Tytułowe flipowanie nieruchomości polega na nabywaniu lokali w złym stanie technicznym, remontowaniu ich oraz dalszej odsprzedaży. W związku z popularnością tego rodzaju aktywności gospodarczej zastanowimy się, w którym momencie możemy mówić o działalności gospodarczej?
Sprzedaż nieruchomości a działalność gospodarcza
Na gruncie podatku PIT przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać zakwalifikowany do jednego z dwóch odrębnych źródeł przychodów. Możemy bowiem mieć do czynienia albo z przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT), albo z przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonywanego przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
Jednocześnie pamiętajmy, że w ramach podatku PIT prowadzenie przez osobę fizyczną działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Powyższa definicja nie uzależnia prowadzenia działalności gospodarczej od faktu dokonania rejestracji w CEIDG. Kluczowe dla stwierdzenia występowania działalności gospodarczej jest uznanie, że dana aktywność podatnika ma charakter zarobkowy, zorganizowany oraz ciągły. O fakcie prowadzenia działalności gospodarczej nie decyduje subiektywne przekonanie podatnika. Nie jest istotne również, czy podmiot wykonujący daną działalność traktuje ją jako prowadzoną w celu zarobkowym.
To powyższe przesłanki pozwalają na odróżnienie sprzedaży nieruchomości w ramach działalności od sprzedaży prywatnego majątku.
Przesłanka celu zarobkowego jest w tym przypadku oczywista, dlatego też skupmy się na dwóch pozostałych warunkach.
W doktrynie podkreśla się, że w zakresie zorganizowania działalności chodzi przede wszystkim o zakres podejmowanych czynności, które składają się na fazę przygotowawczą, fazę realizacji oraz fazę końcową (sprzedaż nieruchomości). Cechę tę podatnicy powinni odnosić do wykonywanych czynności, a nie do posiadanego zaplecza materialnego.
Natomiast ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej to nie tylko liczba przeprowadzonych transakcji, ale także względnie stały zamiar jej wykonywania. Poprzez zachowanie o charakterze ciągłym można rozumieć prowadzenie działalności do czasu osiągnięcia przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel miałby być realizowany.
Jak możemy przeczytać w wyroku WSA w Gdańsku z 19 października 2016 roku (I SA/Gd 502/16), jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu.
Trzeba zaznaczyć, że żaden przepis ustawy o PIT nie warunkuje uznania działalności gospodarczej od liczby dokonywanych transakcji. Reguła ta ma zastosowanie również w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości.
Zatem wbrew obiegowej opinii możliwa jest sytuacja, że już pierwszy „flip” zostanie przez fiskusa potraktowany jako działalność gospodarcza.
Przykład 1.
Osoba fizyczna posiadająca spory kapitał postanowiła zainwestować go w zakup i zbycie nieruchomości (flip). Zleciła pośrednikowi znalezienie odpowiedniego lokalu przeznaczonego do remontu, następnie przeprowadziła remont, zamieściła ogłoszenia w internecie oraz dokonała sprzedaży lokalu z zyskiem. Kiedy flipowanie nieruchomości staje się działalnością gospodarczą?
Zakup nieruchomości miał charakter typowo inwestycyjny. Podatnik nigdy nie mieszkał i nie zamierzał realizować swoich celów mieszkaniowych w tym lokalu. Uzyskany ze sprzedaży zysk będzie przeznaczony na kolejne zakupy w ramach flipowania nieruchomościami. W tych okolicznościach organ podatkowy może przyjąć, że już pierwsze zbycie nieruchomości zostało dokonane w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej.
Status zbywanej nieruchomości a flipowanie nieruchomości
Nieruchomość może stanowić w ramach działalności gospodarczej środek trwały, ale tylko w przypadku gdy jest wykorzystywana na potrzeby działalności i przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok.
To oznacza, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nie może być uznana za środek trwały.
Co istotne, w ramach flipowania dochodzi do nabycia nieruchomości, jej remontu, a następnie sprzedaży. Z tego względu nieruchomość ta nie może zostać uznana za towar handlowy, ponieważ pod tym pojęciem rozumie się składniki nabyte w celu odsprzedaży w stanie nieprzerobionym.
Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 29 listopada 2018 roku (nr 0115-KDIT3.4011.458.2018.2.WM), podatnik w ramach flipowania nie sprzeda lokalu w stanie nieprzerobionym, gdyż lokal ten wymaga poniesienia nakładów budowlano-remontowych w celu uzyskania lepszej ceny sprzedaży.
Zatem lokal mieszkalny po dokonaniu niezbędnych prac remontowo-budowlanych będzie stanowił przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed zakończeniem remontu produkcję niezakończoną. Wszystkie nakłady remontowo-budowlane będą stanowiły element kosztu wytworzenia tego lokalu.
Natomiast koszt wytworzenia obejmuje wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług. W konsekwencji zakupione usługi remontowo-budowlane niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego (lokalu mieszkalnego) podlegają ujęciu w kolumnie 10 prowadzonej podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu.
Podsumowując powyższe, wskażmy, że flipowanie nieruchomości ma w sobie cechy działalności gospodarczej. Ustalone w ustawie kryteria działalności mają charakter nieostry, dlatego też warto przed rozpoczęciem tego rodzaju działalności rozważyć wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji.
