W przypadku inwestycji w nieruchomości – coraz popularniejsze jest ich kupowanie, remontowanie i sprzedaż z zyskiem. Flip nieruchomości jest sposobem na zarobienie znacznych zarobków.
Flipping używanymi lokalami a zwolnienie z VAT
Flipowanie klasyczne to kupno lokalu mieszkalnego, który zostaje odświeżony poprzez jego gruntowny remont lub modernizację/adaptację, a następnie jego sprzedaż za wyższą cenę. W przypadku nieruchomości używanych podatnicy mogą zastosować zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie z VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Tym samym w praktyce zazwyczaj osoby zajmujące się flipowaniem klasycznym dokonują zakupu nieruchomości zwolnionych. Istotne jest więc, czy po zakupie dochodzi do remontu, czy też do modernizacji.
Flip nieruchomości a remont
W przypadku zakupu mieszkania najczęściej podatnicy starają się je wyremontować (odświeżyć) i sprzedać z zyskiem.
Przykład 1.
Podatnik zakupił w centrum Wrocławia mieszkanie w zabytkowej kamienicy. Dokonał w nim remontu, który polegał na wyremontowaniu łazienki, kuchni oraz pomalowaniu ścian. Mieszkanie zostało kupione od osoby fizycznej. Po trzech miesiącach podatnik je sprzedał. Czy w tym przypadku można zastosować zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT?
Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
Z kolei zgodnie z pkt 7a tego artykułu przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w których wyniku następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
Definicję remontu zawarto w pkt 8 tego artykułu. Zgodnie z jego brzmieniem przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.
Tym samym bez wątpienia w tym przypadku mamy do czynienia z remontem i podatnik, dokonując sprzedaży mieszkania, może skorzystać ze zwolnienia z VAT.
Przypomnijmy, że w przypadku dostawy nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. W ustawie brak jest szczególnego przepisu odnoszącego się do momentu powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie, co oznacza, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje z chwilą dokonania jej dostawy. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru otrzymano całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
Należy wskazać, że w przypadku nieruchomości co do zasady ostateczna umowa sprzedaży następuje poprzez podpisanie aktu notarialnego i w tym dniu powstaje obowiązek podatkowy.
Modernizacja flipowanego mieszkania
W wielu przypadkach podatnicy kupują mieszkania i dokonują kompleksowej modernizacji.
Przykład 2.
Podatnik zakupił mieszkanie na poddaszu kamienicy w centrum Kalisza. Nie miało ono ogrzewania, a ponadto było w bardzo złym stanie technicznym. Podatnik założył ogrzewanie, zburzył kilka ścian, zrobił łazienkę, wymienił wszystkie instalacje, okna i drzwi, a także ocieplił mieszkanie. Powyższe nakłady wyniosły ponad 40% wartości mieszkania. Co ważne, jego zakup był zwolniony z podatku VAT. Mieszkanie zostało sprzedane po czterech miesiącach od dokonania zakupu. Czy w tym przypadku podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dokonanej sprzedaży?
W tym przypadku doszło do modernizacji. Pojęcie to zostało wprowadzone do tej ustawy w rozumieniu przyjętym w języku powszechnym. W takim znaczeniu modernizacja oznacza unowocześnienie, ulepszenie, udoskonalenie, podniesienie standardu obiektu budowlanego lub jego części.
W naszym przypadku bez wątpienia więc doszło do modernizacji. Wartość nakładów przekroczyła 30%, a sprzedaż nastąpiła już po czterech miesiącach. Tym samym podatnik w tym przypadku będzie zobowiązany opodatkować podatkiem VAT dokonaną sprzedaż.
Podsumowując, dokonując sprzedaży mieszkania, które zakupiono na rynku wtórnym i dokonano w nim prac remontowych, zazwyczaj nie podlega opodatkowaniu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy podatnik dokona modernizacji mieszkania. Na zakończenie wyjaśnijmy, iż w przypadku zakupu nowych mieszkań, w których dokonuje się remontu, zawsze wystąpi opodatkowanie podatkiem VAT, jeśli sprzedajemy je przed okresem dwóch lat. Obecnie bowiem coraz częściej podatnicy nie tylko kupują używane mieszkania, lecz także nowe, które wykańczają i po krótkim okresie sprzedają.
