Jak otworzyć wynajem miejsc noclegowych?

Wynajem miejsc noclegowych dopełnia ofertę turystyczną obiektów hotelarskich. Czym się od nich różnią? Przede wszystkim położeniem i walorami turystycznymi. Cechą charakterystyczną działalności wynajmu miejsc noclegowych jest ich sezonowość. Co więcej, obiekty, w których jest ona prowadzona nie muszą (w przeciwieństwie do obiektów hotelarskich) być zgłaszane do zaszeregowania i ustalenia kategorii.

Ogólna charakterystyka wynajmu miejsc noclegowych

Otwarcie działalności zajmującej się wynajmem miejsc noclegowych jest zdecydowanie tańsze od prowadzenia hotelu czy pensjonatu, ponieważ nie posiada ona restrykcyjnych wymogów odnośnie wyposażenia oraz poniesienia wysokiej opłaty za zaszeregowanie obiektu.

Obiekt, w którym prowadzony będzie wynajem miejsc noclegowych wystarczy zgłosić do wójta, prezydenta czy burmistrza miasta. W ich nazwach najczęściej można znaleźć takie określenia, jak:

  • wolne pokoje,

  • tanie pokoje,

  • willa,

  • pokoje gościnne.

Należy pamiętać, że określenia jak pensjonat, dom wycieczkowy czy motel są zarezerwowane dla obiektów hotelarskich.

Wynajem miejsc noclegowych może być prowadzony nawet w domu właściciela. Wynajem dotyczy pobytu czasowego, związanego głównie z pracą czy nauką.

Wynajem miejsc noclegowych - wymagania wstępne 

Usługi związane z wynajmem miejsc noclegowych, również z wyżywieniem, w myśl ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej jest działalnością gospodarczą. Co za tym idzie, osoby prowadzące taką działalność, są przedsiębiorcami. Od tej reguły jest jednak wyjątek w postaci prowadzenia agroturystyki przez rolników.

Pomimo faktu, że obiekty przeznaczone do wynajmowania miejsc noclegowych nie podlegają tym samym wymogom co obiekty hotelarskie, muszą spełnić konkretne wymagania sanitarne, przeciwpożarowe określone odrębnymi przepisami, a także minimalne wymagania co do wyposażenia.

Dodatkowo, przed rozpoczęciem wynajmu miejsc noclegowych, przedsiębiorca musi zgłosić obiekt do ewidencji, która prowadzi wójt czy burmistrz miasta. Zgłaszając obiekt, szef firmy musi podać numer NIP oraz numer wpisu do KRS albo powołać się na wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - o ile taki posiada.

Jednak osoby prowadzące wynajem miejsc noclegowych w prywatnym domu czy mieszkaniu, mają pełną dowolność. Mogą traktować wynajem jako prywatny, dzięki czemu zostanie jedynie opodatkowany. Może też zgłosić usługi jako rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. W tym ostatnim przypadku lokale powinny stanowić składniki majątkowe, a umowy ich najmu winny być podpisywane w ramach tej działalności. Ta grupa osób jest wyłączona z wymogów jakie nakładają na przedsiębiorców przepisy o usługach turystycznych.

Dopuszczalne formy prowadzenia wynajmu miejsc noclegowych

Jeżeli prowadzenie wynajmu miejsc noclegowych wymaga założenia działalności, można to robić w dowolnej formie, poza spółką partnerską. Działalność gospodarczą zgłasza się do CEIDG (jako jednoosobową działalność gospodarczą lub spółkę cywilną) lub do KRS (jako spółkę jawną, spółkę komandytową, spółkę komandytowo-akcyjną, spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkę akcyjną).

Jak założyć wynajem miejsc noclegowych

Wynajem miejsc noclegowych a jednoosobowa działalność gospodarcza

Ten typ działalności można prowadzić samodzielnie - jest się jedynym właścicielem oraz reprezentantem firmy. Do wyboru przedsiębiorca ma proste formy prowadzenia ewidencji finansowej i nie obowiązuje go wiele formalności. Co ważne dla wielu początkujących przedsiębiorców, nie jest wymagany kapitał założycielski.

Do minusów jednoosobowej działalności gospodarczej można zaliczyć odpowiadanie całym majątkiem osobistym za zobowiązania związane z prowadzeniem firmy. Odpowiedzialność ta rozciąga się również na małżonka (z wyłączeniem jego majątku osobistego).

Rejestracji jednoosobowej działalności gospodarczej dokonuje się w ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG).

Wynajem miejsc noclegowych a spółka cywilna

Do założenia spółki cywilnej potrzebne są co najmniej 2 osoby fizyczne bądź prawne. Spółka cywilna nie podlega rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym, tylko wspólnicy spółki, którzy są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą podlegają wpisowi do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). 

Aby zarejestrować spółkę cywilną, nie jest wymagany kapitał. Za zobowiązania związane z wynajmem miejsc noclegowych odpowiadają wszyscy wspólnicy swym majątkiem wspólnym, a także każdy ze wspólników swoim majątkiem osobistym - w tej kwestii nie ma żadnych ograniczeń.

Wynajem miejsc noclegowych a inne rodzaje spółek

Przez inne rodzaje spółek rozumie się:

  • spółkę jawną,

  • spółkę partnerską,

  • spółkę komandytową,

  • spółkę komandytowo-akcyjną,

  • spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością,

  • spółkę akcyjną

Wszystkie te spółki te wymagają wpisu do KRS.

Podstawowy nr PKD dla wynajmu miejsc noclegowych

W zależności od profilu prowadzonej usługi, numer PKD to:

55.20.Z: Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania dla krótkotrwałego zakwaterowania w:

  • ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego(np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),

  • kwaterach dla gości i bungalowach,

  • domkach lub chatach, bez obsługi,

  • gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),

  • schroniskach młodzieżowych i górskich.

55.90.Z Pozostałe zakwaterowanie dla zakwaterowania w:

  • domach studenckich,

  • internatach i bursach szkolnych,

  • hotelach robotniczych,

  • blokach mieszkalnych.

Najlepsza forma opodatkowania dla wynajmu miejsc noclegowych

Przedsiębiorcy prowadzący wynajem miejsc noclegowych mają do wyboru następujące formy opodatkowania:

  • na zasadach ogólnych,

  • podatkiem liniowym,

  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,

  • ryczałtem w formie karty podatkowej.

Wynajem miejsc noclegowych a opodatkowanie na zasadach ogólnych

Zasady ogólne to podstawowa forma opodatkowania, która pozwala na płacenie podatku w wysokości:

  • 18% po obniżeniu jej o kwotę wolną od podatku 556,02 zł oraz

  • 32% 14.839,02 zł plus nadwyżka ponad 85.528 zł podstawy opodatkowania.

Kwotę podatku przedsiębiorca może obniżać o przewidziane w ustawie o podatkach dochodowych ulgi i odliczenia.

Wynajem miejsc noclegowych a opodatkowanie podatkiem liniowym

W podatku liniowym dochód jest opodatkowany zawsze stałą stawką - 19%. Jeśli przedsiębiorca będzie osiągał dochody większe 85 528 zł, ten rodzaj opodatkowania będzie dla niego opłacalny (w takim przypadku na zasadach ogólnych musiałby już płacić 32% podatku).

Jednak w przypadku niższych dochodów osiąganych z wynajmu miejsc noclegowych wybór podatku liniowego może okazać się nieopłacalny. Dodatkowo, przedsiębiorca rozliczający się podatkiem liniowym nie może korzystać z ulg na dzieci, nie ma też możliwości rozliczenia się wspólnie z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko. 

Wynajem miejsc noclegowych a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Przy tej formie opodatkowania stosuje się uproszczony sposób rozliczania podatku w oparciu o osiągane przychody (bez uwzględniania kosztów ich uzyskania), zgodnie z ryczałtowymi stawkami właściwymi dla określonego typu działalności.

Stawka ryczałtu dla usług prowadzących wynajem miejsc noclegowych działalności gospodarczej wynosi 17%. Jednak decydując się na ryczałt, przedsiębiorca traci, tak jak w przypadku podatku liniowego, możliwość do rozliczenia się z wspólnie z małżonkiem czy sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci. Nie może także odliczyć ulgi na dzieci.

Wynajem miejsc noclegowych a opodatkowanie kartą podatkową

Z tej formy opodatkowania mogą skorzystać osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i spółki cywilne osób fizycznych. Karta podatkowa jest najprostszym sposobem rozliczenia, polecanym w szczególności:

  • zakładom usługowym,

  • zakładom wytwórczo-usługowym,

  • zakładom handlowym.

Stawki karty podatkowej dla wynajmu miejsc noclegowych:

Rodzaj usługi

Liczba mieszkańców  (stawka podatku w złotych)

do  5.000

Od 5.000 do 20.000

Powyżej 20.000

Usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domów turystycznych (w tym wydawanie posiłków)  jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12

61-141

113-247

220-446

Przedsiębiorcy, którzy opodatkowali wynajem miejsc noclegowych kartą podatkową, są zwolnieni od obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych oraz wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.

Wynajem miejsc noclegowych - z VAT czy bez VAT?

Usługi związane z zakwaterowaniem w tym usługi świadczone w ramach wynajmu miejsc noclegowych są obłożone podatkiem VAT liczonym wg stawki 8%.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług:

Art. 43. 1. Zwalnia się od podatku:(...)

36) usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Składki ZUS dla wynajmu miejsc noclegowych

Po założeniu działalności, jednak nie później niż 7 dni - przedsiębiorca musi zgłosić się do ubezpieczeń w ZUS. Robi to na druku ZUS ZUA jeżeli miejsca noclegowe to jego jedyne źródło dochodów, lub na ZUS ZZA, jeżeli pracuje też innym miejscu.

Przedsiębiorcy, którzy po raz pierwszy założyli jednoosobową działalność gospodarczą, mogą korzystać z preferencyjnych składek ZUS. To znaczy, że przez 24 miesiące płacą pomniejszone ubezpieczenie społeczne (bez dobrowolnego chorobowego). Nie muszą w tym czasie także odprowadzać składek na Fundusz Pracy.

Konto firmowe dla wynajmu miejsc noclegowych

Przepisy jasno nie określają, czy przedsiębiorca musi posiadać odrębne konto firmowe. Może używać konta prywatnego, jednak on musi być jego jedynym właścicielem. W przypadku częstych przelewów, w postaci zaliczek czy płatności, warto założyć konto firmowe.

Dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą powinno następować za pośrednictwem rachunku bankowego przedsiębiorcy zawsze gdy:

  • stroną transakcji jest inny przedsiębiorca oraz

  • jednorazowa wartość transakcji przekracza równowartość 15.000 euro przeliczonych na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez NBP ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym dokonano transakcji.

Warunki lokalowe dla wynajmu miejsc noclegowych

Poniżej przedstawiamy wymagania, które dotyczą obiektów oferujących usługi wynajmu miejsc noclegowych:

  • wymogi budowlane: książka obiektu budowlanego w przypadku obiektów budowlanych, w stosunku do których obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego istnieje, a w przypadku gdy obiekt nie posiada książki obiektu budowlanego - protokół z kontroli obiektu budowlanego;

  • wymogi ochrony przeciwpożarowej: opinia właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej;

  • wymogi sanitarne: opinia właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego.

Więcej na ten temat można znaleźć w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r.w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie

Publiczne odtwarzanie muzyki w miejscach noclegowych

W wynajmowanych pokojach czy miejscach noclegowych mogą się znaleźć telewizory czy radia. Właściciel miejsc noclegowych musi wiedzieć, że montując w obiekcie sprzęt grający, odbiornik telewizyjny lub radiowy zobowiązany jest do posiadania licencji, która zezwala na publiczne odtwarzanie muzyki, a także o uiszczaniu opłat abonamentowych. Licencja udzielana jest na poszczególne formy wykorzystania utworów chronionych prawami autorskimi.

Marketing dla wynajmu miejsc noclegowych

Podobnie, jak w przypadku prowadzenia pensjonatu czy hotelu, najważniejszymi drogami do reklamy swoich usług są internet oraz tradycyjna poczta pantoflowa. Jeżeli chodzi o marketing w internecie, warto jest skupić się na stronie internetowej oferty wynajmu miejsc noclegowych - aby była dobrze pozycjonowana - tym sposobem strona pojawi się wysoko w wynikach wyszukiwania - oraz przedstawiała zdjęcia odzwierciedlające aktualny wygląd pokoi do wynajęcia.

Z kolei zadbane i czyste pokoje oraz kultura osobista właściciela bardzo szybko przyniosą profity w postaci pozytywnych komentarzy, zarówno w internecie, jak i wśród znajomych i rodziny.