Wkład mieszkaniowy to pojęcie związane z przekształceniem lokatorskiego prawa do lokalu w prawo spółdzielcze własnościowe. W naszym artykule zastanowimy się natomiast, czy poniesiony wydatek na wkład mieszkaniowy jako koszt podatkowy może być w ten sposób sklasyfikowany w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości.
Koszty podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
W powyższym przypadku podatnik jest zobowiązany do zapłaty 19-procentowego podatku od ustalonego dochodu. Jest nim różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami podatkowymi.
Ustawa PIT w sposób ścisły określa, jakie wydatki kwalifikowane są do kategorii kosztów podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości. Można w tym zakresie wyróżnić zarówno koszty sprzedaży, jak i koszty nabycia.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na treść art. 22 ust. 6c ustawy PIT, który podaje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.
Pojęcie kosztów sprzedaży nie zostało określone w ustawie PIT, w związku z czym należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia. Za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.
Można do takich kosztów zaliczyć m.in.:
- związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;
- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;
- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;
- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;
- opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową.
Wkład mieszkaniowy jako koszt podatkowy - warunki
W kwestii samego wkładu mieszkaniowego należy wskazać, że zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
- spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
- spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
W konsekwencji, aby ustanowić odrębne prawo do lokalu mieszkalnego, członek spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, musi spełnić określone ustawowo warunki finansowe.
Przede wszystkim jest zobowiązany do spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy, w tym wkładu mieszkaniowego oraz odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
Powyższe powoduje, że spłata dokonana tytułem wkładu mieszkaniowego jest bezpośrednio związana z nabyciem prawa własności nieruchomości. To z kolei oznacza, że taki wydatek stanowi koszt nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy PIT.
Zagadnienie waloryzacji wkładu mieszkaniowego
Organy podatkowe akceptują możliwość uwzględnienia w kosztach zwaloryzowanej wartości wkładu mieszkaniowego, czego przykładem jest treść interpretacji Dyrektora KIS z 5 sierpnia 2019 roku (nr 0115-KDIT2-3.4011.268.2019.1.AD).
W piśmie tym organ wyraźnie wskazał, że nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakwalifikować zwaloryzowany wkład mieszkaniowy.
Jednakże podkreślenia wymaga, że pojęcie „wartości wkładu mieszkaniowego” nie może być utożsamiane z pojęciem „wartości rynkowej nieruchomości”. W kosztach uzyskania przychodu powinna być uwzględniona wysokość wkładu mieszkaniowego, która wynika z ksiąg spółdzielni mieszkaniowej, udokumentowana stosownie do wymagań wynikających z art. 22 ust. 6c ustawy PIT.
Podobnie też w interpretacji Dyrektora KIS z 1 września 2021 roku (nr 0115-KDIT1.4011.455.2021.1.MN) możemy przeczytać, że:
„W odniesieniu bowiem do »wartości wkładu mieszkaniowego«, którą Wnioskodawczyni samodzielnie określiła na podstawie danych statystycznych wskazać należy, że wartość ta nie może być utożsamiana – wbrew twierdzeniom we własnym stanowisku – z pojęciem »wartości rynkowej nieruchomości«. W kosztach uzyskania przychodu powinna być uwzględniona wysokość wkładu mieszkaniowego, która wynika z ksiąg spółdzielni mieszkaniowej.
Jednocześnie stosownie do wymagań art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki te powinny wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie. Przy czym samodzielnego określenia na podstawie danych statystycznych wartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego nie można uznać za właściwy sposób udokumentowania jego poniesienia w świetle analizowanego przepisu”.
Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że nie ma przeszkód prawnych, aby wkład mieszkaniowy został potraktowany jako koszt podatkowy odpłatnego zbycia. Co więcej, kosztem takim może być zwaloryzowana wartość wkładu mieszkaniowego.
W kontekście owej waloryzacji nie może to być jednak waloryzacja dokonana indywidualnie przez podatnika, lecz musi wynikać z ksiąg prowadzonych przez spółdzielnię mieszkaniową. Podatnik nie ma w tym zakresie dowolności działania co do samodzielnego określenia aktualnej wartości wkładu mieszkaniowego.
