Umowa najmu okazjonalnego - wzór z omówieniem

Umowa najmu okazjonalnego, mimo że została wprowadzona do polskiego porządku prawnego już jakiś czas temu, nadal jest umową niecieszącą się dużą popularnością. Warunki, które musi spełniać, są dużo bardziej rygorystyczne niż w przypadku zwykłej umowy najmu, dlatego często wynajmujący, aby mieć pewność, że znajdą najemcę lokalu, rezygnują z niej i zawierają zwykłą umowę najmu. Należy bowiem pamiętać, że co do zasady umowa najmu okazjonalnego ma na celu chronić interesy wynajmującego. Co powinno znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego? Wzór oraz jej szerokie omówienie można znaleźć poniżej.

Pobierz darmowy wzór umowy najmu okazjonalnego w formacie PDF i DOCX!

Umowa najmu okazjonalnego - czym się różni od zwykłej umowy najmu?

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu. Najem okazjonalny bowiem zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora. Należy bowiem pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, a zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali (łac.) prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. W tym przypadku prawem ogólnym będą przepisy o najmie w kodeksie cywilnym oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy najmu okazjonalnego ograniczają natomiast w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących.

Umowa najmu okazjonalnego - elementy konieczne

Strony umowy najmu okazjonalnego

Stronami umowy najmu okazjonalnego są wynajmujący oraz najemca (lokator).

1. Wynajmującym może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości (czyli takiej umowy nie może zawrzeć osoba, która wynajmuje lokal od kogoś innego, zawrzeć ją może jedynie sam właściciel; warto pamiętać, że termin “właściciel” obejmuje również posiadacza własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu), a także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą oraz osoby prawne;
2. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna.

Przedmiot umowy najmu okazjonalnego

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być jedynie lokal mieszkalny. Tak jak już zostało wspomniane powyżej, tego typu umowy nie można zawrzeć w celu wynajęcia nieruchomości dla prowadzenia działalności gospodarczej - lokal może być wynajęty jedynie dla celów mieszkaniowych.

Określają przedmiot umowy najmu okazjonalnego, powinno się dokładnie opisać lokal (wielkość, ilość pomieszczeń, plan lokalu w załączniku do umowy), w tym określić, w jakim stanie jest lokal (np. opisanie wad, uszczerbków itd.).

Czas trwania umowy

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony - maksymalnie 10 lat. Okres ten może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne maksymalnie 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieokreślony, nie można w umowie również zamieścić zapisu, że po upłynięciu czasu najmu wynajmujący na pewno najem przedłuży. Owo ograniczenie czasu najmu lokalu jest zabezpieczeniem wynajmującego, który w określonym terminie lokal na pewno odzyska.

Forma umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności na okres nie dłuższy niż 10 lat. Ponadto wszelkie zmiany tej umowy także muszą być dokonywane w takiej samej formie.

Dokumenty dodatkowe

Ustawa nakłada na wynajmującego i najemcę obowiązek dołączenia do umowy następujących dokumentów, bez których umowa nie będzie miała charakteru umowy najmu okazjonalnego, a zwykłej umowy najmu. Dokumenty te mają zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,

2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy (umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedzona przez właściciela na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia),

3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Czynsz

Umowa najmu okazjonalnego powinna określać wysokość czynszu, jaką najemca będzie obowiązany uiszczać, jego termin oraz formę płatności. Dodatkowe opłaty nałożone na najemcę mogą obejmować jedynie takie, które są niezależne od wynajmującego (czyli tzw. media - prąd, woda, internet, gaz itp.). Warto pamiętać, że wynajmujący nie może podwyższyć czynszu bez powodu - wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia czynszu mogą być jedynie zawarte w umowie. Co ważne zgodnie z art. 688¹ § 1 Ustawy - Kodeks cywilny za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie wraz z najemcą osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych będących na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania najmu (np. zaległy czynsz, koszty naprawy wyrządzonych przez najemcę szkód itp.) - postanowienia dotyczące owej kaucji powinny zostać zapisane w umowie. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.

Zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego

Aby umowa najmu okazjonalnego była za taką uważana, wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu (wynajmujący nie będzie korzystał z ochrony zapewnionej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego).

Umowa najmu okazjonalnego - rozwiązanie

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem, w którym określa termin opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie opróżni lokalu w tym terminie, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Warto podkreślić, że do najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych (do lokalu podanego w oświadczeniu).