W niniejszym artykule zajmiemy się przypadkiem, w którym podatnik dokonuje nabycia nieruchomości, która równolegle będzie służyć na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz na cele prywatne. Przede wszystkim skupimy się na kwestii oraz możliwości odliczenia podatku naliczonego od tego rodzaju nabycia. Sprawdź, jaki rozliczyć VAT, gdy ma miejsce zakup nieruchomości na potrzeby własne oraz na cele wynajmu.
Wydatki na cele mieszane a prawo do odliczenia podatku naliczonego
W zakresie, w jakim czynny podatnik podatku VAT podnosi wydatki na towary oraz usługi wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, przysługuje mu prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego.
W kontekście tak skonstruowanej definicji należy zastanowić się, co w sytuacji, gdy podatnik nabywa nieruchomość, która będzie przeznaczona na potrzeby najmu krótkoterminowego i jednocześnie od czasu do czasu podatnik będzie w tej nieruchomości przebywał. Czy w takim opisanym stanie faktycznym nadal zachowane jest prawo do odliczenia?
W celu udzielenia odpowiedzi na postawione pytanie warto wskazać na treść art. 86 ust. 7b ustawy VAT, który to stanowi, że w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych, o których mowa w art. 8 ust. 2, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.
Powyższy przepis nakłada obowiązek określenia wysokości udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość zostanie wykorzystana do celów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Przepis dotyczy sytuacji, w których nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, to znaczy jest wykorzystywana zarówno na cele związane z tą działalnością, jak i na inne cele, czyli te pozostające poza zakresem VAT (potrzeby prywatne).
Sytuacja jest jasna i klarowna w przypadku, gdy możemy zastosować klucz procentowy i wprost określić, jaka powierzchnia danej nieruchomości będzie wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.
Dyrektor KIS w interpretacji z 1 września 2021 roku (nr 0113-KDIPT1-3.4012.396.2021.2.MJ) analizował przypadek, w którym nabyta nieruchomość służyć miała również celom mieszkalnym, przy czym nie dochodziło to wyodrębnienia części, które miałaby służyć wyłącznie prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej.
Organ podatkowy wskazał, że podatnik, który chce skorzystać z prawa do odliczenia, musi mieć na uwadze rzeczywiste, a nie hipotetyczne wykorzystanie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych generujących podatek należny.
Powyższe prowadzi do wniosku, że w ocenie organów podatkowych, gdy zakupiony budynek lub lokal mieszkalny jako całość lub wyodrębnione w tym domu części będą służyły wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie nie będą służyły celom osobistym, będzie możliwe odliczenie podatku naliczonego w całości lub w odpowiedniej części.
Natomiast nie można uznać podatku naliczonego związanego z działalnością gospodarczą od zakupów, które dotyczą nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej, w której nie ma wyodrębnionych części wykorzystywanych wyłącznie do działalności opodatkowanej. W takim przypadku wydatki ponoszone na nabycie nie mają ścisłego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W rezultacie nie przysługuje prawo do odliczenia na zasadach określonych w art. 86 ust. 7b ustawy VAT.
Przykład 1.
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu krótkoterminowego zakupił apartament nad morzem na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Będzie w nim mieszkał przez okres od 2 do 5 miesięcy w roku. W takim przypadku nie można zastosować klucza proporcji określonego w art. 86 ust. 7b ustawy VAT, ponieważ nie ma procentowego wyodrębnienia części prywatnej oraz części wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
Zakup nieruchomości na potrzeby własne oraz na cele wynajmu
W kontekście tak przedstawionych przepisów należy wskazać, że w przypadku nabycia nieruchomości przeznaczonej do opodatkowanego najmu krótkoterminowego podatnik ma prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego.
Natomiast w zakresie rozliczenia wykorzystywania takiej nieruchomości na potrzeby osobiste należy kierować się regulacją określoną w art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT. Przepis ten stanowi, że za odpłatne świadczenie usług uznaje się również użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Jak zatem widać, jeżeli są spełnione dwa warunki, tj.:
- następuje użycie towarów do celów innych niż działalność gospodarcza, a w szczególności na cele osobiste podatnika oraz
- podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości
– wtedy po stronie podatnika wykorzystującego firmowy składnik majątku na firmowe potrzeby pojawia się konieczność rozliczenia podatku należnego. Tego rodzaju czynność jest zrównana bowiem z odpłatnym świadczeniem usług.
Jak wskazuje art. 29a ust. 5 ustawy VAT, w przypadku świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2, podstawą opodatkowania jest koszt świadczenia tych usług poniesiony przez podatnika. Chodzi tu o koszty rzeczywiście poniesione w związku ze świadczoną usługą, tzn. takiego rodzaju koszty, bez których poniesienia wykonanie usługi byłoby niemożliwe. Przy czym należy przyjąć, że podstawa opodatkowania nieodpłatnego świadczenia usług powinna być jak najbliższa rzeczywistemu kosztowi jej wyświadczenia.
Przykład 2.
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu krótkoterminowego zakupił apartament nad morzem na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Będzie w nim mieszkał przez okres od 2 do 5 miesięcy w roku. W takiej sytuacji podatnik ma prawo do dokonania pełnego odliczenia podatku naliczonego od zakupu. Natomiast w zakresie wykorzystywania nieruchomości na własne potrzeby mamy do czynienia z nieodpłatnym świadczeniem usług, co generuje po stronie podatnika obowiązek zapłaty podatku należnego VAT z tego tytułu.
