Najczęstszym zabezpieczeniem kredytowym stosowanym przez banki jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe może być ustanowione m.in. na nieruchomości. Przez cały okres trwania hipoteki, wierzyciel hipoteczny ma prawo zaspokoić swoje roszczenia z przedmiotu, który został obciążony tym prawem. Czy spłata kredytu oznacza automatyczne zwolnienie hipoteki z nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie nie zawsze będzie taka jednoznaczna.
Hipoteka
Kodeks cywilny wyróżnia szereg różnych ograniczonych praw rzeczowych. Wśród nich najbardziej znanymi są służebności, zastawa oraz hipoteka. Dwa ostatnie prawa pełnią funkcję zabezpieczającą i gwarancyjną – są bowiem formą ochrony interesu prawnego i majątkowego wierzyciela. Jeśli dłużnik nie będzie chciał wykonać swojego świadczenia, druga strona może z łatwością zaspokoić się z przedmiotu stanowiącego zabezpieczenie wierzytelności umownej.
Zgodnie z treścią art. 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na którego mocy wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Przedmiotem hipoteki może być także:
-
użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
-
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
-
wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości wymaga każdorazowo dokonania wpisu do jej księgi wieczystej. Stanowi to ogólnodostępną informację, że dana nieruchomość (gruntowa, budynkowa lub lokalowa) jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. W praktyce zbycie takiej nieruchomości przez dłużnika nie powoduje wygaśnięcia hipoteki – przechodzi ona z mocy samego prawa na nowego właściciela, który może odpowiadać względem wierzyciela sprzedawcy. Nabywanie nieruchomości obciążonych hipotekami nie jest więc dobrym pomysłem, ponieważ wiąże się z ryzykiem utraty takiego przedmiotu i poniesienia odpowiedzialności za cudze długi.
Wyrok SN z 17 stycznia 2020 roku (sygn. akt IV CSK 499/18)
Właściciel obciążonej nieruchomości, niebędący dłużnikiem osobistym wierzyciela zabezpieczonej wierzytelności, zgodnie z tzw. teorią obligacji realnej, jest zobowiązany do zapłaty (czynienia) w granicach swojej odpowiedzialności. Konsekwentnie oznacza to, że w razie odmowy zapłaty wierzyciel, aby uzyskać przymusowe zaspokojenie, powinien wytoczyć przeciwko aktualnemu właścicielowi obciążonej nieruchomości powództwo o zapłatę, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego doprowadzić do egzekucyjnej sprzedaży obciążonej rzeczy (art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nie jest możliwe wykorzystywanie przez wierzyciela wobec dłużnika rzeczowego innego tytułu wykonawczego, na podstawie którego odpowiada on jako dłużnik egzekwowany, nawet jeżeli egzekucja dotyczy nieruchomości obciążonej hipoteką.
Hipoteka może być wpisana do księgi wieczystej tak długo, jak długo trwa wierzytelność, którą zabezpiecza. Oczywiście wierzyciel ma prawo złożyć wniosek o wcześniejsze wykreślenie tego prawa, nawet jeśli dług nie został jeszcze w całości spłacony – takie sytuacje należą jednak do rzadkości. Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej jest stosunkowo proste, bank udzielający kredytu zawsze dba o swój interes i pilnuje, aby prawo to pojawiło się w księdze jak najszybciej. Niestety kredytodawca nie działa równie szybko, gdy należałoby wykreślić hipotekę w związku ze spłatą danego kredytu.
Zwolnienie hipoteki
Wydawałoby się, że spłata całego kredytu powoduje automatyczne wykreślenie hipoteki, która stanowiła jego zabezpieczenie. Nic bardziej mylnego – o ile bowiem uregulowanie zobowiązania pieniężnego w całości skutkuje wygaśnięciem wierzytelności, o tyle nie powoduje usunięcia hipoteki z księgi wieczystej z mocy samego prawa.
Co ciekawe, banki, które uzyskały już spłatę całego kredytu, praktycznie nigdy same z siebie nie wnioskują o zwolnienie nieruchomości z hipoteki. Aby tak się stało, dłużnik musi samodzielnie wystąpić z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie tego prawa. Sam wniosek nie jest jednak wystarczający, konieczne jest bowiem dołączenie do niego dokumentu, który będzie stanowił podstawę takiego żądania. Chodzi tutaj oczywiście o specjalne oświadczenie banku zezwalające na usunięcie zabezpieczenia obciążającego daną nieruchomość – niekiedy jest ono nazywane tzw. listem mazalnym. Dłużnik musi pamiętać, że nieuzyskanie takiego dokumentu w zasadzie przekreśla szybkie szanse na wykreślenie jego hipoteki z księgi wieczystej.
Czym jest list mazalny i jak go zdobyć?
Wiemy już, że list mazalny to specjalne oświadczenie banku, które dołączane jest do wniosku wieczystoksięgowego o dokonanie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej danej nieruchomości. Część banków, które dbają o swoich klientów i dobre praktyki rynkowe, wysyła takie pisma do kredytobiorców zaraz po zapłaceniu ostatniej raty zobowiązania. Niestety nie zawsze jest to stosowana praktyka. Jeśli określony kredytodawca nie prześle samodzielnie listu mazalnego, trzeba będzie o niego wystąpić. Kredytobiorca powinien wówczas wystąpić na piśmie z wnioskiem o wydanie oświadczenia potrzebnego do usunięcia hipoteki z oznaczonej księgi wieczystej. W jego treści powinny znaleźć się następujące elementy:
-
określenie wnioskodawcy i adresata;
-
wskazanie numeru umowy kredytowej, której dotyczy pismo;
-
podanie numeru księgi wieczystej oraz adresu nieruchomości, która jest zabezpieczona hipoteką;
-
uzasadnienie wniosku – wystarczy napisać krótko, że kredyt został już w całości spłacony, stąd nie ma konieczności dłuższego utrzymywania zabezpieczenia zakończonego zobowiązania;
-
oznaczenie sposobu przekazania listu mazalnego wnioskodawcy – np. osobiście w placówce albo za pośrednictwem poczty polskiej (pamiętajmy, że sądy wieczystoksięgowe wymagają przedłożenia wyłącznie oryginalnych dokumentów stanowiących podstawę wykreślenia hipoteki – wszelkie skany lub kopie nie są więc tolerowane, a wnioski zawierające taką dokumentację zostają po prostu odrzucone).
Listy mazalne zazwyczaj nie podlegają dodatkowym opłatom, ponieważ ich wydanie zostaje najczęściej wliczone w koszty kredytu już na etapie podpisywania umowy. Część banków żąda jednak niekiedy uiszczenia tzw. opłaty manipulacyjnej, która wynosi zazwyczaj kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych.
Zwolnienie hipoteki przez bank
Kredytodawca zgadza się na zwolnienie hipoteki z danej nieruchomości, jeśli dojdzie do całkowitego spłacenia zobowiązania. Sytuacja jest stosunkowo prosta, gdy z wnioskiem o list mazalny wystąpi kredytobiorca będący jednocześnie właścicielem obciążonej nieruchomości. Banki nie robią w tym zakresie praktycznie żadnych trudności. Inaczej jest w przypadku właściciela obciążonej nieruchomości, który nie jest kredytobiorcą. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy własność nieruchomości przeszła na nowego nabywcę w drodze umowy sprzedaży, darowizny, dożywocia albo wskutek dziedziczenia (testamentowego lub ustawowego). Bank zwolni wówczas hipotekę, gdy kredyt został w całości spłacony przez kredytobiorcę (uprzedniego właściciela) i uzyska dokument potwierdzający przejście prawa własności na nową osobę (będzie to oczywiście umowa w formie aktu notarialnego, akt poświadczenia dziedziczenia albo odpis prawomocnego postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku).
Banki mogą oczywiście zwolnić hipotekę, także gdy nie doszło do spłaty całego kredytu – dłużnik musi jednak zaproponować w takiej sytuacji nową formę zabezpieczenia istniejącego zobowiązania. Czasami zdarza się, że hipoteka zostaje przeniesiona z jednej nieruchomości na drugą, są to jednak bardzo rzadkie przypadki.
Podsumowanie
Bank zwalnia hipotekę po spłacie kredytu, gdy widzi, że całe zobowiązanie zostało już uregulowane. Tak naprawdę to ograniczone prawo rzeczowe zostaje usunięte z księgi wieczystej danej nieruchomości dopiero na wniosek uprawnionej do tego osoby (banki, choć mają do tego prawo, samodzielnie nie występują do sądów wieczystoksięgowych z takimi wnioskami). Zwolnienie hipoteki jest również możliwe po przedstawieniu przez dłużnika nowego zabezpieczenia niespłaconego jeszcze kredytu (np. innej nieruchomości).
