczny sposób ograniczamy sobie grono osób, zainteresowanych najmem. Przygotowując taki lokal, musimy posiadać wiedzę dotyczącą potrzeb danej branży, a specjalistyczne projekty, użyte materiały oraz koszt wykończenia lokalu będzie wysoki i wpłynie na rentowność naszej inwestycji.
W każdym przypadku lokal komercyjny, który będziemy oferować na wynajem, musi być w dobrym stanie technicznym i spełniać określone normy techniczne, jeśli są wymagane w danej branży, oraz normy bezpieczeństwa. W tym przypadku również nasza strategia inwestycyjna zależy on naszych preferencji, posiadanej wiedzy w danym zakresie oraz zasobności portfela.
Nowe lokale, oddawane do użytku przez deweloperów, będą spełniać współczesne standardy, jednak zakup nieruchomości do remontu może być bardziej opłacalny, nawet przy uwzględnieniu nakładów, jakie będziemy musieli ponieść na jej modernizację.
Plan działania
Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu inwestycji w nieruchomości komercyjne należy przygotować estymacje przychodów i ponoszonych kosztów, nawet na okres kilku najbliższych lat. Większość nieruchomości komercyjnych zwraca się w czasie kilkunastu lat. Podstawowym kosztem będzie cena zakupu i ewentualnego przygotowania lokalu dla najemców. Ich pozyskanie wiąże się z kosztami reklamy i musimy założyć, że lokal nawet przez kilka miesięcy będzie stał pusty.
Do kosztów ponoszonych w kolejnych latach musimy uwzględnić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, przeglądów instalacji i systemów, oraz drobnych napraw. Musimy też wziąć pod uwagę wysokość lokalnego podatku od nieruchomości i ryzyko jego zmiany.
Kalkulując przychody, musimy dobrze sprawdzić sytuację na lokalnym rynku oraz oferty konkurencji. Ceny mogą być bardzo zróżnicowane w zależności od powierzchni lokalu, jego standardu i lokalizacji. Trendy na rynku są bardzo widoczne w przypadku małych i średniej wielkości nieruchomości z przeznaczeniem pod handel i usługi oraz w przypadku powierzchni biurowych. Lokalizacje i budynki uznawane za prestiżowe cieszą się zdecydowanie wyższą popularnością i przynoszą większe zyski, jednak wymagają też większych nakładów na samym początku inwestycji.
Umowa dzierżawy lokalu komercyjnego zazwyczaj zawierana jest na dłuższy okres, ale istnieje ryzyko, że dzierżawca będzie zmuszony zakończyć ją wcześniej. To z kolei sprawi, że przez pewien okres potrzebny na znalezienie nowej firmy nie będziemy uzyskiwać przychodu i poniesiemy dodatkowe wydatki na reklamę. Z tego powodu warto wcześniej zweryfikować podmiot, z którym chcemy zawrzeć umowę.
Potencjalne zyski
Szacując rentowność, warto przyjąć dwa scenariusze: realistyczny i pesymistyczny, w którym poniesiemy większe od planowanych nakłady na przygotowanie lokalu, nie uda nam się szybko znaleźć najemcy, wzrosną koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i będziemy musieli awaryjnie szukać innego najemcy.
Zwrot, jaki uzyskamy w dłuższym okresie, uzależniony jest od rodzaju i lokalizacji nieruchomości, poniesionych przez nas wydatków, charakterystyki rynku, działań konkurencji i różnych czynników, które początkowo mogą być trudne do przewidzenia. Analizy pokazują, że spodziewany zysk z najmu nieruchomości komercyjnej to od około 8 proc. do kilkunastu procent w skali roku.
Artykuł sponsorowany
