Wprowadzenie lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych może okazać się trudnym zadaniem dla przedsiębiorcy. Jedną z trudności jest aby odpowiednio określić wartość początkowa mieszkania. Podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa lokalu, którą należy rzetelnie ustalić na podstawie nie tylko ceny nabycia nieruchomości, lecz także różnych dodatkowych kosztów związanych z przystosowaniem lokalu do użytkowania w działalności, poniesionych przed przyjęciem go do użytkowania.
Mieszkanie jako środek trwały – jakie warunki muszą być spełnione?
Środkami trwałymi nazywamy budowle, budynki, lokale, maszyny, urządzenia, środki transportu oraz inne przedmioty, które łącznie spełniają następujące warunki:
- stanowią własność lub współwłasność przedsiębiorcy;
- zostały nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie;
- w dniu przyjęcia do używania są kompletne i zdatne do użytkowania;
- ich przewidywany okres używania w firmie jest dłuższy niż rok;
- są wykorzystywane przez przedsiębiorcę na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Oznacza to, że aby wprowadzić mieszkanie do ewidencji środków trwałych, przede wszystkim musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy poniesienia kosztów na zakup mieszkania i ewentualnego przystosowania go do użytkowania w działalności z osiąganymi przychodami albo utrzymaniem bądź zabezpieczeniem ich źródła. Zaliczenie mieszkania do ewidencji środków trwałych wiąże się zazwyczaj z przeznaczeniem lokalu w działalności gospodarczej do celów handlowych, usługowych, magazynowych, produkcyjnych czy administracyjnych. Możliwe jest także przeznaczenie lokalu mieszkalnego wprowadzonego do ewidencji środków trwałych na wynajem, zawarcie umowy dzierżawy czy leasingu.
Mieszkanie kompletne i zdatne do użytkowania – co to oznacza?
Nieruchomość może zostać wprowadzona do ewidencji środków trwałych w momencie, gdy lokal jest kompletny i zdatny do użytku. W praktyce oznacza to, że mieszkanie w stanie deweloperskim zostanie uznane za środek trwały dopiero wówczas, gdy przeprowadzone zostaną prace adaptacyjne, dzięki czemu lokal stanie się zdatny do użytkowania w działalności.
Różnego rodzaju wydatki poniesione na adaptację mieszkania do używania co do zasady powiększają wartość początkową nieruchomości, od której następnie są dokonywane odpisy amortyzacyjne. Na podstawie art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartością początkową, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych od mieszkania, jest cena nabycia, czyli kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych środki trwałe podlegają amortyzacji. Jest to sposób rozliczania w czasie zużycia lub wykorzystania składników majątku. Przyjęta metoda i stawka amortyzacji wpływają na okres, w którym firmowy majątek zostaje ujęty w kosztach podatkowych. Do najczęściej stosowanych przez przedsiębiorców metod amortyzacji należą: amortyzacja liniowa, przyspieszona i jednorazowa.
Wydatki zwiększające wartość początkową lokalu mieszkalnego
Zgodnie z przytoczoną wyżej definicją podstawy, od której dokonujemy odpisów amortyzacyjnych nabytego lokalu, w celu ustalenia wartości początkowej lokalu cenę nabycia powiększamy o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Wśród przedsiębiorców, którzy dokonali zakupu mieszkania mającego im służyć w działalności gospodarczej i będących w trakcie prac przystosowujących lokal do użytkowania, często pojawia się pytanie, w jaki sposób wyodrębnić wydatki zwiększające wartość początkową nieruchomości od tych, które mogą być rozliczane na bieżąco jako koszty podatkowe.
Wszelkie wydatki na doprowadzenie mieszkania do stanu, kiedy będzie ono zdolne do użytku w działalności, czyli na przystosowanie lokalu do funkcji, jaką ma pełnić w danej firmie, np. mieszkanie na wynajem, użytkowane jako biuro czy punkt usługowy, poniesione przed przekazaniem go do użytkowania stanowią składnik wartości początkowej tego mieszkania. Jeżeli bowiem przedsiębiorca jest właścicielem lokalu, a następnie ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania, co czyni ten składnik majątku kompletnym i zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów stanowi element wartości początkowej środka trwałego. Takie stanowisko potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, np. interpretacja indywidualna z 22 listopada 2016 roku (sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.1017.2016.1.AK) wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach.
Również wydatki związane z poszukiwaniem nieruchomości powiększą wartość początkową lokalu
Opłaty za czynsz i media a wartość początkowa mieszkania
Właściciel mieszkania, które jest w trakcie przystosowania go do funkcji, jaką ma pełnić w działalności gospodarczej i w momencie, gdy stanie się kompletne i zdatne do użytku, będzie wprowadzone do ewidencji środków trwałych, może w tym czasie przejściowym opłacać czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej oraz ponosić opłaty za media.
Opłaty za czynsz, inne opłaty administracyjne czy media co do zasady nie są wydatkami ponoszonymi w celu przystosowania mieszkania do użytku w działalności, o ile nie są związane z prowadzoną inwestycją. Jako wydatki odnoszące się do kosztów utrzymania lokalu nie zwiększają zatem wartości początkowej inwestycji, a są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów na bieżąco. Tego typu koszty ponoszone przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych księgujemy w dacie ich poniesienia.
Trzeba jednak mieć na uwadze, że w przypadku, gdy zużycie mediów związane jest z pracami mającymi na celu przystosowanie mieszkania do użytkowania w działalności gospodarczej, czyli wykańczaniem lokalu, a więc z prowadzoną inwestycją, to w takiej sytuacji powinny zostać odniesione w ciężar inwestycji, są wówczas kosztami wpływającymi na wartość środka trwałego, co oznacza, że powinny zostać wliczone do sumarycznej wartości początkowej mieszkania i w ramach odpisów amortyzacyjnych zostać w odpowiednim czasie rozliczone w kosztach podatkowych.
Koszty eksploatacyjne i czynsz a wartość początkowa lokalu – interpretacja indywidualna
Interpretacja indywidualna (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.395.2017.1.AN) z 17 listopada 2017 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej dotyczyła kosztów eksploatacyjnych i czynszu związanych z inwestycją w obcym środku trwałym, jednak stanowi pewne potwierdzenie drogi interpretowania przepisów przez organy podatkowe.
Wnioskodawca rozpoczął roczną inwestycję w dwóch najmowanych lokalach wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, mającą na celu przystosowanie lokali do planowanej w tym miejscu przyszłej siedziby spółki. Spółka ponosi co miesiąc koszty związane z utrzymaniem lokalu, tj. czynsz najmu dla najemcy oraz koszty opłat eksploatacyjnych (opłaty zarządzania nieruchomością wspólną, za media, fundusz remontowy) dla wspólnoty mieszkaniowej.
We wniosku zadano pytanie, czy koszty eksploatacyjne i czynsz stanowią koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia, czy będą podwyższały wartość inwestycji w obcym środku trwałym. Organ podatkowy przychylił się do stanowiska wnioskodawcy, że koszty związane z utrzymaniem przedmiotu najmu nie stanowią wydatków inwestycyjnych, gdyż nie są one ponoszone w celu wytworzenia inwestycji w obcym środku trwałym, wydatki z tytułu czynszu najmu oraz kosztów eksploatacyjnych związane są bowiem z bieżącym utrzymaniem lokali.
Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej stwierdził, co następuje:
„Przykładem ponoszenia nakładów w obcych środkach trwałych jest konieczność dostosowania używanych na podstawie umowy najmu czy dzierżawy lub innej umowy, obcych budynków albo lokali do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej użytkownika […].
[…] wydatki dotyczące wynajmowanego lokalu takie jak czynsz najmu oraz koszty opłat eksploatacyjnych z tytułu funduszu remontowego, opłat zarządzania nieruchomością wspólną oraz opłat za media, które nie są związane z prowadzoną inwestycją, będą stanowiły dla Spółki koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami w związku z czym, będą potrącalne w dacie ich poniesienia”.
