Sprzedaż nieruchomości za granicą

W przypadku polskich rezydentów podatkowych obowiązek rozliczenia podatku dotyczy zarówno dochodów uzyskanych w kraju, jak i za granicą. W niniejszym artykule zastanowimy się, czy sprzedaż nieruchomości za granicą Polski uprawnia podatnika do skorzystania z ulgi abolicyjnej. Szczegóły w dalszej części.

W celu dokładnego wyjaśnienia przedstawionego problemu należy przeanalizować trzy kwestie: zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości znajdujących się za granicą, zastosowanie odpowiedniej metody unikania podwójnego opodatkowania oraz dopuszczalność stosowania ulgi abolicyjnej.

Jeżeli chodzi o pierwsze zagadnienie, to przede wszystkim trzeba wskazać, że osoby spełniające warunki uznania ich za polskich rezydentów (art. 3 ust. 1–1a ustawy PIT) podlegają pod nieograniczony obowiązek podatkowy, co oznacza, że przed polskim urzędem skarbowym rozliczają zarówno dochody uzyskane w kraju, jak i za granicą. Dodatkowo zgodnie z art. 4a ustawy polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem ratyfikowanych umów międzynarodowych.

Większość z nich opiera się na modelowej Konwencji OECD, zgodnie z którą dochody z nieruchomości są opodatkowane zarówno w kraju miejsca zamieszkania podatnika (kraj rezydencji), jak i w kraju miejsca położenia nieruchomości (kraj źródła). Taka sytuacja prowadzi do podwójnego opodatkowania dochodu. Każda zawarta umowa międzynarodowa przewiduje jedną z dwóch metod unikania podwójnego opodatkowania w takim przypadku.

Pierwsza z nich to metoda wyłączenia z progresją. Polega na tym, że zwalnia się w Polsce dochód osiągnięty za granicą, jednak jego wysokość ma wpływ na ustalenie stopy procentowej, według której należy obliczyć należny podatek od dochodu osiągniętego w Polsce.

Druga metoda to proporcjonalne odliczenie. W tym przypadku dochód osiągnięty za granicą jest opodatkowany w Polsce, lecz podatnik ma możliwość od polskiego podatku odliczyć podatek zapłacony za granicą. Odliczenie to możliwe jest tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na dochód uzyskany w obcym państwie.

Zgodnie z zawartymi umowami międzynarodowymi sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu zarówno w państwie rezydencji, jak i w państwie źródła. W celu wyeliminowania podwójnego opodatkowania stosujemy metodę wyłączenia z progresją albo metodę proporcjonalnego odliczenia.

Zobacz też:

Porównanie metod unikania podwójnego opodatkowania

Aby zrozumieć, w jaki sposób dana metoda wpływa na konkretną sprzedaż nieruchomości znajdującej się za granicą, prześledźmy dwa przypadki.

Przykład 1.

Polski rezydent podatkowy dokonał sprzedaży nieruchomości położonej w Belgii. Z krajem tym obowiązuje metoda wyłączenia z progresją. W rezultacie sprzedaż będzie opodatkowana w Belgii i zwolniona w Polsce od podatku.

Przykład 2.

Polski rezydent podatkowy dokonał sprzedaży nieruchomości położonej w Holandii. Z krajem tym obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia. W rezultacie sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana zarówno w Polsce, jak i w Holandii. Zgodnie jednak z metodą proporcjonalnego odliczenia od polskiego podatku można odliczyć podatek zapłacony w Holandii.

Powyższe znajduje potwierdzenie także w treści polskich przepisów. Jak bowiem możemy przeczytać w art. 30e ust. 8 ustawy PIT, jeżeli polski rezydent podatkowy osiąga również dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a dochody te nie są zwolnione od opodatkowania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody te łączy się z dochodami osiągniętymi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W tym przypadku od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w obcym państwie.

Natomiast w myśl art. 30e ust. 9 ustawy PIT, w przypadku gdy powyższe dochody są osiągane wyłącznie poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie są zwolnione od podatku dochodowego na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zasadę określoną powyżej stosuje się odpowiednio.

Wystąpienie powyższych okoliczności obliguje polskiego podatnika do złożenia zeznania PIT-39, w którym wykaże dochód z zagranicznej sprzedaży nieruchomości oraz podatek zapłacony w państwie źródła.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w kraju, z którym zawarto umowę przewidującą metodę proporcjonalnego odliczenia lub z którym w ogóle takiej metody nie zawarto, podatek jest płatny w obu krajach, przy czym w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania od polskiego podatku podatnik może odliczyć podatek zapłacony za granicą.

Ulga abolicyjna

Jak widać z powyższego porównania, dużo lepsze rozwiązanie podatkowe zapewnia metoda wyłączenia z progresją. W takim bowiem przypadku dochód uzyskany za granicą jest w Polsce zwolniony od podatku, co oznacza, że nie ma obowiązku składania zeznania podatkowego PIT-39 ani też zapłaty podatku.

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku metody proporcjonalnego odliczenia, wówczas bowiem nawet po odliczeniu może okazać się, że zagraniczny podatek nie pokryje w całości polskiego zobowiązania.

W celu wyeliminowania tej niekorzystnej różnicy do polskich przepisów ustawodawca wprowadził ulgę abolicyjną. Jak podaje art. 27g ust. 1 ustawy PIT podatnik podlegający nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, rozliczający na zasadach metody proporcjonalnego odliczenia uzyskane w roku podatkowym poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dochody:

ze źródeł, o których mowa w art. 12 ust. 1, art. 13, art. 14 lub
z praw majątkowych w zakresie praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, z wykonywanej poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności artystycznej, literackiej, naukowej, oświatowej i publicystycznej, z wyjątkiem dochodów (przychodów) uzyskanych z tytułu korzystania z tych praw lub rozporządzania nimi

– ma prawo odliczyć od podatku dochodowego, obliczonego zgodnie z art. 27, pomniejszonego o kwotę składki, o której mowa w art. 27b, kwotę obliczoną zgodnie z ust. 2.

Wspomniany art. 27g ust. 2 ustawy podaje, że odliczeniu podlega kwota stanowiąca różnicę między podatkiem obliczonym zgodnie z metodą proporcjonalnego odliczenia a kwotą podatku obliczonego od dochodów ze źródeł, o których mowa w ust. 1, przy zastosowaniu do tych dochodów metody wyłączenia z progresją.

Mówiąc inaczej, po zastosowania ulgi abolicyjnej podatek wynosi tyle samo, co w przypadku zastosowania metody wyłączenia z progresją, czyli teoretycznie podatek dochodowy w ogóle nie powinien wystąpić.

Choć przedstawiona ulga niweluje negatywne różnice pomiędzy metodą proporcjonalnego odliczenia a metodą wyłączenia z progresją, to jednak trzeba zauważyć, że w art. 27g ust. 1 ww. ustawy ściśle określono do dochodów z jakich źródeł ulga abolicyjna znajdzie zastosowanie. Cytowany przepis odnosi się bowiem do przychodów ze stosunku pracy, z działalności wykonywanej osobiście, z działalności gospodarczej oraz z praw autorskich oraz pokrewnych.

Co istotne, nie wymieniono tam przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Oznacza to, że do tego rodzaju przychodów ulga abolicyjna nie znajdzie zastosowania.

Polscy rezydenci podatkowi dokonujący sprzedaży nieruchomości położonej kraju, z którym zawarto umowę przewidującą metodę proporcjonalnego odliczenia lub z którym w ogóle takiej metody nie zawarto, nie mają możliwości skorzystania z ulgi abolicyjnej.

Przechodząc do podsumowania naszego artykułu, trzeba wskazać, że podatnicy dokonujący sprzedaży nieruchomości położonej poza granicami RP, muszą zwrócić uwagę, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania obowiązuje z tym krajem. W przypadku gdy nieruchomość jest położona w państwie, z którym zawarto umowę przewidującą proporcjonalne odliczenia lub w ogóle nie ma podpisanej żadnej umowy, polscy rezydenci podatkowi nie mogą liczyć na zmniejszenie podatku poprzez zastosowanie ulgi abolicyjnej.

Polecamy:

Zmiana formy opodatkowania – analiza opłacalności