Wynajmowanie nieruchomości jest bardzo częstą i popularną praktyką wśród przedsiębiorców. Dany podmiot może być zainteresowany konkretną lokalizacją i chętnie podejmie decyzję o najęciu nieruchomości. Stan techniczny przedmiotu najmu może być różny, dlatego też przedsiębiorcy rezygnują z klasycznego opłacania czynszu na rzecz konstrukcji, w której najemca jest zwolniony z czynszu w zamian za przeprowadzone prace na rzecz remontu lokalu. Warto rozważyć, jakie skutki podatkowe wywołuje tak zawarta umowa.
Czynsz w zamian za remont w świetle przepisów
Umowę najmu reguluje Kodeks cywilny. Zgodnie z zawartą definicją przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Musi mieć on formę odpłatną, jednak może być oznaczony w pieniądzach lub też przybrać formę świadczenia w naturze. Konstrukcja czynszu w innej postaci niż pieniężnej jest możliwa, ponieważ przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.
Ponadto przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.
Jest to instytucja prawna zwana świadczeniem w miejsce wykonania. Celem niniejszego jest wygaśnięcie istniejącego pomiędzy stronami zobowiązania (w tym przypadku opłat za czynsz) poprzez spełnienie przez najemcę lokalu mieszkalnego świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę kwoty czynszu), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.
Dopuszczalna jest zatem sytuacja, w której najemca pokrywa koszty remontu w zamian za zwolnienie z czynszu.
Wzajemne świadczenie
W świetle podatku dochodowego należy uznać, że wykonanie prac remontowych w zamian za zwolnienie z czynszu stanowi świadczenie odpłatne, które ulegnie skompensowaniu z należnym czynszem. Taka sytuacja powinna być zatem uznana za świadczenie wzajemne w ramach umowy barterowej. W rezultacie umowa najmu zachowa charakter odpłatny, co oznacza, że wynajmujący powinien wykazać przychód z tytułu świadczenia usługi.
Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 1 kwietnia 2010 r., sygn. ILPB1/415-55/10-4/AA:
(…) wynajęcie nieruchomości w zamian za jej remont będzie stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenie majątkowe, stanowiące przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W wyniku bowiem wynajęcia nieruchomości Wnioskodawca będzie uzyskiwał czynsz w wysokości ponoszonych przez najemcę nakładów na tę nieruchomość.
Tym samym wartość wykonanego remontu stanowić będzie czynsz z tytułu najmu postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli zatem najemca nieruchomości w zamian za czynsz przekazał na rzecz wynajmującego wartość poniesionych przez siebie nakładów na tę nieruchomość, to dojdzie do zapłaty czynszu kosztami remontu, jakie poniósł najemca. Wartość tych nakładów jest dla wynajmującego przychodem z tytułu najmu.
Wartość wykonanego remontu stanowić będzie czynsz z tytułu najmu postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli zatem najemca nieruchomości w zamian za czynsz przekazał na rzecz wynajmującego wartość poniesionych przez siebie nakładów na tę nieruchomość, to dojdzie do zapłaty czynszu kosztami remontu, jakie poniósł najemca. Wartość tych nakładów jest dla wynajmującego przychodem z tytułu najmu.
Przykład 1.
Przedsiębiorcy zawarli umowę najmu lokalu. Z uwagi na zły stan techniczny nieruchomości strony ustaliły, że wynajmujący zwolni najemcę z czynszu w zamian za przeprowadzony remont. Koszt remontu wyniósł 7000 zł. W takiej też kwocie wynajmujący powinien rozpoznać przychód podatkowy.
Zwolnienie z czynszu w zamian za remont w świetle VAT
Na gruncie podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że mamy do czynienia z przeniesieniem nakładów poczynionych przez najemcę w zamian za udostępnienie lokalu. Trzeba również podkreślić, że nakłady poczynione na nieruchomość nie stanowią towaru w rozumieniu ustawy VAT. Nakłady nie stanowią rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie najemcy roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. W konsekwencji należy uznać, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.
Mając powyższe na uwadze, odpłatna czynność zbycia nakładów stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy VAT. W przypadku zwolnienia najemcy z czynszu w związku z poniesieniem przez niego nakładów na wynajęty lokal, czynność ta powinna być dokumentowana fakturami. Podmiot wynajmujący lokal wystawiać winien najemcy faktury na pełną wysokość czynszu, najemca winien wystawiać wynajmującemu faktury lub refaktury z tytułu zwrotu części poniesionych nakładów. Powyższe wynika z faktu, że rozliczenie nakładów stanowi bowiem w istocie sprzedaż praw do tych nakładów, a więc świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Stanowisko takie wynika m.in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 stycznia 2009 r., IPPP3/443-204/08-2/RK czy interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 11 października 2010 r., ITPP1/443-719/10/AT.
