Przedsiębiorcy, prowadzący działalność gospodarczą, obserwują często rynek nieruchomości. Każdy prowadzący własną firmę zdaje sobie sprawę, iż dobre ulokowanie pieniędzy w budynek lub grunt z biegiem czasu może stać się bardzo opłacalną inwestycją. Rynek nieruchomości w Polsce cały czas się rozwija. Ofert dla przedsiębiorców jest bardzo wiele. Po latach użytkowania składnika majątku, jakim jest nieruchomość, przedsiębiorca zaczyna zadawać sobie pytanie – w jakim stopniu opłacalna będzie w danym czasie transakcja sprzedaży budynku oraz czy i w jakiej wysokości przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Sprzedaż nieruchomości firmy przychodem z działalności gospodarczej
Przychodem z prowadzonej działalności gospodarczej jest odpłatne zbycie składników majątku będących:
środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, które zostały zaklasyfikowane i ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania, równy lub krótszy niż rok, nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- które są wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
Prowadzenie działalności gospodarczej w budynkach mieszkalnych
Niektórzy przedsiębiorcy prowadzą własną działalność w mieszkaniu lub w domu. Do tego celu wyodrębniają część nieruchomości. Jednak przepisy w tym wypadku wyraźnie wyłączają przychód ze zbycia takiej nieruchomości, nawet używanej, w części do prowadzenia działalności gospodarczej. Bowiem w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT ze źródeł przychodów z działalności gospodarczej wyłączono składniki majątku wykorzystywane w prawdzie do działalności gospodarczej, ale nie stanowiące środka trwałego firmy przedsiębiorcy.
Również w art. 14 ust. 2 pkt 1c zaznaczono, że do przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Oznacza to, że w takich przypadkach do zbycia nieruchomości stosuje się przepisy dotyczące transakcji prywatnych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Sprzedaż nieruchomości uprzednio wycofanej z działalności gospodarczej
Ustawodawca, przewidując możliwość szybkiego wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej przed jej sprzedażą w charakterze transakcji prywatnej, wprowadził ograniczenie polegające na tym, że nawet jeśli wycofano nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat, to przychód ten będzie opodatkowany według zasad zbycia składników majątku firmy. Należy również dodać, że dotyczy to wszystkich uprzednio wymienionych w punktach 1-4 typów składników majątku.
Likwidacja działalności gospodarczej
Przepisy podatku dochodowego od osób fizycznych kwalifikują również jako przychody z odpłatnego zbycia składników majątku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:
pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie,
otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki.
Warto przy tym pamiętać, iż w sytuacji aportu do spółki niebędącej osobą prawną, składników majątku otrzymanych przez podatnika w następstwie likwidacji spółki niebędącej osobą prawną bądź wystąpienia z takiej spółki, przychody spółki z tytułu przedmiotowego aportu zwalnia się z podatku PIT.
Opodatkowanie zbycia nieruchomości firmy
Przychód ze sprzedaży dotyczący działalności gospodarczej powstaje z chwilą wydania rzeczy, ale nie później, niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności. Jednakże w przypadku gdy zbyciu podlega firmowa nieruchomość, obowiązek opodatkowania tej transakcji wystąpi z dniem zbycia prawa majątkowego do danej nieruchomości, określonym w umowie sprzedaży. Bez znaczenia jest fakt późniejszego wydania przedmiotowej nieruchomości. Powyższe stanowisko potwierdza wyrok NSA z dnia 10 marca 2016 r. o sygn. II FSK 3991/13.
Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości firmowej dokonuje się w ramach pozostałych przychodów osiąganych z działalności gospodarczej. Pod uwagę należy wziąć przychód ze sprzedaży nieruchomości, a następnie odjąć od niego wartość początkową nieruchomości pomniejszoną o dokonane odpisy amortyzacyjne. Tak ustaloną wartość należy przemnożyć przez właściwą stawkę zgodną z zasadami ogólnymi 18 lub 32%.
Na koniec warto zaznaczyć, że jeżeli przedsiębiorca ma możliwość zmiany kwalifikacji nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, to warto się nad tym zastanowić, gdyż zmiana przeznaczenia nieruchomości może pociągnąć za sobą zmniejszenie lub nawet zwolnienie z opodatkowania danej transakcji sprzedaży nieruchomości firmy.
