Rozbiórka budynku bez pozwolenia - czy jest możliwa?

Cykl życia budynku jest zawsze taki sam. Zaczyna się na jego posadowieniu, a kończy na rozbiórce. I tak, jak w przypadku budowy, rozbiórka budynku jest traktowana jako rodzaj robót budowlanych. Takie założenie rodzi z kolei konsekwencje formalne, aby móc dokonać demontażu budowli należy bowiem spełnić określone wymogi techniczno-prawne. Aby były możliwe prace wyburzeniowe, trzeba w pierwszej kolejności zdobyć pozwolenie na rozbiórkę. Niekiedy jednak ustawodawca nie jest aż tak rygorystyczny i wystarczy jedynie złożenie zgłoszenia, a czasami nawet to nie będzie potrzebne. Kiedy zatem możliwa jest rozbiórka budynku bez pozwolenia?

Wyburzenie budynku a wymóg pozwolenia na rozbiórkę

Prawo budowlane nie zawiera jednoznacznej definicji rozbiórki budynku. Jednakże art. 3 ust. 7 ustawy stanowi, że rozbiórkę należy rozumieć jako jeden z rodzajów robót budowlanych. Uznanie to z kolei rodzi określone konsekwencje prawne w postaci konieczności stosowania odpowiednich procedur techniczno-prawnych. Posiłkując się przepisem art. 28 Prawa budowlanego, stwierdzić trzeba, że w przypadku wyburzenia budynku, tak jak przy pozostałych robotach budowlanych, wymagana jest decyzja ostateczna organu budowlanego wydawana na podstawie wniosku strony zainteresowanej.

Co do zasady zatem, aby dokonać rozbiórki, potrzebne jest stosowne pozwolenie. Będzie tak w szczególności w przypadku:

1. budynków i budowli wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską,
2. budynków i budowli o wysokości od 8 metrów i powyżej, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości,
3. obiektów i urządzeń budowlanych, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę – jeżeli podlegają ochronie jako zabytki, tj. są:
1. wpisane do rejestru zabytków,
2. wpisane na Listę Skarbów Dziedzictwa,
3. uznane za pomnik historii,
4. znajdują się w parku kulturowym,
5. podlegają ochronie konserwatorskiej, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

Rozbiórka budynku bez pozwolenia – kiedy wystarczy zgłoszenie?

Zasadą jest obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie rozbiórki budynku. Jest to reguła generalna, wobec czego wszelkie odstępstwa należy rozumieć bardzo precyzyjnie. Sytuacje, kiedy nie jest potrzebne pozwolenie, zostały określone w art. 31 Prawa budowlanego. Znajdujący się tam katalog okoliczności ma charakter zamknięty, co znaczy, że zwolnienia te mają charakter wyczerpujący i nie powinno się ich interpretować rozszerzająco.

Aktualnie, zgodnie art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego, istnieje jedynie jeden przypadek, gdy nie będzie wymagane pozwolenie, ale inwestor będzie miał obowiązek złożyć zgłoszenie o rozbiórce. Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości i nie podlegają one ochronie konserwatorskiej lub nie zostały wpisane do rejestru zabytków.

Zgłoszenie powinno co najmniej określać:

• dane inwestora,
• lokalizację nieruchomości,
• zakres prac rozbiórkowych,
• sposób wykonania robót rozbiórkowych,
• przewidywany termin rozpoczęcia robót,
• wysokość obiektu,
• odległość budynku od granicy działki.

W określonych okolicznościach może być konieczne dołączenie do zgłoszenia również:

• mapy ewidencyjnej z oznaczeniem obiektu do rozbiórki oraz wskazaniem odległości obiektu od granic działki,
• szkice/rysunki,
• uzgodnienie,
• opinia biegłego,
• dokumentacji strzałowej – w wypadku, gdy rozbiórka będzie dokonywana metodą wybuchową.

Zgłoszenie jest nieodpłatne. Złożyć je można listownie, w biurze podawczym w siedzibie urzędu lub elektronicznie przy pomocy portalu e-budownictwo – https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/. Dokument ten należy złożyć jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac budowlanych. W innym wypadku organ może nałożyć na inwestora karę administracyjną. Wyjątek stanowią roboty zabezpieczające i rozbiórkowe mające na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia – je można rozpocząć przed dokonaniem zgłoszenia. Przy czym po ustaniu niebezpieczeństwa inwestor ma obowiązek dokonać właściwego zgłoszenia prac rozbiórkowych, nawet jeżeli zostały one już dokonane.

Zgłoszenie rozbiórki części obiektu budowlanego – czy to możliwe?

Instytucja zgłoszenia prac rozbiórkowych dotyczy budynków w całości. Oznacza to, że nie jest możliwe zgłoszenie części konstrukcji obiektu do wyburzenia. Inwestor nie ma zatem możliwości rozbierania budynku etapami. Prace muszą zostać wykonane w jednym czasie co do całości nieruchomości.

Rozpoznanie zgłoszenia

Zgłaszając zamiar dokonania rozbiórki, inwestor nie może od razu przechodzić do wyburzania obiektu. Musi odczekać co najmniej 21 dni, licząc od dnia doręczenia pisma. Wynika to z faktu, że organ ma 21 dnia na „rozpatrzenie” zgłoszenia.

Jeśli pismo dotyczy właściwego obiektu i nie posiada żadnych braków formalnych, organ przyjmuje zgłoszenie robót rozbiórkowych tzw. milczącą zgodą. Znaczy to, że urząd nie ma obowiązku doręczać inwestorowi żadnej decyzji w przedmiocie pozwolenia na wyburzenie. Może jedynie przed upływem powyższego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W praktyce się to jednak nie dzieje, pracownicy urzędu są zbyt zajęci na doręczanie tego typu przesyłek. Sprawa jest bardziej zero-jedynkowa, jeżeli zgłoszenie jest prawidłowe, inwestor nie otrzyma żadnego pisma, co po 21 dniach pozwala mu rozpocząć prace rozbiórkowe. Jeżeli organ jednak będzie miał wątpliwości co do legalności planowanych robót, wyda decyzję o sprzeciwie wobec rozbiórki.

Sprzeciw ze strony organu zostanie złożony, jeśli rozbiórka budynku:

• może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska,
• wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką.

Decyzja o sprzeciwie wiąże się z nałożeniem na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.

Organ może również w określonym wyżej terminie wezwać zgłaszającego do usunięcia braków formalnych, jeżeli się takich dopatrzył. W swym postanowieniu urząd wskazuje konkretne braki oraz termin, w jakim należy je uzupełnić. Jeśli inwestor poprawi pismo w wyznaczonym terminie, otrzyma zgodę na rozbiórkę. W innym wypadku organ wyda decyzję o sprzeciwie wobec rozbiórki.

Rozbiórka budynku bez pozwolenia – kiedy nawet zgłoszenie będzie zbędne?

Prawo budowlane przewidziało również wypadki, kiedy wyburzenie budynku nie będzie potrzebowało nawet zgłoszenia rozbiórki. Jak wskazuje ust. 2 art. 31 Prawa budowlanego, pozwolenie i zgłoszenie rozbiórki nie jest wymagane wobec:

• obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę,
• budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.

Jak co do niektórych obiektów budowlanych nie jest potrzebne pozwolenie lub zgłoszenie do ich wzniesienia, tak również nie wymagają one tego do rozbiórki. Wśród budynków niewymagających zgłoszenia możemy wyróżnić:

• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową,
• parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2,
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• wiaty przystankowe i peronowe,
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, do 10 stanowisk,
• zjazdy z dróg powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowe na tych drogach,
• przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
• obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych,
• pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych,
• obiekty małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych,
• ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m,
• obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położone na terenie budowy,
• tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe,
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położone w całości na gruntach rolnych.

Rozbiórka obiektu a pozwolenie na budowę

Prace wyburzeniowe, zaraz obok budowy, stanowią prace budowlane. Z takiego połączenia wynika reguła, że wszędzie tam, gdzie wymagane jest pozwolenie na budowę, aby posadowić obiekt, tak w przypadku jego rozbiórki również niezbędne jest takie pozwolenie. A zatem pozwolenie na rozbiórkę nie będzie wymagane w przypadku budynku o wysokości poniżej 8 m, jeżeli jego odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Wobec takich obiektów należało będzie jednak złożyć zgłoszenie wyburzenia. Z kolei ani pozwolenie, ani zgłoszenie nie będzie potrzebne przy pracach rozbiórkowych prowadzonych w stosunku do budowli, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie, oraz obiektów zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.