Poradnik Przedsiębiorcy

Powered by

wFirma.pl

Poznaj
niezbędne narzędzia
do zarządzania
Twoją firmą!

Dostępne
na wszystkie
platformy

Apple Windows Android BlackBerry

Użytkowanie wieczyste - co to takiego?

Historia użytkowania wieczystego sięga wiele lat wstecz, kiedy to ustawodawca wprowadził do obiegu prawnego Ustawę z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Głównym celem tego aktu było ustanowienie własnością Skarbu Państwa wszystkich zlokalizowanych w miastach nieruchomości.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Obecnie instytucja użytkowania wieczystego jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (dalej: k.c.). Jego wyjątkowość polega na tym, że w hierarchii praw rzeczowych sytuuje się między prawem własności a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Uprawnienia użytkownika są uzależnione m.in od poniesienia pewnych ciężarów - opłaty jednorazowej oraz tej cyklicznej raz na rok. Użytkowanie wieczyste jest swoistym planem na użytkowanie nieruchomości, której właścicielem jest państwo.

Na chwilę obecną Skarb Państwa oraz jednostki samorządów terytorialnych (pojedyncza gmina, związek gmin czy powiat) są upoważnione do oddania w używanie nieruchomości gruntowej osobie fizycznej albo prawnej.

Ustawodawca przewidział szczególną formę zawierania umowy o użytkowanie wieczyste - tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego z obligatoryjnym wpisem do ksiąg wieczystych.

Treść oraz zakres prawa do użytkowania wieczystego

Zgodnie z dyspozycją art. 233 k.c. w granicach - określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste - użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

W praktyce potencjalne możliwości użytkownika w zakresie zarządzania użytkowaniem wieczystym są dość szerokie, ponieważ są zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi w ramach prawa własności.

Użytkownik wieczysty może przede wszystkim korzystać z gruntu, co ważne, z wyłączeniem osób trzecich. Posiadane prawo do użytkowania wieczystego może być zbyte przykładowo w postaci sprzedaży lub obciążone innym prawem czy nawet przedmiotem dziedziczenia.

Należy dodać, w przypadku nabycia użytkowania wieczystego gruntu, na którym postawiona jest nieruchomość, użytkownik ma do niej pełne upoważnienie z mocy prawa.

Czy to prawo do użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie?

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić maksymalnie na okres 99 lat. W wyjątkowych wypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania nie wymaga oddania gruntu na najwyższy dopuszczalny okres, istnieje możliwość oddana gruntu na okres krótszy, lecz nie mniej niż na 40 lat.

Ustawodawca przewidział także możliwość wydłużenia okresu użytkowania po upływie podstawowego czasu zawartego w pierwotnej umowie. W tym celu w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat.

Ponadto istnieje sposobność wystąpienia z tego typu żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostał do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Należy dodać, że odmowa przedłużenia jest dopuszczalna i może nastąpić tylko ze względu na ważny interes społeczny.

W kwestii przedłużenia użytkowania wieczystego głos zabrał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 94/11, w której stwierdzono, że zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie zgłoszone w terminie przewidzianym przez Kodeks cywilny może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie szczególnej - w postaci aktu notarialnego.

Jakie opłaty należy ponieść?

Do dnia zawarcia umowy w formie notarialnej, przyszły użytkownik będzie musiał uiścić tzw. opłatę jednorazową. Jej wartość najczęściej waha się w granicach 15 % - 20 % wartości nieruchomości.

Ponadto na użytkowniku będzie ciążył obowiązek corocznego ponoszenia opłat. Ich wysokość będzie zależna od celu, na jaki grunt zostanie oddany. W tym zakresie można wyróżnić następujące stawki:

  • 0,3 % wartości od nieruchomości, którą przeznaczono na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną;
  • 1 % od wartości nieruchomości oddanej na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową;
  • 2 % od wartości nieruchomości dedykowanej pod działalność turystyczną;
  • 3 % od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych.

Co do zasady roczne opłaty muszą być regulowane przez cały okres obowiązywania użytkowania wieczystego. Użytkownik powinien zapłacić z góry za dany rok, a zapłata należności ze wspomnianego tytułu musi nastąpić do 31 marca.

W kwestii opłat warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09, w którym stwierdzono: “Jeżeli użytkownik wieczysty sprzeda swe prawo do gruntu w trakcie roku, obciąża go opłata roczna za czas do dnia tej transakcji. Potem płaci już nabywca.”

Użytkowanie wieczyste jest specyficzną formą prawa rzeczowego. Od własności odróżniają go przede wszystkim terminowy charakter oraz ograniczenia wynikające z ustaw, zasad współżycia społecznego oraz z zapisów zawartych w umowie. Zasadniczo to zobowiązanie można zawrzeć na okres nie dłuższy niż 99 lat, lecz także nie krótszy niż 40 lat. Użytkownik jest zobligowany do ponoszenia jednorazowej opłaty od wartości gruntu oraz tej corocznej uzależnionej od przeznaczenia nieruchomości. Umowa może okazać się korzystna dla tych osób, które nie są w stanie jednorazowo ponieść kosztu zakupu danej nieruchomości.