Wśród służebności gruntowych należy wymienić służebność drogi koniecznej, służebność przejazdu i przechodu, służebność przesyłu (np. urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, kable światłowodowe, elektryczne). W przypadku służebności gruntowych, które mają istotne znaczenie, jeżeli chodzi o sam dostęp do nieruchomości, trzeba zwrócić uwagę na służebność drogi koniecznej oraz służebność przejazdu i przechodu. Uzyskanie służebności zależy od zgody właściciela nieruchomości, gdzie służebność ma przebiegać, lub w skrajnym przypadku od decyzji sądu, gdy brak jest zgody właściciela nieruchomości obciążonej. Jakie uprawnienia ma właściciel nieruchomości władnącej, jeżeli wystąpiło naruszenie posiadania służebności gruntowej? Odpowiedź poniżej. Uprawnienia posiadacza służebności omówione zostaną na przykładzie służebności drogi koniecznej.
Służebność drogi koniecznej – przesłanki jej ustanowienia
Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Jak poprowadzić drogę konieczną?
Droga konieczna powinna być przeprowadzona w taki sposób, by z jednej strony uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, a z drugiej strony spowodować jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Innymi słowy, ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej – godząc interesy właścicieli tych nieruchomości w taki sposób, by możliwe było jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie.
Tym samym art. 145 § 2 i 3 kc wskazuje 3 kryteria, którym ma odpowiadać przebieg drogi koniecznej, a mianowicie:
- przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić;
- przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy;
- jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Czym jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?
Za „odpowiedni” dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 kc można uznać taki prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. „Odpowiedniość” dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Art. 145 kc nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej) dla nieruchomości. Przy ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien rozważyć i wyważyć interesy obu stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać. Instytucja służebności drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właściciela działki władnącej kosztem ograniczenia praw właścicieli działki obciążonej. W konsekwencji istotne znaczenie dla przyjęcia, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 kc, ma dokonanie uprzedniej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, będących podstawą ustaleń faktycznych.
Naruszenie posiadania służebności gruntowej a uprawnienia przysługujące posiadaczowi służebności drogi koniecznej
Jak wskazuje art. 351 § 1 kc, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.
Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.
Zgodnie z art. 344 § 1 kc przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
Artykuł 352 § 2 kc wprost nakazuje do posiadania służebności odpowiednio stosować przepisy o posiadaniu rzeczy. W szczególności mają tu odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące ochrony posiadania. Posiadacz służebności może więc wystąpić zarówno o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności, jak i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (uchwała SN z 24 czerwca 1993 roku, III CZP 82/93, OSN 1994, nr 1, poz. 11).
Zgodnie z art. 344 § 1 kc przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Stosownie do treści art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. Postępowanie ma bowiem na celu udzielenie szybkiej ochrony posesoryjnej. Chodzi z jednej strony o niezwłoczne udzielenie ochrony posiadaczowi, bez względu na to, czy jego posiadanie było atrybutem prawa, a z drugiej o szybkie zlikwidowanie sporu i stanu będącego następstwem aktu samowoli naruszyciela.
Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.
Wyrok uwzględniający powództwo posesoryjne może przybrać postać nakazu przywrócenia posiadania lub zakazu podejmowania działań zakłócających posiadanie. W obu tych przypadkach przedmiot rozstrzygnięcia w sprawie powinien być sformułowany w sposób pozwalający na wykonanie wyroku bez żadnych wątpliwości. Nie wystarczy ogólnie orzec o istocie sporu przez użycie formuły „przywraca naruszone posiadanie”, lecz konieczne jest określenie, na czym ono ma polegać w zależności od charakteru naruszenia (zob. wyrok SN z 24 stycznia 1985 roku, 111 CRN 297/84).
Podsumowując, posiadaczowi służebności przysługują uprawnienia w zakresie ochrony posiadania służebności. Może on skierować sprawę na drogę postępowania sądowego, a sąd rozstrzygnie, czy faktycznie doszło do naruszenia posiadania służebności, a jeżeli tak, to wyda w tym zakresie odpowiednie rozstrzygnięcie.
