Poradnik Przedsiębiorcy

Najem okazjonalny - czym jest i kiedy się go stosuje?

Najem okazjonalny jest instytucją wprowadzoną do obrotu prawnego, która stanowi skuteczną ochronę właściciela lokalu przed niesfornymi lokatorami. Przeczytaj artykuł i sprawdź, jak skutecznie eksmitować lokatora zgodnie z przepisami dotyczącymi najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny w świetle przepisów

Najem okazjonalny został szczegółowo omówiony w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika (art. 19a ust. 1), że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne taka forma zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań.

Najem okazjonalny nie dotyczy jednak lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, ale takich, które są własnością prywatną.

 Ważne!
Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Najem okazjonalny - umowa w formie pisemnej

Umowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto powinna ona zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie. Jak wynika z art. 19a ust. 2 do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);

  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Wspomniane załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.

Najem okazjonalny a kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Najem okazjonalny a eksmisja lokatora

Przede wszystkim, właściciel powinien dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, która zawierana jest w formie pisemnej. Natomiast nie będzie miał takiego obowiązku w przypadku, gdy umowa ulegnie rozwiązaniu na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli lokator odmówi upuszczenia lokalu i nie opróżni go, wynajmujący może podjąć kolejne kroki.

Aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, właściciel mieszkania musi zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:

  • oznaczenie stron umowy,

  • wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,

  • termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.

Nadanie klauzuli wykonalności

W przypadku gdy najemca nie zastosował się do wskazanego terminu, właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Wówczas wniosek kierowany jest do komornika wraz z niezbędną dokumentacją:

  • żądaniem opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

  • dokumentem potwierdzającym przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. akt notarialny);

  • potwierdzeniem zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.

Właściciel, który dysponuje klauzulą wykonalności może się udać z dokumentacją do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.