Odziedziczenie nieruchomości bez względu na jej metraż wiąże się z szeregiem obowiązków, również tych podatkowych. Nieruchomość otrzymana w spadku, o ile nie jest obciążona długami, potrafi wiele ułatwić – czy to powiększając komfort życia po przeprowadzeniu się do nowego mieszkania, czy też zasobność portfela dzięki wynajmowi lub sprzedaży. Na co powinien się przygotować spadkobierca? O tym w poniższym artykule.
Nieruchomość otrzymana w spadku rodzi szereg obowiązków po stronie spadkobiercy. Już sam proces dziedziczenia może okazać się bardzo skomplikowany, jeżeli w grę wchodzi testament, wielość spadkobierców czy osoby, którym przysługuje prawo do zachowku. Jednakże to dopiero początek. Następnie należy przeprowadzić postępowanie wieczystoksięgowe, a także zainteresować się podatkiem od darowizn oraz ewentualnie podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.
Kto może dziedziczyć nieruchomość?
Nieruchomość może odziedziczyć każdy, kto ma zdolność dziedziczenia. Zgodnie z art. 927 kc spadkobiercą nie może być osoba fizyczna, która nie żyje w chwili otwarcia spadku, ani osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje. Przy czym dziecko poczęte w chwili otwarcia spadku może być spadkobiercą, o ile urodzi się żywe. Oznacza to, że spadkobiercą może zostać każda osoba, która została z mocy ustawy bądź z mocy testamentu powołana do dziedziczenia.
Otrzymać spadek można w drodze dziedziczenia testamentowego lub ustawowego. Testament ma pierwszeństwo przed ustawą. Przy czym spadkobiercy ustawowi pominięci w testamencie mają prawo do tzw. zachowku.
Przy dziedziczeniu z testamentu sprawa jest dosyć prosta – spadek otrzymują osoby wskazane przez testatora. Jeżeli testament nie wskazuje konkretnie, który spadkobierca co dziedziczy, podział spadku następuje w częściach równych. Jeżeli jednak spadkodawca nie sporządził testamentu, dziedziczenie następuje na mocy ustawy, tj.:
- w pierwszej kolejności powołani do spadku zostają małżonek oraz dzieci spadkodawcy;
- jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada jego dzieciom (wnukom spadkodawcy);
- w sytuacji nieposiadania przez spadkodawcę dzieci, powołani do spadku zostają jego małżonek oraz rodzice;
- jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział spadkowy przypada rodzeństwu spadkodawcy;
- w przypadku braku dzieci, małżonka, rodziców, rodzeństwa i dzieci tego rodzeństwa cały spadek przypada dziadkom spadkodawcy;
- jeżeli spadkodawca nie posiadał rodziny, spadek przechodzi na rzecz skarbu państwa lub gminy właściwej ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego.
Poświadczenie dziedziczenia czy stwierdzenie nabycia spadku?
Nabycie spadku może odbyć się na dwa sposoby. Pierwszym jest wizyta u notariusza, drugim – sprawa sądowa.
Oczywiście sposobem szybszym i tańszym jest akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony notarialnie. Jednakże, aby mógł on zostać sporządzony, wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do sposobu oraz zakresu dziedziczenia spadku. Notariusz sporządza dokument, w którym szczegółowo wskazuje krąg osób dziedziczących po zmarłym oraz udziały poszczególnych spadkobierców w masie spadku. Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia to koszt 50 zł bez względu na wartość spadku. Notariusz dodatkowo dolicza 100 zł za sporządzenie protokołu poprzedzającego wydanie aktu poświadczenia. Informacje o dziedziczeniu zamieszczane zostają w rejestrze prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną.
W przypadku wystąpienia sporu wśród potencjalnych spadkobierców lub gdy spadkobiercy są nieznani, jedyną drogą pozostaje postępowanie sądowe. Sądowe stwierdzenia nabycia spadku następuje w drodze postępowania nieprocesowego, podczas którego ustalony zostaje krąg spadkobierców oraz określona wielkość udziałów im przypadających. Koszty postępowania są zależne od wielkości grona zainteresowanych, składanych oświadczeń o przyjęciu lub odrzuceniu spadku, jak również przeprowadzanych dowodów (np. koszty biegłego grafologa w przypadku podważania autentyczności testamentu).
Nieruchomość otrzymana w spadku a wpis w księdze wieczystej
Uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia bądź postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku to dopiero pierwszy krok. Każda zmiana właściciela nieruchomości wymaga aktualizacji Działu II księgi wieczystej prowadzonej dla owej nieruchomości. Wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej sporządza się na dedykowanym formularzu „KW-wpis”, który należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych. Wniosek podlega opłacie w wysokości 200 zł.
Należy pamiętać, że księgi wieczyste korzystają z rękojmi wiary publicznej. Oznacza to istnienie domniemania prawdziwości danych w nich zawartych. Jeżeli więc spadkobierca nie złoży wniosku w odpowiednim czasie, powinien liczyć się z możliwością nałożenia na niego kary grzywny. Sądy oraz notariusze zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o zmianie właściciela danej nieruchomości. Jeżeli spadkobierca nie złożył stosownego wniosku, sąd wieczystoksięgowy z urzędu w księdze wieczystej wpisuje ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w KW stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Następnie doręcza nowemu właścicielowi zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia wraz z pouczeniem o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty otrzymania pisma.
Podatek od spadków i darowizn
Nie można zapominać o podatkach. W Polsce w dalszym ciągu obowiązuje podatek od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub zarejestrowania przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia.
Podatek wylicza się procentowo od wartości nieruchomości, biorąc pod uwagę kwoty wolne od podatku. W Polsce wyróżniamy III grupy podatkowe, odróżnia je wysokość procentowa należnego podatku oraz kwoty wolne od podatku.
Do grupy I należą: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Kwota wolna od podatku wynosi 36 120 zł.
Z grupy I podatkowej wyróżniamy tzw. grupę 0. Należą do niej: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Najbliżsi należący do zerowej grupy podatkowej są zwolnieni z podatku od darowizn. Spadek w grupie 0 będzie zwolniony z podatku tylko w przypadku zgłoszenia jej do US. Nie istnieje żaden limit kwotowy dla kwoty zwolnionej z podatku.
Do grupy II należą zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Kwota wolna od podatku to 27 090 zł.
Grupa III obejmuje wszystkich innych spadkobierców. Kwota wolna od podatku w tym wypadku to 5 733 zł.
Należy pamiętać, że przy obliczaniu kwoty wolnej od podatku sumuje się wartość rynkową majątku nabytego przez spadkobiercę w drodze spadku z wartością rzeczy i praw majątkowych nabytych wcześniej od spadkodawcy – w drodze darowizny – w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie spadku.
Do złożenia deklaracji SD-Z2 we wspomnianym terminie będą zobowiązani spadkobiercy, którzy odziedziczyli nieruchomość w spadku od zmarłego z grupy II i III, jeśli kwota spadku przekroczyła kwotę niepodlegającą opodatkowaniu.
Deklarację SD-Z2 spadkobierca ma możliwość złożyć bezpośrednio w urzędzie skarbowym bądź też elektronicznie za pośrednictwem rządowej strony Portal Podatkowy.
Ulga mieszkaniowa
Spadkobiercy, którzy musieliby zapłacić podatek od spadku, mogą skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ulga ta możliwa jest pod warunkiem, że spadkobierca:
- nie jest właścicielem innej nieruchomości lub nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- nie jest najemcą innej nieruchomości;
- będzie zamieszkiwać w odziedziczonej nieruchomości, będąc zameldowanym tam na pobyt stały;
- nie dokona zbycia odziedziczonej nieruchomości przez pięć lat.
Ulga mieszkaniowa posiada dodatkowe ograniczenia w postaci limitu metrażu odziedziczonej nieruchomości. Korzystając z niej, spadkobierca nie zapłaci podatku wyłącznie co do domu lub mieszkania nieprzekraczającego 110 mkw. W przypadku odziedziczenia nieruchomość o powierzchni 150 mkw. spadkobierca zapłaci podatek od 40 mkw. (150 - 110 = 40)
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, powstaje przychód w podatku dochodowym. Pięcioletni okres dla spadkobiercy liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę (nie spadkobiercę).
Jeżeli jednak spadkobierca sprzeda nieruchomość przed upłynięciem wspomnianego terminu, lecz środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, wówczas nie zapłaci on podatku dochodowego. Za cele mieszkaniowe art. 21 ust. 25 ustawy przyjmuje:
- nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie;
- nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.
Nieruchomość otrzymana w spadku – podsumowanie
Samo otrzymanie nieruchomości w spadku to dopiero początek długiej i niekiedy kosztownej drogi. Od spadkobiercy wymagana jest należyta dbałość o swoje interesy. Przewlekłość w podejmowaniu czynności może doprowadzić do powstania zadłużenia podatkowego oraz nałożenia na spadkobiercę wysokiej grzywny.
Spadkobierca w każdym wypadku musi pamiętać, aby uregulować stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, zgłosić spadek do urzędu skarbowego, zapłacić podatek od spadków i ewentualny podatek od sprzedaży.
