Sprzedaż nieruchomości - jak ominąć podatek?

Podatnicy powinni pamiętać, że w przypadku sprzedaży majątku pierwszym podstawowym obowiązkiem jest prawidłowe naliczenie podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co ważne, w Polsce takiego podatku nie nalicza urząd skarbowy, lecz sam podatnik. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, w jaki sposób podatkowo rozliczyć sprzedaż nieruchomości oraz kiedy można ominąć zobowiązanie podatkowe.

Sposób 1: Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych

Podatek dochodowy płaci się w sytuacji, gdy uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Co ważne, szczególne znaczenie będzie mieć w tym przypadku sposób liczenia tego okresu. Należy bowiem brać pod uwagę lata podatkowe, a nie kalendarzowe.

Przykład 1.

Pan Jan zakupił nieruchomości 16 lipca 2013 roku. W związku z tym, aby mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego, sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić nie wcześniej niż 1 stycznia 2019 roku (pierwszy rok podatkowy liczy się w tej sytuacji od 2014).

Sposób 2: Obliczenie dochodu przy sprzedaży nieruchomości

Jeżeli podatnikowi śpieszy się ze sprzedażą nieruchomości i nie chce czekać aż pięciu lat, wówczas może skontrolować ewentualny dochód, który stanowiłby podstawę do naliczenia podatku. W związku z tym dochód obliczany będzie poprzez pomniejszenia ceny sprzedaży o koszty, jakie zostały poniesione na nabycie tej nieruchomości (koszty te muszą zostać odpowiednio udokumentowane, np. w przypadku budowy nieruchomości konieczne jest posiadanie faktur). Wówczas od tak obliczonego dochodu wyliczany jest podatek według stawki 19%. Jeżeli dochód jest znaczny, to zapłata wysokiej kwoty podatku może zniechęcić potencjalnego sprzedawcę. Dlatego warto byłoby rozważyć opcję zaczekania pięciu lat podatkowych.

Ważne!

Osoby, które nabyły nieruchomość w drodze spadku lub darowizny powinny mieć na uwadze, że takie nabycie najczęściej wiąże się z brakiem kosztów (z wyjątkiem np. opłat notarialnych). Tym samym dla większości z nich stawka podatku będzie mnożona przez cenę sprzedawanej nieruchomości.

Przykład 2.

Pan Tomasz w kwietniu 2014 roku nabył nieruchomość o wartości 800 000 zł. W maju 2016 roku zdecydował się sprzedać nieruchomość. Ze sprzedaży uzyskał kwotę 1 mln zł. W tej sytuacji dochód do opodatkowania będzie wynosił 200 000 zł (1 000 000 zł - 800 000 zł). Natomiast kwota podatku do uregulowania (sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat podatkowych) będzie wynosić 38 000 zł (200 000 zł * 19%).

Sposób 3: Sprzedaż nieruchomości a wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe

Jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe

Zamknięty katalog wydatków został wyczerpująco uwzględniony w przepisach ustawy o PIT. Są nimi wydatki poniesione na m.in. na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W jaki sposób obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania?

Wzór, na którego podstawie podatnik jest zobowiązany wyliczyć dochód, wygląda następująco:

                                     Dochód x wydatki na cele mieszkaniowe

--------------------------------------------------- = dochód zwolniony

                                           Przychód z odpłatnego zbycia

Przykład 3.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości: 200 000 zł

Koszty uzyskania przychodu: 100 000 zł

Dochód (czyli przychód - koszty): 100 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 50 000 zł

W tej sytuacji dochód podlegający zwolnieniu wyniesie: 25 000 zł