Ze względu na niskie oprocentowanie i coraz wyższą inflację osoby posiadające dodatkowe środki starają się inwestować. Coraz większa część przedsiębiorców i osób prywatnych inwestuje swój kapitał w zakup nieruchomości, które są położone nie tylko w Polsce, ale także poza granicami naszego kraju. Zakup nieruchomości położonej za granicą i wykorzystywanej wprowadzonej działalności gospodarczej może budzić wątpliwości w zakresie odpowiedniego rozliczenia wydatków poniesionych w celu nabycia nieruchomości. Amortyzacja nieruchomości położonej za granicą - jak ją przeprowadzić?
Ustalenie wartości początkowej nabytej nieruchomości zaliczonej do środków trwałych
Środkami trwałymi są budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia, środki transportu oraz inne przedmioty, które spełniają łącznie następujące warunki:
- stanowią własność lub współwłasność podatnika;
- zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie;
- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania;
- ich przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok;
- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT.
Kompletność środka trwałego oznacza, że jest wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, a zdatność do użytku to w istocie możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.
Przytoczona definicja środków trwałych nie ogranicza ich wyłącznie do nieruchomości położonych na terytorium Polski. Oznacza to, że nieruchomość położona za granicą, o ile spełnia przytoczone powyżej warunki, może być uznana za środek trwały w działalności gospodarczej zarejestrowanej w Polsce a tym samym amortyzacja nieruchomości położonej za granicą jest możliwa.
W celu odpowiedniego rozliczenia zakupu nieruchomości położonej poza granicami kraju konieczne jest ustalenie jej wartości początkowej. Wartością początkową środka trwałego nabytego w drodze kupna jest cena nabycia. Na podstawie art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego lub podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony, albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Odpisy amortyzacyjne od nieruchomości położonej za granicą a koszty podatkowe
Nieruchomość położona za granicą i wprowadzona do ewidencji środków trwałych jest amortyzowana na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą dokonywanych odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa nieruchomości. Odpisów dokonuje się, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do ewidencji, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym dokonano likwidacji, zbyto lub stwierdzono niedobór. Podatnik wybiera metodę amortyzacji dla danego środka trwałego przed rozpoczęciem amortyzacji i ma obowiązek stosować tę metodę do pełnego zamortyzowania.
Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w wykazie stawek amortyzacyjnych. Dla budynków mieszkalnych przyporządkowano 1,5% stawkę amortyzacyjną. Dodatkowo przepisy dopuszczają możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika.
Przedsiębiorca, który jest w stanie wykazać, że dany budynek:
- był używany – przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy lub
- ulepszony – przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a budynek jest po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.
W takich wypadkach podatnik ma prawo do zastosowania indywidualnych stawek amortyzacji. Przyspieszenie amortyzacji dzięki określeniu stawek następuje zgodnie z wytycznymi zawartymi w art. 22j ustawy o PIT.
Amortyzacja nieruchomości położonej za granicą – interpretacja indywidualna
Interpretacja indywidualna z 8 lipca 2021 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotyczy możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości położonej na Malcie, wynajmowanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG, w zakresie budowy, sprzedaży i najmu nieruchomości wyłącznie w Polsce, jest polskim rezydentem i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Prowadzi on podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w formie podatku liniowego.
W grudniu 2020 roku nabył jako osoba prywatna nieruchomość – lokal mieszkalny, stanowiący odrębną własność na Malcie (UE). W styczniu 2021 roku nieruchomość została przekazana do używania na cele działalności gospodarczej na podstawie oświadczenia oraz do ewidencji środków trwałych, na przewidywany okres dłuższy niż rok, jako środek trwały kompletny i zdatny do użytku, stanowiący odrębną własność podatnika.
Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości od lutego 2021 roku, metodą liniową, według indywidualnej stawki amortyzacji 10% rocznie. Nieruchomość użytkowana była przez poprzednich właścicieli (sprzedających) od 2012 roku, czyli ponad 60 miesięcy. Wnioskodawca zaliczył do wartości środka trwałego w postaci nieruchomości na Malcie cenę lokalu potwierdzoną w akcie notarialnym, wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego takie jak: opłaty notarialne i skarbowe, audyt nieruchomości przez architekta, prowizję agenta nieruchomości. Były to wydatki bezpośrednio związane z zakupem i poniesione przez niego. Wydatki inne niż cena lokalu zostały udokumentowane fakturami. Cena zakupu i wartość faktur dokumentujących wydatki związane z zakupem zostały wyrażone i opłacone w całości w euro w związku z czym, wartości te zostały przeliczone na złotówki wg średniego kursu NBP euro z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień sporządzenia aktu notarialnego oraz wystawienia faktur dokumentujących wydatki, a następnie skorygowane o różnice kursowe. Obliczone zgodnie z obowiązującymi przepisami odpisy amortyzacyjne ewidencjonuje w PKPiR, jako koszty uzyskania przychodów.
Nieruchomość stanowi środek trwały wykorzystywany w celu odpłatnego najmu i tym samym zwiększa przychody z działalności gospodarczej. Przychody uzyskane z najmu lokalu są ewidencjonowane w PKPiR jako przychody podlegające opodatkowaniu tak jak przychody z najmu nieruchomości położonych na terenie Polski.
Wnioskodawca zadał pytanie, czy zakwalifikowanie odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości położonej na Malcie – wprowadzonej do ewidencji środków trwałych w celu osiągnięcia przychodów z najmu w działalności gospodarczej prowadzonej przez wnioskodawcę, jako polskiego podatnika podatku dochodowego, jako kosztów uzyskania przychodów – jest prawidłowe.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko podatnika, przytaczając w uzasadnieniu warunki konieczne do spełnienia, aby nieruchomość mogła zostać uznana za środek trwały w działalności, sposób ustalenia stawki amortyzacyjnej i zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych, podsumowując swoje rozważania w następujący sposób: „Mając zatem na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że dokonywane przez Wnioskodawcę jako polskiego podatnika podatku dochodowego odpisy amortyzacyjne z tytułu amortyzacji środka trwałego – nieruchomości położonej na Malcie, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w celu osiągnięcia przychodów z najmu w prowadzonej działalności gospodarczej – stosownie do treści z art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 23 tej ustawy, mogą być zaliczone w ciężar podatkowych kosztów uzyskania przychodów w ramach tej działalności gospodarczej”.
