Opodatkowanie najmu prywatnego - jak wygląda w 2025 roku?

Na skutek Polskiego Ładu i kolejnych zmian prawnych jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego dla nowych podatników jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Czy opodatkowanie najmu prywatnego w 2025 roku uległo zmianie? Sprawdź, jak opodatkować najem prywatny!

Najem prywatny – tylko na ryczałcie w 2025 roku

Najem prywatny mogą świadczyć zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby prywatne (nieprowadzące działalności). Dotychczas sprawiało to problemy, ponieważ najem prywatny, który charakteryzował się powtarzalnością, ciągłością oraz charakterem zarobkowym i zorganizowanym, był postrzegany jako prowadzenie firmy w zakresie najmu, co wykluczało prawo do opodatkowania ryczałtem. Od 2021 roku ustawodawca umożliwił opodatkowanie ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w obrębie prowadzonej działalności w ramach uprzedniego brzmienia przepisu ustawy o ryczałcie. Dodatkowo potwierdzała to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.135.2021.2.DJD, w której czytamy, że:

„[...] od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”.

Zobacz też:

Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza

Bez względu na to, czy wynajem świadczony jest w ramach działalności, czy poza nią, opodatkowanie najmu prywatnego na ryczałcie objęte jest tymi samymi stawkami podatku, czyli:

ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł;
ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę nad limit 100 000 zł.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychody z tytułu:

najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze
oraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu prywantego przez jednego z nich występuje wyższa kwota limitu I progu przychodu ryczałtu. Małżonkowie Ci stosują stawkę ryczałtu w wysokości 12,5% po przekroczeniu przychodu w kwocie 200 000 zł. Wyższy limit dotyczy przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 roku a więc i tych osiągniętych w roku 2025.

Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem dotyczy wszystkich składników majątku, a nie tylko mieszkań, i nie ma możliwości opłacania podatku z tego tytułu na zasadach ogólnych.

Zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 14 ustawy o ryczałcie, decydując się na najem prywatny, czyli poza działalnością, do limitu przychodów, od którego uzależniona jest stawka ryczałtu, nie wlicza się przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej bez względu na stosowaną formę opodatkowania (również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki).

Przykład 1.

Pani Katarzyna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem 12% i uzyskuje przychody z najmu prywatnego mieszkań. W lutym 2025 roku łączna wartość przychodów z najmu wyniosła 20 000, a z tytułu prowadzonej działalności 110 000 zł. Jaką stawkę ryczałtu dla uzyskanych przychodów powinna zastosować pani Katarzyna, jeżeli ich łączna suma w listopadzie wyniosła 130 000 zł?

Przychody uzyskiwane w ramach najmu prywatnego i działalności gospodarczej nie sumują się. Oznacza to, że pani Katarzyna nie przekroczyła limitu 100 000 zł z tytułu najmu prywatnego, a więc przychody w kwocie 20 000 zł może opodatkować stawką 8,5% ryczałtu. Przychody z prowadzonej działalności powinna natomiast opodatkować

Jeżeli w 2021 roku podatnik opodatkowywał przychody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, to w 2022 roku mógł stosować tą formę opodatkowania, natomiast już od 1 stycznia 2023 roku (na mocy przepisów przejściowych w ramach Polskiego Ładu) miał obowiązek zmiany formy opodatkowania na ryczałt. Przy czym nie musiał składać dodatkowych oświadczeń z tego tytułu do urzędu skarbowego.

Polski Ład nie wprowadził zmian w zakresie opłacania składki zdrowotnej przez podatników uzyskujących przychody w ramach najmu prywatnego. W 2025 roku najem prywatny nadal zwolniony jest ze składek zdrowotnych i tym samym społecznych.

Opodatkowanie najmu prywatnego na ryczałcie a obowiązek zgłoszenia najmu w 2025 roku

Brak obowiązku zgłoszeniowego do urzędu skarbowego faktu opodatkowania najmu prywatnego nie uległ zmianie w 2025 roku. Podatnicy nadal nie muszą składać specjalnych oświadczeń o wyborze ryczałtu do opodatkowania najmu prywatnego.

Chcąc rozliczać najem prywatny na zasadach ryczałtu, wystarczające jest opłacenie podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale (w zależności od częstotliwości rozliczania się z podatku), w którym uzyskano przychód. Ryczałt należy wpłacić na indywidualny mikrorachunek podatkowy generowany na podstawie PESEL-u (jeżeli przedsiębiorca nie prowadzi działalności lub nie dokonał dobrowolnej rejestracji do VAT) lub NIP-u (jeżeli dodatkowo prowadzona jest działalność lub podatnik zarejestrował się dobrowolnie do VAT). Dokładne zweryfikowanie mikrorachunku na który powinna być regulowana płatność jest niezwykle ważne ponieważ przy pomyłce urząd może stwierdzić, że podatnik zalega z podatkiem mimo iż terminowo regulował podatek na drugie konto.

Polecamy:

Zdalna obsługa księgowa? Tak, to możliwe!