Na skutek Polskiego Ładu jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego dla nowych podatników był ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast kontynuując rozliczanie najmu prywatnego podatnicy mogli do końca 2022 roku stosować jeszcze opodatkowanie na zasadach ogólnych (skalą podatkową). Od 2023 roku najem prywatny może być rozliczany wyłącznie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Czy opodatkowanie najmu prywatnego w 2024 roku uległo zmianie? Sprawdź, jak opodatkować najem prywatny!
Najem prywatny – tylko na ryczałcie w 2024 roku
Najem prywatny mogą świadczyć zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby prywatne (nieprowadzące działalności). Dotychczas sprawiało to problemy, ponieważ najem prywatny, który charakteryzował się powtarzalnością, ciągłością oraz charakterem zarobkowym i zorganizowanym, był postrzegany jako prowadzenie firmy w zakresie najmu, co wykluczało prawo do opodatkowania ryczałtem. Od 2021 roku ustawodawca umożliwił opodatkowanie ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w obrębie prowadzonej działalności w ramach uprzedniego brzmienia przepisu ustawy o ryczałcie. Dodatkowo potwierdzała to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.135.2021.2.DJD, w której czytamy, że:
- ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł;
- ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę nad limit 100 000 zł.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychody z tytułu:
- najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze
- oraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej
– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem dotyczy wszystkich składników majątku, a nie tylko mieszkań, i nie ma możliwości opłacania podatku z tego tytułu na zasadach ogólnych.
Zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 14 ustawy o ryczałcie, decydując się na najem prywatny, czyli poza działalnością, do limitu przychodów, od którego uzależniona jest stawka ryczałtu, nie wlicza się przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej bez względu na stosowaną formę opodatkowania (również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki).
Przykład 1.
Pani Katarzyna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem 12% i uzyskuje przychody z najmu prywatnego mieszkań. W listopadzie 2023 roku łączna wartość przychodów z najmu wyniosła 20 000, a z tytułu prowadzonej działalności 110 000 zł. Jaką stawkę ryczałtu dla uzyskanych przychodów powinna zastosować pani Katarzyna, jeżeli ich łączna suma w listopadzie wyniosła 130 000 zł?
Przychody uzyskiwane w ramach najmu prywatnego i działalności gospodarczej nie sumują się. Oznacza to, że pani Katarzyna nie przekroczyła limitu 100 000 zł z tytułu najmu prywatnego, a więc przychody w kwocie 20 000 zł może opodatkować stawką 8,5% ryczałtu. Przychody z prowadzonej działalności powinna natomiast opodatkować stawką 12% ryczałtu.
Przykład 2.
W 2022 roku pan Aleksander stosował opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Pod koniec roku rozpoczął remont nieruchomości, który będzie kontynuowany w 2023 i 2024 roku. Jak Polski Ład wpłynął na sposób rozliczenia dochodu z tytułu najmu?
W 2022 roku pan Aleksander mógł nadal rozliczać się z tytułu najmu na zasadach ogólnych. Natomiast opodatkowanie najmu prywatnego w 2023 i 2024 roku możliwe jest wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że koszty remontu, jakie pan Aleksander poniósł w 2023/2024 roku, nie mają wpływu na wysokość podatku dochodowego.
Opodatkowanie najmu prywatnego na ryczałcie a obowiązek zgłoszenia najmu w 2024 roku
Brak obowiązku zgłoszeniowego do urzędu skarbowego faktu opodatkowania najmu prywatnego nie uległ zmianie w 2023 roku. Podatnicy nadal nie muszą składać specjalnych oświadczeń o wyborze ryczałtu do opodatkowania najmu prywatnego. Uchylenie od stycznia 2022 roku art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie nie ma wpływu na brak powyższego obowiązku, bowiem nowi podatnicy nie mają możliwości opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (czyli uzyskiwanych poza działalnością) w formie innej niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
