Poradnik Przedsiębiorcy

Dziesięcioprocentowa stawka amortyzacyjna dla nieruchomości

Przedsiębiorca rozwijając własną działalność gospodarczą szuka możliwości optymalnego lokowania kosztów tak aby w jednym odcinku czasu były one współmierne do osiąganych przychodów. Analizując różne możliwości wiele razy spotyka się z sytuacjami, gdzie składniki majątku nabyte w drodze inwestycji nie mogą zostać zamortyzowane jednorazowo (ujęte w kosztach w całości w wartości netto), a okres, w którym będą rozłożone koszty amortyzacji danego środka trwałego, okazuje się bardzo długi. Czy wiesz, jaka powinna być stosowana stawka amortyzacyjna dla nieruchomości

Dla których składników majątku indywidualna stawka amortyzacyjna

Przedsiębiorcy zgodnie z art. 22j. pkt 1 ustawy o PIT mogą ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną:

 1) dla środków trwałych z grupy 3–6 oraz 8 klasyfikacji środków trwałych czyli:

  • grupa 3 – kotły i maszyny energetyczne

  • grupa 4 – maszyny, urządzenia i aparaty ogólnego zastosowania,

  • grupa 5 – maszyny, urządzenia i aparaty specjalistyczne,

  • grupa 6 – urządzenie techniczne,

  • grupa 8 – narzędzia przyrządy, ruchomości i wyposażenie gdzie indziej niesklasyfikowane

   a) 24 miesiące - gdy ich wartość początkowa nie przekracza 25.000 zł,

   b) 36 miesięcy - gdy ich wartość początkowa jest wyższa od 25.000 zł i nie przekracza 50.000 zł,

   c) 60 miesięcy - w pozostałych przypadkach;

2) dla środków transportu, w tym samochodów osobowych - 30 miesięcy;

3) dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:

   a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

   b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

- dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata;

4) dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna dla nieruchomości z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Indywidualna stawka amortyzacyjna dla nieruchomości

Przedsiębiorca dokonując wydatków inwestycyjnych powinien przemyśleć kwestię nabycia nieruchomości używanych (budynek niemieszkalny), ponieważ może to okazać się dla niego znacznie korzystniejsze od nabycia nowego budynku w świetle możliwości ujęcia większych kosztów w skali roku oraz przyspieszenia amortyzacji danej nieruchomości. Aby zastosowanie miała indywidualna stawka amortyzacyjna dla nieruchomości muszą być jednak spełnione określone warunki. 

Budynki, dla których stawka amortyzacyjna wynosi 2,5 % w skali roku

Dla tych budynków (grupa 1, podgrupa 101 do 109 klasyfikacji środków trwałych z uwzględnieniem wyjątków) może zostać zastosowana skrócona indywidualna stawka amortyzacyjna dla nieruchomości, a co za tym idzie zwiększy się poziom kosztów uzyskania przychodów w skali roku pod warunkiem, że:

  1. budynek był użytkowany dłużej niż jeden rok przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy,

  2. budynek był wcześniej użytkowany w celach prowadzenia działalności gospodarczej,

  3. budynek spełnia rolę nieruchomości o charakterze niemieszkalnym,

  4. okres amortyzacji danego budynku nie będzie krótszy niż 10 lat,

Dowody wcześniejszego użytkowania nieruchomości

Przedsiębiorca powinien być świadomy, iż w razie kontroli będzie musiał udowodnić za pomocą posiadanej dokumentacji, iż budynek, który nabył, był wcześniej użytkowany przez poprzedniego właściciela. Należy podkreślić, iż przepisy podatkowe nie określają jakie konkretnie dokumenty będą świadczyć o fakcie i okresie użytkowania budynku w przeszłości.

Przy spełnieniu powyższych warunków przedsiębiorca w sytuacji, gdy np. zakupi budynek, który był wcześniej używany przez 30 lat ma prawo pomniejszyć o ten okres liczbę lat 40 określoną w ustawie o PIT. Wynikiem tego jest indywidualna dziesięcioprocentowa stawka amortyzacyjna dla nieruchomości w skali roku co oznacza, że przedsiębiorca będzie mógł rocznie ująć w kosztach 1/10 wartości nieruchomości.

Należy przy tym zaznaczyć, że jeżeli różnica pomiędzy liczbą lat wynikającą z ustawy o PIT (40 lat) a udokumentowaną liczbą lat eksploatacji przez poprzedniego właściciela wynosiłaby mniej niż 10 lat to przedsiębiorca ustalając stawkę amortyzacji dla tego budynku nie mógłby zastosować niższej aniżeli 10% rocznie.

Budynki sklasyfikowane w grupie 1 punkt 103 klasyfikacji środków trwałych

Przedsiębiorca oprócz powyższych możliwości przyspieszenia amortyzacji może w sytuacji nabycia nieruchomości zawartej w poniższym katalogu (grupa 1, podgrupa 103 KŚT):

- centrów handlowych,

- domów towarowych,

- samodzielnych sklepów i butików,

- kiosków towarowych na trwale związanych z gruntem,

- hal przeznaczone na targi, aukcje, wystawy,

- targowisk pod dachem,

- stacji paliw, stacji obsługi itp.,

- aptek,

- pozostałe handlowo-usługowe