W razie niezgodności rezultatu robót budowlanych z umową o roboty budowlane inwestorowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej o uprawnieniach inwestora w razie wykrycia wad obiektu. Wyjaśniamy, na czym polega rękojmia za roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.
Kodeks cywilny przewiduje, że dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora.
Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.
Ponadto, w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
Gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.
Ochrona inwestora do czasu odbioru rezultatu robót budowlanych
W przypadku gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do zakończenia robót budowlanych.
Jeżeli wykonawca wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.
Jeżeli inwestor sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego obiektu.
Rękojmia za roboty budowlane – jakie zasady znajdą zastosowanie?
Zgodnie z kc do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Z kolei do rękojmi za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Odpowiednie stosowanie oznacza natomiast, że przepisy mogą znaleźć zastosowanie wprost, mogą ulec modyfikacjom lub mogą w ogóle nie znaleźć zastosowania.
W szczególności natomiast roboty budowlane są niezgodne z umową, jeżeli ich rezultat:
nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na oznaczony w umowie cel albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.
Rezultat robót budowlanych ma wadę fizyczną także w razie jej nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.
Czego może żądać inwestor?
W przypadku gdy rezultat robót budowlanych ma wadę, inwestor może żądać jej usunięcia. Wykonawca jest obowiązany usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora.
W przypadku gdy rezultat robót budowlanych ma wadę, wykonawca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Kiedy można mówić o wadzie istotnej obiektu? Zgodnie z orzecznictwem „Gdy roboty zostały wykonane zgodnie z zakresem przedmiotowym umowy, odmowa odbioru robót znajduje uzasadnienie jedynie w przypadku gdy przedmiot umowy będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania. Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Pozostałe wady świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania, determinując zaktualizowanie uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 27 czerwca 2018 roku, V ACa 1302/17).
Utrata uprawnień przez inwestora
Warto zwrócić uwagę, że jeżeli umowa o roboty budowlane została zawarta między przedsiębiorcami, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił wykonawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie.
Jak wskazuje orzecznictwo „Ewentualna utrata uprawnień z tytułu rękojmi w związku z niedochowaniem wymaganych aktów staranności (por. art. 563 w związku z art. 638 w związku z art. 656 § 1 kc) może dotyczyć konkretnej wady (wskutek niezawiadomienia o jej wykryciu) albo wad określonej kategorii (takich, które nie zostały wykryte, ale powinny zostać wykryte przez zbadanie obiektu w czasie i w sposób przyjęty przy obiektach tego rodzaju, co skutkowało brakiem niezwłocznego zawiadomienia), nie powoduje zaś całkowitego wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi (wchodzi ona w rachubę w odniesieniu do pozostałych wad), do której dochodzi w zasadzie tylko wskutek upływu czasu” (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 lipca 2020 roku, V CSK 484/18).
