Umowa najmu, jeżeli została zawarta na czas nieokreślony, może zostać wypowiedziana w każdej chwili. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony możliwe jest natomiast tylko w sytuacji, kiedy strony przewidziały taką możliwość w warunkach umowy.
Darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu w formacie PDF i DOXC!
Wypowiedzenie umowy najmu - warunki
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony może nastąpić z inicjatywy jednej ze stron, na warunkach określonych w umowie. Za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się także umowę, w której nie określono czasu jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności. Jeśli więc w umowie zawartej na czas nieoznaczony nie określono warunków jej wypowiedzenia, może ona zostać zerwana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia, określonych w art 673 § 2 Kodeksu cywilnego.
Terminy te wynoszą odpowiednio:
gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, może nastąpić przez obie strony, w sytuacjach i terminach, które określono w umowie
Umowę można również wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym w szczególnych przypadkach - bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Prawa najemcy oraz wynajmującego
Najemca może wypowiedzieć umowę zgodnie z jej treścią lub terminami ustawowymi, jeżeli umowa nie jest zawarta na czas oznaczony i nie przewidziano w niej możliwości wypowiedzenia. Dodatkowo, najemca ma prawo do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym jeśli lokal posiadał w chwili wydania wady, o których nie wiedział.
Wynajmujący, w porównaniu z najemcą, ma bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu. Może wypowiedzieć umowę zgodnie z zachowaniem terminu wypowiedzenia i tylko w wyjątkowych okolicznościach ma możliwość zerwania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie natychmiastowe może mianowicie nastąpić tylko w przypadkach, kiedy najemca:
używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.),
zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.),
dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.),
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu, wynajmujący przed wypowiedzeniem najmu musi uprzedzić najemcę o tym fakcie na piśmie oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu.
Jeżeli właściciel lokalu nie uprzedzi lokatora, albo nie zachowa w tej kwestii formy pisemnej uprzedzenia, wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne.
Wypowiedzenie umowy najmu – elementy
Prawidłowo sporządzone wypowiedzenieu mowy najmu powinno być w formie pisemnej i zawierać takie elementy, jak:
miejscowość i data sporządzenia,
dane strony wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego),
dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),
podstawę wypowiedzenia - określoną np. artykułem z Kodeksu Cywilnego,
określenie przedmiotu najmu (w przypadku lokalu mieszkalnego czy użytkowego będzie to miejsce położenia nieruchomości - adres),
określenie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać,
uzasadnienie wypowiedzenia - w zależności od powodu z jakiego strona wypowiada umowę np. wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę gdy ten niewłaściwie (niezgodnie z umową) korzysta z przedmiotu najmu,
podpis strony wypowiadającej umowę.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Zgodnie z art. 673 § 2 kodeksu cywilnego ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
