Prowadzenie działalności w mieszkaniu a korzyści

Wielu przedsiębiorców decyduje się na prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu, ponieważ pozwala na to specyfika ich pracy. Jak rozliczać wydatki związane z mieszkaniem oraz jakie korzyści podatkowe może przynieść takie rozwiązanie? Odpowiedź na te pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Mieszkanie jako środek trwały

Część mieszkania lub domu, która przeznaczona jest na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, może stanowić środek trwały firmy, a co za tym idzie, podlegać amortyzacji.

Jak wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Amortyzacji podlegają również nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Aby amortyzacja mieszkania była możliwa, muszą zostać spełnione ww. warunki.

Prowadzenie działalności w mieszkaniu - amortyzacja lokalu

Podatnik może zastosować jedną z dwóch dopuszczalnych metod amortyzacji lokalu mieszkalnego:

  • amortyzację na zasadach ogólnych, lub
  • amortyzację uproszczoną.

Warto zaznaczyć, iż amortyzacji podlega również własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacja mieszkania na zasadach ogólnych

Zgodnie z zasadą opisaną w art. 22f ust. 4, w sytuacji, gdy przedsiębiorca wykorzystuje jedynie część nieruchomości, budynku czy też lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności gospodarczej - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu, odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Jak ustalić wartość początkową lokalu? Istnieją na to różne metody, które są uzależnione od sposobu nabycia środka trwałego, które opisuje art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz artykuł - wycena wartości środków trwałych.

Przykład 1.

Przedsiębiorca prowadzi działalność w mieszkaniu, którego całkowita powierzchnia wynosi 90m2. Pokój wydzielony pod działalność ma powierzchnię 20m2. Wartość całego mieszkania wynosi 360.000 zł. Jaka będzie wartość początkowa pokoju wydzielonego pod działalność gospodarczą, która będzie podlegała amortyzacji?

1. Ustalenie ceny za 1m2

360.000 zł : 90 m2 = 4.000 zł/ m2

2. Ustalenie wartości początkowej wydzielonej części mieszkania

20m2 x 4.000 zł/ m2 = 80.000 zł

Wykaz  rocznych stawek amortyzacyjnych znajdujący się w załączniku do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wskazuje, że w przypadku lokalu mieszkalnego stawka amortyzacyjna  wynosi 1,5 %.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt. 3 ww. ustawy podatnik może indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Jednak okres amortyzacji w tym wypadku nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4-10 lat (stawka amortyzacyjna w skali roku 10%).

Przykład 1 cd.

3. Ustalenie rocznego odpisu amortyzacyjnego

80.000 zł x 1,5% = 1200 zł

4. Ustalenie miesięcznego odpisu amortyzacyjnego

1200 zł : 12 m-cy = 100 zł

Amortyzacja uproszczona mieszkania

W tym przypadku obowiązuje art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że: podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Tak, jak w przypadku amortyzacji na zasadach ogólnych, tutaj również znajdzie zastosowanie stawka 1,5% w skali roku.

Amortyzacja własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Są to wartości niematerialne i prawne, które amortyzuje  się  przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Koszty utrzymania mieszkania a koszty firmowe

W sytuacji, gdy przedsiębiorca wykorzystuje część mieszkania lub domu do prowadzenia działalności gospodarczej, ma on prawo zaliczyć do kosztów część wydatków, jakie ponosi na utrzymanie nieruchomości.

Wydatki związane z eksploatacją mieszkania trzeba rozdzielić na te, które są związane z prowadzoną działalnością oraz te o charakterze osobistym.

Podziału kosztów związanych z czynszem i zużyciem mediów (energia elektryczna, ogrzewanie, woda itp.) należy dokonać w sposób proporcjonalny, wyliczając na przykład procent udziału powierzchni wykorzystywanej do działalności w ogólnej powierzchni nieruchomości.

Wydatki związane z opłatami za czynsz, energię elektryczną, telefon, Internet, wodę, gaz i centralne ogrzewanie przypadające na działalność gospodarczą można dokumentować za pomocą dowodów wewnętrznych podpinając pod nie faktury/rachunki oraz zaznaczając sposób wyliczenia.

W przypadku telefonu domowego wykorzystywanego zarówno do celów osobistych, jak i firmowych, odpowiednim sposobem podziału kosztów będzie biling telefoniczny. W przypadku abonamentu, podatnik powinien rozliczyć go według proporcji, jaka wynika ze stosunku rozmów prywatnych i firmowych.

Przy rozliczaniu kosztów za Internet,  mogą pojawić się  trudności w określeniu części stanowiącej koszty uzyskania przychodu. Jeżeli rachunek za Internet przychodzi razem z rachunkiem za telefon, wówczas podatnik może przyjąć proporcję wynikającą z rozmów telefonicznych. W innym przypadku należy ustalić proporcje – w jakiej części korzysta się z Internetu do celów firmy, a w jakiej do celów prywatnych.

Kwestia odsetek od kredytu mieszkaniowego

Podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (domu) w proporcji, w jakiej jest ono wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wówczas, na podstawie sporządzonego dowodu wewnętrznego, dokonuje się księgowania kosztu w kol. 13 KPiR.  Pod sporządzony dowód należy podpiąć potwierdzenie zapłaty odsetek, oraz kopię harmonogramu spłat rat kredytu.

Sprzedaż mieszkania będącego środkiem trwałym

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż lokalu mieszkalnego, który został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz podlegał amortyzacji, nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej. Przychód ten powstaje na gruncie prywatnym. Takie stanowisko przyjmuje art. 10 ust. 1 pkt 8a oraz ust.3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.