Ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych przewiduje szczegółowe zasady dotyczące wspólnot gruntowych i udziałów we wspólnocie gruntowej. Dowiedz się, czym jest wspólnota gruntowa i jakie uprawnienia ma osoba posiadająca udziały we wspólnocie gruntowej!
Czym jest wspólnota gruntowa?
Wspólnotami gruntowymi podlegającymi zagospodarowaniu w trybie i na zasadach określonych w ustawie są nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne:
- nadane w wyniku uwłaszczenia włościan i mieszczan-rolników na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania ogółowi, pewnej grupie lub niektórym mieszkańcom jednej albo kilku wsi;
- wydzielone tytułem wynagrodzenia za zniesione służebności, wynikające z urządzenia ziemskiego włościan i mieszczan-rolników, na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania gminie, miejscowości albo ogółowi uprawnionych do wykonywania służebności;
- powstałe w wyniku podziału pomiędzy zespoły mieszkańców poszczególnych wsi gruntów, które nadane zostały przy uwłaszczeniu włościan i mieszczan-rolników mieszkańcom kilku wsi na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania;
- użytkowane wspólnie przez mieszkańców dawnych okolic i zaścianków oraz należące do wspólnot urbarialnych i spółek szałaśniczych;
- otrzymane przez grupę mieszkańców jednej lub kilku wsi na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn bądź nabyte w takim celu;
- zapisane w księgach wieczystych (gruntowych) jako własność gminy (gromady), jeżeli w księgach tych istnieje wpis o uprawnieniu określonych grup mieszkańców gminy (gromady) do wieczystego użytkowania i pobierania pożytków z tych nieruchomości;
- stanowiące dobro gromadzkie (gminne) będące we wspólnym użytkowaniu na terenach województw rzeszowskiego, krakowskiego oraz powiatu cieszyńskiego województwa katowickiego.
Jeżeli na części obszaru stanowiącego wspólnotę gruntową wzniesione zostały przed dniem wejścia w życie ustawy budynki pozostające w indywidualnym władaniu, właścicielowi budynku przysługuje prawo nabycia gruntów znajdujących się pod budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi wraz z podwórzem.
Uprawnieni do udziału we wspólnocie
Uprawnionymi do udziału we wspólnocie gruntowej są osoby fizyczne lub prawne posiadające gospodarstwa rolne, jeżeli w ciągu ostatniego roku przed dniem wejścia w życie ustawy faktycznie korzystały z tej wspólnoty.
Jeżeli wspólnotą gruntową są lasy, grunty leśne albo nieużytki przeznaczone do zalesienia, uprawnionymi do udziału w takiej wspólnocie są osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania lub osoby prawne mające siedzibę na terenie miejscowości, w której znajdują się grunty stanowiące wspólnotę, lub osoby mające miejsce zamieszkania na terenie innej miejscowości, a prowadzące gospodarstwo rolne, chyba że w okresie 5 lat przed dniem wejścia w życie ustawy osoby te faktycznie ze wspólnoty nie korzystały.
Niekorzystanie ze wspólnoty gruntowej w okresie wymienionym wyżej nie powoduje utraty uprawnień, jeżeli spowodowane to było klęską żywiołową, wypadkami losowymi lub innymi szczególnymi względami.
Wspólnoty gruntowe nie mogą być dzielone pomiędzy uprawnionych do udziału w tych wspólnotach.
Podział ten następuje wyłącznie w razie objęcia jej gruntów scaleniem, za zgodą bezwzględnej większości osób uprawnionych do udziału w tej wspólnocie.
Udziały we wspólnocie gruntowej i ich wielkość
Udziały poszczególnych uprawnionych we wspólnocie gruntowej określa się w idealnych (ułamkowych) częściach.
Wielkość udziałów uprawnionych do korzystania ze wspólnoty gruntowej ustala się w ten sposób, że połowę wspólnoty dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach, drugą zaś połowę – proporcjonalnie do obszarów gruntów posiadanych przez każdego z uprawnionych, a położonych na obszarze tej samej lub graniczącej z nią gminy.
Wielkość udziałów we wspólnocie gruntowej ustala się na podstawie dokumentów, a w razie ich braku – według stanu faktycznego; udziały osób, które utraciły uprawnienia do korzystania ze wspólnoty, dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach.
Jeżeli nie jest możliwe ustalenie uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, o których mowa wyżej, uprawnionymi do udziału w tej wspólnocie są:
osoby fizyczne lub prawne, które posiadają gospodarstwa rolne i nieprzerwanie przez okres od 1 stycznia 2006 roku do 31 grudnia 2015 roku faktycznie korzystały ze wspólnoty gruntowej albo
osoby fizyczne, które mają miejsce zamieszkania na terenie miejscowości, w której znajdują się grunty stanowiące wspólnotę lub prowadzą w tej miejscowości gospodarstwo rolne – jeżeli wspólnotą gruntową są lasy, grunty leśne albo nieużytki przeznaczone do zalesienia, chyba że przez okres od 1 stycznia 2006 roku do 31 grudnia 2015 roku osoby te faktycznie nie korzystały ze wspólnoty.
Zbywanie udziału we wspólnocie gruntowej
W razie sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową, gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty.
W razie zbycia wszystkich gruntów gospodarstwa rolnego przez uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej udział w tej wspólnocie przechodzi na nabywcę tego gospodarstwa.
Przykład 1.
Pan Jan zawarł umowę, w której zbył część gruntów objętych wspólnotą. Do kogo należą w takim wypadku udziały we wspólnocie gruntowej?
W razie zbycia części gruntów udział we wspólnocie gruntowej zachowuje dotychczasowy właściciel, chyba że na podstawie umowy odstąpi swe uprawnienia nabywcy. Jeżeli jednak zbywca pozostawia sobie obszar użytków rolnych nie większy niż 0,1 ha, udział we wspólnocie gruntowej przechodzi na nabywcę.
Jeżeli gospodarstwo rolne, z którego posiadaniem był związany udział we wspólnocie gruntowej, zostało podzielone na części w drodze działu spadku lub wyjścia ze współwłasności, udział we wspólnocie ulega podziałowi proporcjonalnie do obszaru tych części.
Przekształcanie wspólnot gruntowych we współwłasność
Uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej mogą podjąć uchwałę o przekształceniu wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych.
Uchwała, o której mowa wyżej, jest podejmowana jednogłośnie przez wszystkich uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. Określa ona współwłaścicieli nieruchomości i wielkość przypadających im udziałów we współwłasności. Wielkość udziału, jaki przysługuje współwłaścicielowi, odpowiada wielkości udziału, jaki przypadał mu we wspólnocie gruntowej. Uchwała ta wymaga formy aktu notarialnego.
Udziały we wspólnocie gruntowej - zmiany przepisów w zakresie postępowań administracyjnych
Ustawa o zmianie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z dnia 4 kwietnia 2025 roku znowelizowała zasady odnośnie do postępowań administracyjnych dotyczących zagospodarowania wspólnot gruntowych. Zmiany te mają istotne znaczenie dla osób dochodzących odszkodowania w przypadku wydania decyzji z naruszeniem prawa.
Zgodnie z nowelizacją do postępowań dotyczących wzruszenia decyzji ostatecznych wydanych na podstawie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych nie stosuje się art. 145–145b, art. 154 oraz art. 155 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja o ustaleniu, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową, ustaleniu wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykazu obszarów gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i wielkości jakie mają przysługujące im udziały we wspólnocie gruntowej.
Nowelizacja stanowi także, że nie stwierdza się nieważności decyzji o ustaleniu, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową, ustaleniu wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykazu obszarów gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i wielkości przysługujących im udziałów we wspólnocie, jeżeli od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, upłynęło 5 lat. Art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego stosuje się odpowiednio.
Do ww. postępowań administracyjnych w sprawach stwierdzenia nieważności decyzji, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, stosuje się przepisy w nowym brzmieniu.
