Poradnik Przedsiębiorcy

Jak rozliczyć dochody z najmu?

W ustawie o PIT wśród źródeł przychodów wyróżnione zostały najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. W związku z tym podatnik, decydujący się na wynajmowanie części lub całości należącego do niego lokalu powinien pamiętać, że przychód taki powinien zostać wykazany i rozliczony pod kątem podatku dochodowego.

Dochody z najmu - jaki podatek?

Przygodę z wynajem należy zacząć od decyzji, jaką formę opodatkowania wybrać. Decydując się na skalę podatkową - podatek 18% lub 32% w zależności od wysokości dochodu - nie trzeba zgłaszać swojego wyboru do urzędu skarbowego. Jeśli natomiast podatnik woli rozliczać się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jego obowiązkiem jest złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Ważne jest, aby w takim przypadku pamiętać o terminach - wybór ryczałtu powinien zostać zgłoszony do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym uzyskany został pierwszy przychód z najmu, lub też do 20 stycznia nowego roku podatkowego.

Dokumentowanie najmu

Przychody z najmu nie muszą być dokumentowane specjalnymi ewidencjami. Ważne jest natomiast, aby podatnik posiadał dowody - np. w postaci umów czy też faktury, gdy lokal wynajmowany jest w ramach działalności gospodarczej. Dodatkowo istotne jest też posiadanie dowodów, dokumentujących koszty - gaz, prąd itp.

Podstawa opodatkowania

Rozliczając się z fiskusem z tytułu przychodów z najmu podatnik, który wybrał skalę podatkową, bierze pod uwagę dochód. Tak więc bezpośredni przychód, otrzymany od najemcy należy pomniejszyć o koszty. Przykładem takich kosztów mogą być np. wydatki poniesione na bieżącą naprawę i eksploatację mieszkania.

Jeśli natomiast podatek rozliczany jest na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, podatnik bierze pod uwagę wyłącznie dochód. Koszty uzyskania przychodu nie są tu istotne.

W kwestii mediów to czy wejdą one do podstawy opodatkowania czy nie zależy od konkretnych zapisów w umowie najmu. Przychodem jest wszystko to co stanowi zapłatę - jeżeli zatem media są częścią składową świadczonej usługi najmu to będą doliczane do podstawy opodatkowania.

Jak się rozliczyć dochody z najmu?

Podczas roku podatkowego podatnik powinien pamiętać o odprowadzaniu zaliczek na podatek dochodowy. Obowiązek odprowadzenia takiej należności powstanie po raz pierwszy w miesiącu, w którym dochód liczony narastająco od początku roku przekroczy kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku. W związku z tym dla podatników rozliczających się na zasadach skali podatkowej - 18% lub 32% w zależności od wysokości dochodu - pierwszą zaliczkę będzie należało odprowadzić, gdy dochód zaokrąglony do pełnych złotych przekroczy kwotę 3092 zł. Jeśli natomiast chodzi o ryczałt, to stawką podatku odpowiednią dla podatku jest 8,5% (lub 12,5 % - stosowana od 2018 roku jeżeli przychody przekroczą 100.000 zł w danym roku). Obowiązek zapłaty podatku - a co za tym idzie, odprowadzenia zaliczki - powstanie w momencie, gdy dochód przekroczy 6 zł.

Odprowadzanie zaliczek na podatek z tytułu najmu nie różni się od zaliczek z innych przychodów - należność należy płacić do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni.

Dochody z najmu podatnik jest zobowiązany wykazać w deklaracji rocznej. Jeśli były one opodatkowane na zasadach skali, należy skorzystać z deklaracji PIT-36, na której można jednocześnie wykazać dochód z pracy, działalności gospodarczej itp. Termin składania takiej deklaracji mija 30 kwietnia.

Natomiast przychody opodatkowane na zasadach ryczałtu należy rozliczyć na deklaracji PIT-28. Termin złożenia tego dokumentu mija 31 stycznia.