Wady nieruchomości - jakie uprawnienia przysługują nabywcy?

Nabywając budynek, niezależnie od tego, czy to jest to budynek/lokal nowy (stan deweloperski), czy z rynku wtórnego, nabywcy przysługują określone uprawnienia wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego (kc) w przypadku, gdy dostrzegamy wady nieruchomości. Jeżeli o nie chodzi, to można w tym przypadku rozróżnić wady prawne oraz fizyczne. Jak korzystać z przysługujących nabywcy uprawnień? Odpowiedź poniżej.

Wady nieruchomości prawne

Zgodnie z art. 556³ kc rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne.

Z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, ale mając na względzie ochronę kupującego, za obciążenie należy w drodze analogii uznać także prawa obligacyjne przysługujące osobom trzecim w stosunku do przedmiotu sprzedaży, które powodują, że kupujący nie jest w stanie korzystać w pełni z kupionej rzeczy.

Tym samym można wypunktować, że z wadą prawną mamy do czynienia wtedy, gdy:

• sprzedawcy nie przysługuje prawo własności nieruchomości (budynku, lokalu), ewentualnie prawo użytkowania wieczystego czy też ograniczone prawo rzeczowe;
• nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym, tj. hipoteką, służebnością, użytkowaniem lub prawem obligacyjnym, tj. najmem, dzierżawą;
• nieruchomość objęta jest zakazem zbywania, obciążania, objęta jest postępowaniem egzekucyjnym.

Sprzedawca odpowiada za takie wady prawne nieruchomości, o których nie wiedział w chwili zawierania umowy, tym samym jest on zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Wobec tego warto przed zawarciem umowy gruntownie sprawdzić nie tylko stan techniczny budynku, lecz także w pierwszej kolejności, czy istnieją jakiekolwiek wątpliwości co do stanu prawnego. Takie informacje można uzyskać między innymi poprzez wgląd do księgi wieczystej lub skierowanie odpowiednich zapytań do urzędów ze wskazaniem interesu prawnego w uzyskaniu takowych informacji.

Do wykonywania uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej stosuje się przepisy art. 568 § 2–5 kc, z tym że bieg terminu, o którym mowa w art. 568 § 2 kc, rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Tym samym roszczenia z tytułu wad prawnych nieruchomości (budynków, lokali) przedawniają się po upływie 5 lat od dnia wydania nieruchomości, z tym że bieg terminu, o którym mowa w art. 568 § 2, rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Co do zasady roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady, jednakże w przypadku konsumenta termin jest 5-letni.

Nabywca w ramach uprawnień przysługujących tytułem rękojmi może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.

Wady nieruchomości fizyczne

Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Pojęcie wady fizycznej nie należy do języka potocznego, lecz jest konstrukcją normatywną i powinno być wykładane w świetle normy Kodeksu cywilnego. Wadą fizyczną jest pewien niedostatek przedmiotu prawa podmiotowego powodujący zmniejszenie jego wartości lub użyteczności. 

Do wad istotnych budynku/nieruchomości można zaliczyć:

1. nieszczelność dachu – wada utrudniająca użytkowanie budynku;
2. niewłaściwie wykonana izolacja ścian powodująca zawilgocenie ścian – wada utrudniająca użytkowanie budynku;
3. wykonanie daszków osłaniających tarasy i balkon bez stosownych pozwoleń;
4. niewłaściwe wykonanie izolacji pod posadzkę powodujące wydostawanie się wody spod powierzchni posadzki w garażu.

Do wad nieistotnych budynku/nieruchomości można zaliczyć:

1. niewłaściwie wykonaną wentylację;
2. niewłaściwe wykonanie tynku skutkujące jego popękaniem i odpadnięciem.

Odpowiedzialność sprzedawcy przewidziana w art. 556 kc za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, co oznacza, że sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział (tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie, V Wydział Cywilny, z 27 marca 2013 roku, VI ACa 1269/12).

W ramach uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady (art. 560 § 1 kc). Z kolei kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 560 § 4 kc).

Roszczenie o obniżenie ceny z art. 560 kc, co jest powszechnie w doktrynie i orzecznictwie przyjęte, nie jest roszczeniem odszkodowawczym, istotą bowiem żądania obniżenia ceny na podstawie art. 560 § 1 i 3 kc jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży, nie zaś kompensacja ewentualnej szkody doznanej przez kupującego. Przepisy regulujące rękojmię zatem prowadzą do powstania szczególnej odpowiedzialności za jakość świadczenia. W wyniku skorzystania przez kupującego z omawianego uprawnienia o charakterze prawo kształtującym przestaje obowiązywać dotychczasowa cena i należy ją ustalić na nowo, w granicach wynikających z art. 560 § 3 kc, który stanowi, że obniżenie ceny winno nastąpić w takim stosunku (a nie o taką wartość), w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest zaostrzona względem ogólnych reguł odpowiedzialności z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania, jest to bowiem odpowiedzialność obiektywna, niezależna od winy, a nawet wiedzy sprzedawcy. Co więcej, jest ona niezależna od powstania szkody, co powoduje, że bywa kwalifikowana jako odpowiedzialność absolutna lub na zasadzie ryzyka.

W przypadku wad nieruchomości warto skorzystać z opinii biegłego – zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym, gdy sprzedawca nie uzna roszczeń nabywcy. Biegły ustali w pierwszej kolejności, czy wady faktycznie istnieją, czy mają charakter wad istotnych, czy nieistotnych, a także wysokość ewentualnych kosztów związanych z ich naprawą/usunięciem.

Jeżeli wada jest istotna, wówczas najrozsądniejszym wyborem jest odstąpienie od umowy sprzedaży. W przypadku wady nieistotnej – obniżenie ceny o ustaloną wartość kosztów związanych z naprawą/usunięciem wad nieruchomości.

Odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne zachodzi – ogólnie rzecz ujmując – w przypadku wad, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Istotne jest także i to, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy.