Hipoteka zabezpieczająca finansowanie firmy powstaje dopiero z chwilą wpisu w dziale IV księgi wieczystej, a oświadczenie właściciela wymaga aktu notarialnego – także wtedy, gdy właścicielem jest wspólnik, a nie dłużnik. Do zapłaty są: 200 zł opłaty sądowej, PCC 0,1% zabezpieczonej kwoty i taksa notarialna; wykreślenie po spłacie kosztuje 100 zł.
Kto może ustanowić hipotekę pod finansowanie firmy?
Hipotekę ustanawia właściciel nieruchomości, który nie musi być dłużnikiem. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) definiuje ją jako prawo, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela (art. 65 ust. 1).
Właściciel, który nie jest dłużnikiem osobistym, odpowiada tylko obciążoną nieruchomością, a nie całym majątkiem. Może podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi (art. 73 u.k.w.h.), a jeśli poddaje się egzekucji, to wyłącznie z obciążonego przedmiotu (art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c.). Dlatego np. pożyczka hipoteczna dla firm w Horyzont Capital może być zabezpieczona nieruchomością wspólnika lub członka rodziny – za zgodą właściciela.
Łatwo przeoczyć wymagane zgody. Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, jej obciążenie wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.), złożonej w formie aktu notarialnego – tej samej, której wymaga oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (art. 63 § 2 k.c.). Przy współwłasności obciążenie całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Prawo dopuszcza też hipotekę na samym udziale (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.), ale to węższe zabezpieczenie – przed wizytą u notariusza warto ustalić z finansującym, które z nich przyjmuje. W spółce oświadczenie składają osoby uprawnione do reprezentacji według KRS; trzeba też sprawdzić, czy umowa spółki nie wymaga na taką czynność zgody wspólników.
W jakiej formie i z czym idzie się do notariusza?
Forma aktu notarialnego jest potrzebna dla oświadczenia właściciela, który ustanawia hipotekę; wierzyciela ten wymóg nie dotyczy (art. 245 § 2 k.c.). Do wpisu w księdze wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu prawa (art. 32 ust. 1 u.k.w.h.).
Najważniejszą liczbą w akcie jest suma hipoteki. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej (art. 68 ust. 2 u.k.w.h.), a w tej sumie mieszczą się także odsetki i koszty postępowania, jeżeli wymieniono je w dokumencie będącym podstawą wpisu (art. 69). Dlatego suma hipoteki bywa wyższa niż kwota finansowania. Gdy zabezpieczenie jest nadmierne, właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 ust. 2).
Umowa finansowania może dodatkowo wymagać oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Taki akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym, jeśli wskazuje kwotę, do której dłużnik poddaje się egzekucji, zdarzenie, od którego zależy wykonanie obowiązku, oraz termin, do którego wierzyciel może wystąpić o klauzulę wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.). Po nadaniu klauzuli staje się tytułem wykonawczym (art. 776 k.p.c.). Oświadczenie można złożyć w akcie z hipoteką albo w odrębnym akcie (art. 777 § 2 k.p.c.).
Do notariusza zabiera się numer księgi wieczystej i dokumenty tożsamości, a przy spółce – dane potwierdzające reprezentację.
Jak wygląda wpis do działu IV i od kiedy hipoteka działa?
Księga wieczysta ma cztery działy; czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek (art. 25 ust. 1 pkt 4 u.k.w.h.). Wpis ma charakter konstytutywny – bez niego hipoteka nie powstaje (art. 67). Księgi prowadzą sądy rejonowe (art. 23).
Wniosek o wpis składa notariusz, który sporządził akt: elektronicznie, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Taki wniosek uważa się za złożony przez stronę czynności (art. 92 § 4¹). Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki wynosi 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, u.k.s.c.).
Czas oczekiwania na wpis zależy od obciążenia wydziału ksiąg wieczystych w danym sądzie. Dla stron ważniejsze jest co innego: wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.h.), a od tej chwili liczy się też pierwszeństwo hipoteki (art. 12 ust. 1). Hipoteka wpisana po kilku tygodniach ma więc pierwszeństwo liczone od dnia aktu, w którym notariusz złożył wniosek.
Ile kosztuje ustanowienie hipoteki?
Zestawienie całej drogi – od aktu do wykreślenia – przygotował zespół horyzontcapital.com według przepisów obowiązujących w październiku 2026 r.
Czynność | Kto wykonuje | Koszt | Termin | Podstawa prawna |
Akt notarialny: oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (z ewentualnymi zgodami małżonka i współwłaścicieli) | właściciel nieruchomości u notariusza | taksa maks. ½ stawki z § 3 rozporządzenia + VAT; wypisy maks. 6 zł za stronę | dzień podpisania | art. 245 § 2 k.c.; § 6 pkt 11 i § 12 rozporządzenia MS w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej |
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (jeśli wymaga go umowa) | dłużnik; właściciel niebędący dłużnikiem – tylko z nieruchomości | taksa maks. wg § 3 rozporządzenia + VAT | w akcie z hipoteką albo w odrębnym akcie | art. 777 § 1 pkt 5–6 i § 2 k.p.c. |
PCC od ustanowienia hipoteki | notariusz jako płatnik; podatnik: składający oświadczenie | 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności; 19 zł, gdy jej wysokość jest nieustalona | przy akcie | art. 4 pkt 8, art. 7 ust. 1 pkt 7, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC |
Wniosek o wpis hipoteki do działu IV | notariusz, elektronicznie | 200 zł opłaty sądowej (jedna przy hipotece łącznej na kilku księgach) | najpóźniej w dniu aktu | art. 92 § 4 Prawa o notariacie; art. 42 ust. 1, art. 45 ust. 3 u.k.s.c. |
Wpis – powstanie hipoteki | sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych | bez dodatkowych opłat | skutek od dnia złożenia wniosku | art. 67, art. 29 u.k.w.h. |
Zgoda wierzyciela na wykreślenie | wierzyciel | według umowy; podpis notarialnie poświadczony | po wygaśnięciu wierzytelności | art. 94, art. 100, art. 31 ust. 1 u.k.w.h. |
Wniosek o wykreślenie hipoteki | właściciel lub inny uprawniony, formularz KW-WPIS | 100 zł opłaty sądowej | po otrzymaniu zgody wierzyciela | art. 626² § 1 i § 5 k.p.c.; art. 46 i art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
Stawki taksy są maksymalne – notariusz może pobrać mniej, a do taksy dolicza VAT.
Księgowego zainteresuje głównie PCC. Notariusz pobiera go jako płatnik (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC), więc podatnik nie składa własnej deklaracji (art. 10 ust. 1). Podatnikiem jest składający oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (art. 4 pkt 8) – przy nieruchomości wspólnika jest nim wspólnik, nie spółka. Jeżeli wpis nie zostanie dokonany, podatek podlega zwrotowi (art. 11 ust. 1 pkt 5); po 5 latach od końca roku, w którym podatek zapłacono, zwrot już nie przysługuje (art. 11 ust. 2).
Przykład. Spółka potrzebuje 500 000 zł, a zabezpieczeniem ma być lokal usługowy wspólnika wart 850 000 zł. Przy wskaźniku LTV 60% (relacja kwoty finansowania do wartości nieruchomości) lokal pozwala na finansowanie do 510 000 zł. Hipoteka zabezpiecza istniejącą wierzytelność 500 000 zł, więc:
- PCC: 0,1% × 500 000 zł = 500 zł,
- opłata sądowa od wpisu: 200 zł,
- maksymalna taksa za akt ustanowienia hipoteki przy wartości czynności 500 000 zł: ½ × (1 010 zł + 0,4% × 440 000 zł) = 1 385 zł netto.
Razem do 2 085 zł, plus VAT od taksy, wypisy i ewentualny akt o poddaniu się egzekucji. Wykreślenie po spłacie to kolejne 100 zł.
Jak i za ile wykreśla się hipotekę po spłacie?
Spłata wygasza wierzytelność, a z nią hipotekę (art. 94 u.k.w.h.), chyba że z tego samego stosunku prawnego mogą jeszcze powstać kolejne zabezpieczone wierzytelności. Wpis zostaje jednak w księdze, dopóki nie zostanie wykreślony – sama spłata go nie usuwa.
Wierzyciel musi dokonać czynności umożliwiających wykreślenie (art. 100 u.k.w.h.) – w praktyce wydaje zgodę z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1). Wniosek na urzędowym formularzu KW-WPIS (art. 626² § 1 k.p.c.) może złożyć właściciel, wierzyciel lub inna uprawniona osoba (art. 626² § 5); opłata to połowa opłaty od wpisu, czyli 100 zł (art. 46 u.k.s.c.).
Firma, która planuje kolejne finansowanie, powinna zwrócić uwagę na miejsce hipoteczne. Po wygaśnięciu hipoteki właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym, np. ustanowić na nim nową hipotekę (art. 101¹ u.k.w.h.). Jeśli jednak wykreśla hipotekę, nie wpisując od razu nowej, zachowa to uprawnienie tylko wtedy, gdy zostanie ono wpisane do księgi jednocześnie z wykreśleniem – na podstawie jego oświadczenia (art. 101⁴). Gdy na nieruchomości są inne, późniejsze hipoteki, bez tego nowa hipoteka trafi za nimi.
Na co uważać przy kilku hipotekach i sprzedaży nieruchomości?
O pierwszeństwie hipotek rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu, czyli złożenie wniosku (art. 12 ust. 1 i art. 29 u.k.w.h.); wnioski złożone równocześnie dają równe pierwszeństwo (art. 12 ust. 2). Ustanawiając hipotekę, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed nią dla innego prawa (art. 13). Jak ta kolejność przekłada się na podział pieniędzy w egzekucji, wyjaśnia poradnik o tym, kto ma pierwszeństwo, gdy wierzycieli hipotecznych jest kilku.
Hipoteka idzie za nieruchomością: po sprzedaży wierzyciel nadal może zaspokoić się z niej bez względu na to, kto jest nowym właścicielem (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Właściciel nie może też zobowiązać się wobec wierzyciela, że do wygaśnięcia hipoteki nie sprzeda ani nie obciąży nieruchomości – takie zastrzeżenie jest niedopuszczalne (art. 72). Księgi wieczyste są jawne (art. 2), więc kupujący zobaczy hipotekę w dziale IV; sprzedaż warto zatem planować razem ze spłatą i uzgodnić z wierzycielem.
Przed wizytą u notariusza dobrze jest przejść z księgowym cztery pytania: kto składa oświadczenie, kto płaci PCC, jaka jest suma hipoteki i co stanie się z wpisem po spłacie.
Artykuł sponsorowany
