Każdy właściciel nieruchomości musi mierzyć się obowiązkiem corocznego opłacania daniny na rzecz gminy z tytułu właścicielskiego. Jeżeli mowa tu o domu czy gruncie „prywatnym”, kwota ta nie jest nazbyt wysoka i nie wydaje się problematyczna. Wszystko zmienia się, jeżeli podatek od nieruchomości zostaje powiązany z działalnością gospodarczą. W takim wypadku opłata ta drastycznie wzrasta. Nie jest jednak tak, że wszystko, co wchodzi do majątku przedsiębiorcy, niejako z automatu jest kwalifikowane jako związane z jego działalnością. Aby gmina mogła naliczyć wyższą stawkę podatku, muszą zostać spełnione określone w ustawie warunki. Co mówią przepisy jeśli chodzi o podatek od nieruchomości a działalność gospodarczą? Sprawdźmy.
Podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza – co na to przepisy?
Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej jako „ustawa”) w tej kwestii są jednoznaczne. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Warto wspomnieć już na starcie, że zarówno nieruchomości prywatne, jak i te posiadane przez firmy są opodatkowane. Jednakże w przypadku użytkowania tych nieruchomości do celów przedsiębiorstwa danina jest o wiele wyższa. Dlatego temat ten budzi tak wiele kontrowersji w orzecznictwie. Czasami bowiem ciężko odróżnić, co stanowi obszar używany do celów prywatnych, a co firmowych. Postaramy się zatem w dalszej części tekstu wyjaśnić, co należy rozumieć przez nieruchomość w rozumieniu wyżej wspomnianej ustawy oraz kiedy można łączyć ją z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podatek od nieruchomości – czyli od czego dokładnie?
Przepis dotyczący podatków i opłat lokalnych nie pozostawia złudzeń – wyższą stawką należy opodatkować wszelkie nieruchomości, które można powiązać z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tylko jak rozumieć pojęcie „nieruchomość”?
Przepis art. 46 § 1 kc wskazuje, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Czy to wystarczy do zdefiniowania pojęcia nieruchomości na potrzeby podatków lokalnych? Otóż nie.
Przedmiotem podatku od nieruchomości są nie tylko nieruchomości w rozumieniu przepisów cywilnych. Przepis art. 2 ustawy mówi o:
- budynkach,
- budowlach,
- gruntach.
Powyższe obiekty mogą stanowić nieruchomości w rozumieniu kc, o ile spełniają warunki określone w przepisie art. 46 kc. Jeżeli nie — nieruchomościami nie są. Czy zatem w takim wypadku nie będą objęte podatkiem? Nie, w przypadku przepisów o podatkach lokalnych nie można bowiem sugerować się definicją z kc. Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości jest niezależne od tego, co stanowi nieruchomość w rozumieniu prawa cywilnego. Budynki stanowiące nieruchomości w rozumieniu art. 46 kc i budynki niespełniające definicji zawartej w tym przepisie są opodatkowane w taki sam sposób. To samo dotyczy gruntu i budowli.
Taka definicja każe uznać, że prócz nieruchomości w „ścisłym” tego słowa znaczeniu (znaczeniu cywilistycznym), przedmiotowym podatkiem są obciążone również budynki tymczasowe, place, parkingi, parkany czy drogi dojazdowe.
Kto zapłaci podatek od nieruchomości?
To, kto zapłaci podatek od nieruchomości, określa art. 3 ustawy. Przepis ten przede wszystkim nie różnicuje podatnika od jego statusu prawnego. Stąd też obowiązane do uiszczania daniny będą osoby fizyczne, osoby prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Jak stanowi ust. 1 powyższego przepisu, podatek zapłacą podmioty będące:
właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
użytkownikami wieczystymi gruntów;
posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
- wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
- jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem.
Jak podkreślił Trybunał Konstytucyjny w swojej uchwale, podatnikiem jest podmiot wskazany w przepisie art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, bez względu na to, czy czerpie korzyści z nieruchomości i obiektów budowlanych, od których płaci podatek od nieruchomości. Podatek ten jest bowiem świadczeniem majątkowym obciążającym posiadanie nieruchomości. Z posiadaniem majątku łączy się uzyskiwanie przez posiadacza szczególnego rodzaju dochodów, a mianowicie dochodów w naturze polegających na zaspokajaniu potrzeb bytowych, socjalnych czy gospodarczych na wyższym poziomie niż przez osoby nieposiadające majątku (por. uchwała TK z 6 września 1995 roku, sygn. akt: W. 20/94).
Kiedy podatek od nieruchomości będzie wyższy?
Jak wspomniano już na wstępie, podatek od nieruchomości zostanie naliczony zgodnie z wyższą stawką, jeżeli organ gminy uzna, że dana nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej.
Aby zdefiniować pojęcie „gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”, warto posłużyć się najnowszym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2023 roku (sygn. akt: III FSK 530/23), w którym stwierdzono, że pojęcie „gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć jako faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań na gruncie, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z treści art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie wynika, aby na gruntach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogła być prowadzona inna działalność, w tym leśna, o ile specyfika prowadzonej działalności gospodarczej na to pozwala. Nie ma to jednak wpływu na opodatkowanie takich gruntów, o ile są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej oraz jest to główny i podstawowy cel ich wykorzystywania. Wobec tego nieprawidłowy jest pogląd, że nieodzowną cechą zajęcia gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej jest stan, w którym wyłączona jest w ogóle możliwość prowadzenia na tych gruntach innego rodzaju działalności (np. leśnej).
O związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie zatem przesądzało to, czy:
- nieruchomość jest posiadana przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą;
- istnieje możliwość chociażby jego potencjalnego wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej.
Jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione łącznie, podatnik będzie musiał uiścić podatek w wyższej stawce. Jednocześnie warto zauważyć, że podatnik nie musi nawet realnie korzystać z nieruchomości w celach firmowych, aby gmina naliczyła mu wyższe kwoty daniny. Warto jednak przy tym przypomnieć, że nie wszystkie nieruchomości wchodzące w skład przedsiębiorcy muszą być opodatkowane w ten sam sposób. Oznacza to, że jeżeli część nieruchomości zostanie określona jako związana z działalnością gospodarczą, a część nie, to naliczony zostanie podatek według 2 różnych stawek.
Jak wyliczyć podstawę opodatkowania?
Dla każdego z 3 rodzajów nieruchomości obciążonych daniną na rzecz gminy podstawa opodatkowania będzie inaczej liczona.
Dla gruntów podstawą będzie ich powierzchnia. Do jej ustalenia stosuje się dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej dla konkretnej miejscowości. Ewidencja prowadzona jest przez starostów.
Przy obliczaniu podstawy dla budynków pod uwagę brana jest powierzchnia użytkowa. Ustala się ją na podstawie fizycznego pomiaru powierzchni budynku po wewnętrznej długości ścian. Pomiaru dokonuje podatnik, wynik wykazując w informacji o nieruchomościach bądź deklaracji podatkowej. Nie ma możliwości zastąpienia tego sposobu ustalania powierzchni danymi pochodzącymi z innych dokumentów, np. z aktu notarialnego czy projektu budowlanego. Trzeba pamiętać, że powierzchnia budynku uzależniona jest od wysokości znajdujących się w niej pomieszczeń. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, natomiast jeśli wysokość ta jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.
Na końcu — dla budowli — podstawę stanowi ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.
Nie wszystkie nieruchomości przedsiębiorcy są związane z działalnością gospodarczą
O tym, że nie wszystkie nieruchomości przedsiębiorcy są związane z działalnością gospodarczą, przesądził Trybunał Konstytucyjny. Uznał on bowiem, że przepis art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych uznający wszystkie nieruchomości przedsiębiorcy za związane z prowadzeniem działalności jest niezgodny z Konstytucją RP. Trybunał podkreślił, że przedsiębiorcy nie mogą być obciążani wyższą stawką podatku jedynie z powodu posiadania nieruchomości, które nie służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. Przepis ten rozumiany w ten sposób, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 84 Konstytucji RP.
W ocenie TK przepis art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych uzależnia opodatkowanie podatkiem od nieruchomości w wyższej stawce, która jest przypisana nieruchomościom związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, wyłącznie od posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Przepis ten, w swoim literalnym brzmieniu, nie uwzględnia przy tym tego, czy dana nieruchomość jest faktycznie lub może być potencjalnie wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Ustawodawca nie odróżnia zatem dla celów zapłaty podatku od nieruchomości sytuacji podatników posiadających nieruchomości i wykorzystujących je do prowadzenia działalności gospodarczej oraz podatników posiadających nieruchomości, którzy nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Zdaniem Trybunału przedsiębiorcy nie mogą być obciążani wyższą stawką podatku jedynie z powodu posiadania nieruchomości, które nie służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. Trybunał podkreślił, że zastosowanie wyższej stawki podatkowej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyłącznie na podstawie kryterium posiadania danej nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą stanowi nieproporcjonalną ingerencję w prawo do własności tych podmiotów.
