Sprzedaż nieruchomości stanowi istotną część obrotu gospodarczego. Obecnie rynek ten znacznie się rozwinął i młodzi ludzie chętniej inwestują w mieszkania jako zabezpieczenie na przyszłość. Jednak przy masowych projektach budowlanych nierzadko dochodzi do pomyłek. Jakie prawa przysługują kupującemu mieszkanie i w jakim czasie może z nich skorzystać? Wyjaśniamy poniżej.
Rękojmia u dewelopera
Rękojmia jest formą odpowiedzialności gwarantowaną przez przepisy Kodeksu cywilnego. Z tego względu potencjalny kupujący może skorzystać z przysługujących mu praw z tytułu rękojmi wobec sprzedawcy, np. wymiany rzeczy na wolną bez wad lub naprawy. Istotne jest, że nie można zrzec się rękojmi i sprzedawca nie może jej regulować wobec własnych przemyśleń (art. 556 Kodeksu cywilnego).
Wady prawne i fizyczne budynku lub jego części
Wady jak już sama nazwa wskazuje, odnoszą się do cech danej rzeczy, które mają charakter niepożądany i wynikają z błędu/pomyłki np. poprzez użycie nieodpowiednich materiałów, niezastosowanie się do projektu konstrukcyjnego czy użycie zbyt małej liczby składników.
W przypadku nieruchomości oczywiście również może dojść do powstania zarówno wad fizycznych, jak i prawnych. Wada prawna jest rzadziej spotykana w przypadku nieruchomości, którą kupujemy bezpośrednio od dewelopera, ale nie znaczy to, że jest niemożliwa (art. 556³ kc). Będzie miała miejsce, jeżeli nieruchomość:
- stanowi własność osoby trzeciej,
- jest obciążona prawem osoby trzeciej,
- jest ograniczona w użytku i rozporządzaniu w związku z decyzją organu lub orzeczeniem sądu.
Przykład 1.
Pan Jan (deweloper) sprzedał mieszkanie gotowe pod klucz pani Annie w styczniu 2021 roku, z tym że odbiór miał nastąpić w kwietniu 2021 roku. W marcu pan Jan przez pomyłkę i błąd w papierach sprzedał mieszkanie pani Anny małżeństwu z Warszawy. W tym przykładzie małżeństwo będzie miało roszczenie do dewelopera w ramach wynikłej wady prawnej, ponieważ mieszkanie zostało sprzedane wcześniej i należało do kogoś innego.
W obrocie nieruchomościami częściej mamy styczność z wadami fizycznymi niż prawnymi, a mają one związek z konstrukcji budynku czy użyciem nieodpowiednich elementów (art. 556¹ kc). Wada fizyczna wystąpi w przypadku:
- braku właściwości, którą nieruchomość powinna posiadać ze względu na cel oznaczony w umowie, okoliczności czy przeznaczenie;
- brak właściwości, które zostały wcześniej zagwarantowane przez sprzedającego;
- niemożności użytkowania nieruchomości w celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżeń;
- wydania rzeczy w stanie niezupełnym.
Przykład 2.
Pan Janusz otrzymał zlecenie na budowę budynku dwupiętrowego na terenie jednego z warszawskich osiedli. W projekcie miał opis i wyrys konstrukcyjny schodów prowadzących na pierwsze piętro. W trakcie prac budynek został sprzedany pani Małgorzacie. Kiedy doszło do zakończenia prac, okazało się, że schody nie spełniają warunków bezpieczeństwa i przez ich kąt nachylenia nie nadają się do użytku. Pani Małgorzata ma uprawnienia z tytułu rękojmi w związku z wystąpieniem wady fizycznej budynku.
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, jeżeli istniały one w chwili przejścia niebezpieczeństwa (jest to chwila wydania rzeczy kupującemu) na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady
Jeżeli okaże się, że zakupiona przez nas nieruchomość posiada wadę, to w związku z uprawnieniami z tytułu rękojmi będziemy mieli prawo do:
- usunięcia wady,
- naprawy,
- wymiany,
- odstąpienia od umowy.
Nie możemy jednak w pierwszej kolejności żądać odstąpienia od umowy. Na pierwszym miejscu będzie możliwość usunięcia wady przez sprzedawcę, w tym wypadku dewelopera, a jeżeli owo działanie nie przyniesie rezultatu, to kupujący będzie miał szansę skorzystać z innych przysługujących mu uprawnień.
W przypadku naprawy istotne będzie wartość rzeczy oraz wymiar wady oraz sposób naprawy wskazany przez kupującego. Jeżeli naprawa będzie przewyższała wartość danego przedmiotu lub wskazany sposób naprawy będzie wygórowany, sprzedający skłoni się do wymiany przedmiotu na wolny od wad (art. 560 § 2 kc). Rękojmia u dewelopera nakłada obowiązek usunięcia wad na własny koszt. W razie pojawienia się wady ponownie po dokonanym naprawieniu kupujący uzyskuje podstawę do odstąpienia od umowy.
Oczywiście kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Wada uznana za istotną to taka, która utrudnia, a wręcz uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości (art. 560 § 4 kc).
Rękojmia – terminy
Terminy z tytułu rękojmi nie są jednolite, ponieważ różnią się od siebie w zależności od tego, czy dotyczy to terminów przedawnienia roszczeń na drodze sądowej, czy okresy odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy.
W przypadku odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat od dnia wydania rzeczy. Inny termin będzie dotyczył nieruchomości, który wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Są to terminy, w czasie których istnieje możliwość dowiedzenia się o wadzie (art. 568 kc).
Kluczowa jest chwila powzięcia informacji o istniejącej wadzie, natomiast od tego momentu swój bieg rozpoczynają terminy przedawnienia roszczeń. Kupujący od dnia stwierdzenia wada ma rok na dochodzenie roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolne od wad, lub złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny. Jeżeli dotyczy to konsumentów, termin przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu na stwierdzenie wady.
Przykład 3.
Konsument będący nabywcą lokalu nabył nieruchomość w 2018 roku. W 2021 roku zauważył w nim wadę powstałą ze względu na użycie nieodpowiedniego materiału. Jako że nabywca jest konsumentem, to jego roszczenie nie przedawni się z upływem roku od wykrycia wady, a z upływem 5 lat od wydania nieruchomości.
Odszkodowanie
W ramach dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nabywca nieruchomości ma prawo do uzyskania odpowiedniego odszkodowania za poniesione szkody wynikłe z istnienia wady (art. 471 kc). Postępowanie odszkodowawcze może toczyć się bez względu na roszczenia nabywcy z tytułu rękojmi, a termin przedawnienia liczony jest według przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego i wynosi 6 lat od powstania szkody i dowiedzenia się o osobie sprawcy (art. 118 kc). Możliwość dochodzenia odszkodowania będzie zależała od wykazania przez kupującego:
- szkody i jej wysokości;
- przyczynę wywołująca szkodzę;
- adekwatny związek przyczynowy pomiędzy powstałą szkodą a zdarzeniem, czyli wadą.
Przykład 4.
Pan Jan nabył lokal mieszkalny w 2018 roku. W roku 2021 zauważył zaciek na ścianie, na której wisiał cenny obraz. Okazało się, że w trakcie prac nie dokonano odpowiedniej izolacji przy kominie, co spowodowało zacieki. Niestety, obraz został uszkodzony. Na tej podstawie pan Jan może dochodzić odszkodowania za zniszczony obraz.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny
