Tematyką niniejszego artykułu będzie przypadek, w którym osoba fizyczna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych i dodatkowo wynajmuje swoje prywatne mieszkanie w ramach najmu krótkoterminowego. Ten ciekawy przypadek przeanalizujemy w kontekście aktualnie obowiązujących przepisów podatku PIT. Sprawdzamy jak rozliczyć najem krótkoterminowy a działalność na zasadach ogólnych!
Najem prywatny jako osobne źródło przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyróżnia kilka źródeł przychodów, wśród których możemy m.in. wymienić:
- najem prywatnych składników majątku niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT),
- pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (tzw. najem prywatny wykonywany poza działalnością gospodarczą), są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Powyższy przepis oznacza, że od nowego roku wyłączną formą opodatkowania nieruchomości prywatnych będzie ryczałt ewidencjonowany.
Osoba fizyczna może osiągać przychody z różnych źródeł jednocześnie. To oznacza, że nie ma prawnych przeszkód, aby jednocześnie prowadziła ona działalność gospodarczą (i w tym zakresie wybrała opodatkowanie na zasadach ogólnych) oraz uzyskiwała przychody z najmu prywatnego, które są opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym.
W takich okolicznościach podatnik składa po zakończeniu roku podatkowego deklaracje PIT-36 oraz PIT-28.
Najem prywatny a najem krótkoterminowy
Ryczałt ewidencjonowany stosowany jest zatem do przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.
Trzeba jednak podkreślić, że w ocenie fiskusa najem krótkoterminowy rozumiany jako usługi zakwaterowania nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.
Podstawowa różnica polega na tym, że miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym. Natomiast wynajem nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu zazwyczaj odbywa się w cyklu miesięcznym lub rocznym.
Zatem do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się przychodów z tytułu zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów oraz miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty. Jest to pozarolnicza działalność gospodarcza.
Tytułem przykładu możemy wskazać na treść interpretacji Dyrektora KIS z 7 lipca 2017 roku (nr 0115-KDIT3.4011.139.2017.2.DW). W uzasadnieniu możemy przeczytać, że usługi udostępniania mieszkania na doby, jakie zamierza świadczyć podatnik, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. W konsekwencji przychody uzyskiwane z tytułu „najmu krótkoterminowego” mieszkania – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – podatnik powinien zatem zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. działalności gospodarczej) i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
Najem krótkoterminowy, rozumiany jako udostępnianie nieruchomości w cyklach dziennych lub tygodniowych, stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą. Przychody z tego tytułu nie mogą być zatem zaliczane do źródła przychodu określonego jako tzw. najem prywatny.
Najem krótkoterminowy a działalność na zasadach ogólnych
W świetle powyższego, jeżeli mamy do czynienia z przypadkiem, w którym osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą i jednocześnie wynajmuje prywatną nieruchomość w ramach najmu krótkoterminowego, to w świetle przepisów podatkowych zyski z obu tych tytułów stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.
Dalej trzeba także przypomnieć, że dane źródło przychodów może być opodatkowane wyłącznie jedną formą opodatkowania. Jeżeli zatem podatnik wybierze dla pozarolniczej działalności gospodarczej zasady ogólne, to ta forma będzie stosowana dla każdego przychodu z działalności.
Nie jest możliwe opodatkowanie części przychodów z działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, a innej części ryczałtem ewidencjonowanym.
To z kolei oznacza, że podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą na zasadach ogólnych, również najem krótkoterminowy musi opodatkować na zasadach ogólnych. W tym bowiem przypadku nie znajduje zastosowania art. 9a ust. 6 ustawy PIT.
Przykład 1.
Osoba fizyczna prowadzi jednoosobową firmę opodatkowaną na zasadach ogólnych. Dodatkowo wynajmuje swoją prywatną nieruchomość na okresy krótkoterminowe poprzez portal Booking.com. W zakresie opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego wybrała rozliczenie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Takie działanie jest nieprawidłowe. Zarówno przychody firmowe, jak i z najmu krótkoterminowego stanowią pozarolniczą działalność gospodarczą, zatem całość powinna być opodatkowana na zasadach ogólnych jako pozarolnicza działalność gospodarcza.
Dodajmy, że w opisanym przypadku możliwe jest, aby całość przychodów takiego podatnika opodatkować na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Obecnie obowiązujące przepisy dają bowiem możliwość zastosowania ryczałtu do usług zakwaterowania określonych w PKWiU 55. Stawka podatku wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
W tym wypadku również oba przychody będą kwalifikowane do pozarolniczej działalności gospodarczej, czyli do jednego i tego samego źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.
Przykład 2.
Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych opodatkowanych 5,5-procentową stawką ryczałtu ewidencjonowanego. Dodatkowo zajmuje się wynajmem krótkoterminowym własnego mieszkania przez Airbnb. Najem krótkoterminowy jest usługą zakwaterowania, która zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c ustawy o zryczałtowany podatku jest opodatkowana w ramach działalności gospodarczej stawką 8,5% przychodu (12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł).
Najem krótkoterminowy stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą, w związku z czym należy stosować tę samą formę opodatkowania, która właściwa jest dla przychodów firmowych.
