W zależności od tego, kiedy przeprowadzany jest remont środka trwałego w postaci nieruchomości, inaczej będzie rozliczany wydatek poniesiony z tego tytułu. Mając powyższe na uwadze, warto zatem odpowiedzieć sobie na pytanie, czy remont mieszkania w kosztach firmy jest możliwy do ujęcia?
Kiedy można ująć remont mieszkania w kosztach firmy?
Jeżeli nieruchomość mieszkalna jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowi towaru handlowego, to spełnia kryteria uznania jej za środek trwały.
Przypomnijmy, że stosownie do 22a ust. 1 ustawy o PIT amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
- maszyny, urządzenia i środki transportu;
- inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Co jednak bardzo ważne w kontekście środków trwałych będących nieruchomościami mieszkalnymi, stosownie do art. 22c pkt 2 ww. ustawy amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
W myśl art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Wydatek remontowy jako element składowy wartości początkowej
Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 ustawy o PIT jedną z przesłanek warunkujących uznanie budynku za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej jest jego kompletność i zdatność do użytku w dniu przyjęcia do używania. Składnik majątku spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjnie umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem. Przez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.
Natomiast w myśl art. 22g ust. 3 ustawy o PIT wartość początkową nabytych środków trwałych określa się jako cena nabycia powiększona o wszelkie wydatki poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania.
W rezultacie wszelkie wydatki, które zostały poniesione w celu przystosowania środka trwałego do używania (wykorzystywania go w działalności gospodarczej), niezbędne do uczynienia z niego składnika majątku przedsiębiorstwa kompletnego i zdatnego do użytku nie stanowią wydatków na remont, ale powiększają wartość początkową środka trwałego.
To oznacza, że wydatki poniesione na remont nieruchomości mieszkalnej w postaci przystosowania jej do potrzeb działalności gospodarczej nie stanowią odrębnego wydatku, lecz ich suma powiększa wartość początkową nowego środka trwałego – lokalu mieszkalnego, który ma służyć prowadzonej działalności gospodarczej.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 13 grudnia 2022 roku (nr 0112-KDIL2-2.4011.703.2022.2.WS), wydatki, które zostały poniesione w celu przystosowania budynku do używania (wykorzystywania go w działalności gospodarczej), niezbędne do uczynienia z niego składnika majątku przedsiębiorstwa zdatnego do użytku, nazywane wydatkami na remont, nie stanowią wydatków na remont, ale powiększają wartość początkową środka trwałego.
Natomiast z uwagi na fakt, że odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości mieszkalnych nie są kosztami podatkowymi, tego rodzaju wydatek poniesiony przed oddaniem nieruchomości do używania nie może być kosztem podatkowym.
Przykład 1.
Pan Adam zakupił nieruchomość, która ma być wykorzystana do potrzeb działalności gospodarczej. Nieruchomość w momencie zakupu była w złym stanie technicznym w związku z czym mężczyzna poniósł wydatek w kwocie 40 000 zł na przystosowanie jej do potrzeb firmowych tak, aby była zdatna do użytku. W jaki sposób pan Adam może zaksięgować wydatek jako koszt podatkowy? W opisanym przypadku wydatek został poniesiony przed oddaniem nieruchomości do użytku. W momencie zakupu nieruchomość nie była kompletna, zatem nie spełniała kryterium środka trwałego. W związku z tym wydatki poniesione na przystosowanie nieruchomości do używania powiększają wartość początkową środka trwałego, ale dokonane odpisy nie stanowią kosztu zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT.
Wydatki na remont poniesione po oddaniu nieruchomości mieszkalnej do używania
Natomiast zupełnie inaczej będzie wyglądać sytuacja, gdy wydatki na remont poniesione zostaną już po oddaniu nieruchomości do używania.
Jak wynika z treści art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.
Celem dokonania remontu jest zatem przywrócenie pierwotnego stanu technicznego nieruchomości. Takie wydatki nie powiększają już wartości początkowej środka trwałego.
Wartość początkowa ulega zwiększeniu jedynie w przypadku gdy podatnik dokonuje ulepszenia środka trwałego o wartości powyżej 10 000 zł (art. 22g ust. 17 ustawy o PIT). Przy czym za ulepszenie uważa się:
- przebudowę, którą jest zmiana (poprawienie) istniejącego stanu środka trwałego na inny;
- rozbudowę, którą jest powiększenie (rozszerzenie) środka trwałego;
- rekonstrukcję, którą jest odtworzenie (odbudowanie) zużytego całkowicie lub częściowo środka trwałego;
- adaptację, którą jest przystosowanie (przeróbka) środka trwałego do wykorzystania go w innym celu niż jego pierwotne przeznaczenie albo nadanie mu nowych cech użytkowych.
Przykład 2.
Pani Ewa kupiła nieruchomość mieszkalną wykorzystywaną na potrzeby firmowe. Po kilku latach używania nieruchomości konieczne stało się przeprowadzenie remontu w postaci wymiany okien, drzwi oraz podłogi. Kobieta poniosła na ten cel wydatek w kwocie 40 000 zł. W jaki sposób pani Ewa może zaksięgować wydatek jako koszt podatkowy? Poniesiony wydatek nie powiększa wartości początkowej środka trwałego, a zatem nie dotyczy go ograniczenie wynikające z treści art. 22c pkt 2 ustawy o PIT. Wydatek na remont może zostać odniesiony bezpośrednio w koszty podatkowe.
W świetle powyższych wyjaśnień, odpowiadając na pytanie: Czy można ująć remont mieszkania w kosztach firmy? istotna jest tutaj data poniesienia takiego wydatku. Otóż musi to mieć miejsce już po oddaniu nieruchomości do użytku na potrzeby działalności gospodarczej.
