Po ponad dziesięciu latach od deregulacji zawód pośrednika i zarządcy nieruchomości ponownie znalazł się w centrum dyskusji. Branża postuluje przywrócenie większej kontroli nad wykonywaniem tych profesji, w tym obowiązkowej rejestracji, weryfikacji kwalifikacji, ubezpieczenia OC i odpowiedzialności zawodowej. Pojawia się więc pytanie, czy państwowa licencja dla pośredników i zarządców nieruchomości może powrócić.
Na razie nie ma jednoznacznej decyzji o odtworzeniu systemu obowiązującego przed 2014 r., ale kierunek zmian wyraźnie wskazuję na próbę zwiększenia profesjonalizacji rynku nieruchomości.
Licencje zniknęły ponad dekadę temu
Jeszcze przed 2014 r. wykonywanie zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości było związane z koniecznością spełnienia określonych wymagań zawodowych. Funkcjonował system licencji, centralne rejestry oraz odpowiedzialność zawodowa.
Po ponad dziesięciu latach pojawia się jednak pytanie, czy w przypadku zawodów związanych z obrotem pojawia się jednak pytanie, czy w przypadku zawodów związanych z obrotem i zarządzeniem nieruchomościami deregulacja nadal powinna funkcjonować w obecnym kształcie.
Dlaczego wrócił temat licencji?
Powód jest przede wszystkim związany z charakterem usług świadczonych przez pośredników i zarządców. Pośrednik uczestniczy w transakcjach dotyczących nieruchomości, których wartość często sięga setek tysięcy lub milionów złotych. Zarządca może natomiast odpowiadać za bieżące funkcjonowanie budynku oraz gospodarowanie pieniędzmi właścicieli lokali.
Błąd, brak wiedzy albo nierzetelne działanie może więc powodować poważne konsekwencje finansowe. Zwolennicy ponownej regulacji podkreślają, że klient powinien mieć możliwość zweryfikowania, czy osoba, której powierza obsługę tak istotnej sprawy, ma odpowiednie kwalifikacje, posiada ubezpieczenie OC i ponosi odpowiedzialność za sposób wykonywania swojej działalności.
Nie chodzi przy tym wyłącznie o ochronę klientów. Regulacja może również służyć profesjonalnym przedsiębiorcom, ponieważ pozwala odróżnić osoby posiadające odpowiednie przygotowanie od tych, które dopiero rozpoczynają działalność bez doświadczenia.
Branża chce większej kontroli nad zawodem
Do dyskusji o przyszłości zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości aktywnie włącza się Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN). Organizacja postuluje wprowadzenie obowiązkowej rejestracji osób wykonujących oba zawody. Jej zdaniem klient powinien mieć możliwość sprawdzenia, czy osoba, której powierza obsługę transakcji lub zarządzanie nieruchomością, posiada odpowiednie kwalifikacje, ubezpieczenie OC i spełnia określone wymagania.
Jednym z proponowanych rozwiązań jest prowadzenie rejestru przez właściwe ministerstwo, przy jednoczesnej weryfikacji osób ubiegających się o wpis. Wśród postulatów pojawiają się m.in. minimalne wymagania dotyczące wykształcenia, obowiązek okresowego szkolenia, aktualne ubezpieczenie OC oraz weryfikacja niekaralności.
Federacja zwraca również uwagę na potrzebę określenia zasad odpowiedzialności zawodowej oraz stworzenia jasnej procedury składania i rozpatrywania skarg. Taki system miałby z jednej strony zwiększyć bezpieczeństwo konsumentów, a z drugiej – podnieść standardy funkcjonowania całej branży.
Czy licencje wrócą w takim samym kształcie?
Niekoniecznie. Hasło „powrót licencji” nie musi oznaczać prostego odtworzenia systemu, który obowiązywał przed 2014 r. Możliwe jest stworzenie nowego modelu regulacji, dostosowanego do obecnych realiów rynku nieruchomości.
Jednym z rozwiązań może być wprowadzenie obowiązkowego rejestru pośredników i zarządców, który pozwalałby zweryfikować, czy dana osoba spełnia określone wymagania.
Wpis do rejestru mógłby być uzależniony m.in. od posiadania odpowiednich kwalifikacji, ubezpieczenia OC i niekaralności. Możliwe jest również wprowadzenie obowiązku okresowego podnoszenia kwalifikacji oraz bardziej szczegółowych zasad odpowiedzialności zawodowej.
Ważnym elementem mogłoby być także określenie podstawowych standardów wykonywania usług. Chodzi o to, aby klient wiedział, czego może oczekiwać od pośrednika lub zarządcy i jakie ma możliwości w przypadku niewłaściwego wykonania usługi.
Ostatecznie więc nie musi chodzić o prosty powrót do dawnych licencji. Możliwy jest system łączący rejestracje, wymagania kwalifikacyjne, obowiązkowe OC, doskonalenie zawodowe i odpowiedzialność zawodową. Dopiero szczegółowe rozwiązania pokażą, czy będzie to rzeczywiście powrót licencji, czy zupełnie nowy model regulacji.
Minimalny standard usług
Jednym z problemów wskazywanych przy obecnych regulacjach jest brak wystarczająco szczegółowych wymagań dotyczących samego sposobu wykonywania usług.
Większa kontrola rynku
Sama regulacja obowiązków nie będzie jednak wystarczająca, jeżeli nie będzie możliwości sprawdzenia, czy przedsiębiorcy rzeczywiście ich przestrzegają.
Dlatego jednym z ważnych elementów proponowanych zmian jest zwiększenie możliwości kontroli działalności pośredników. Projekt UD424 przewiduje rozwiązania mające wzmocnić nadzór nad wykonywaniem usług pośrednictwa i zwiększyć ochronę klientów.
W przyszłości znaczenie może mieć również publiczny rejestr osób wykonujących zawód. Dla klienta byłoby to praktyczne narzędzie pozwalające przed zawarciem umowy sprawdzić podstawowe informacje dotyczące profesjonalisty.
Co z osobami, które już działają na rynku?
Ewentualne wprowadzenie nowych wymagań będzie wymagało również odpowiedzi na pytanie, co z osobami, które już od wielu lat wykonują zawód. Nie można zakładać, że przedsiębiorcy posiadający wieloletnie doświadczenie będą musieli przechodzić dokładnie tę samą ścieżkę, co osoby dopiero rozpoczynające działalność.
Dlatego nowe przepisy powinny przewidywać odpowiednie rozwiązania przejściowe. Możliwe byłoby uwzględnienie dotychczasowego doświadczenia zawodowego, wprowadzenia okresu na dostosowanie się do nowych wymagań albo uproszczonej procedury uzyskania nowych uprawnień.
Licencja dla pośredników i zarządców nieruchomości – podsumowanie
Powrót licencji dla pośredników i zarządców nieruchomości nie jest jeszcze przesądzony. Po ponad dziesięciu latach od deregulacji temat ponownego uregulowana tych zawodów wyraźnie jednak wraca do debaty publicznej.
Nie musi to oznaczać prostego odtworzenia systemu obowiązującego przed 2014 r. Jednym z rozwiązań może być wprowadzenie obowiązkowego rejestru, który pozwalałby zweryfikować, czy dana osoba spełnia określone wymagania. Do tego mogą dojść wymagania dotyczące kwalifikacji, ubezpieczenia OC, szkoleń oraz odpowiedzialności zawodowej.
W przypadku pośredników pojawiły się już konkretne propozycje legislacyjne. W przypadku zarządców dyskusja nad przyszłym modelem regulacji dopiero się rozwija. Odpowiedź na pytanie, czy licencje wrócą, zależy więc przede wszystkim od tego, jaki model regulacji zostanie ostatecznie przyjęty. Niewykluczone, że zamiast powrotu do dawnych licencji powstanie nowy system, którego najważniejszym celem będzie zwiększenie profesjonalizacji rynku.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 z późn. zm.).
Ustawę z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, Dz.U. z 2013 r. poz. 829, tzw. ustawę deregulacyjną.
Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami UD424, opublikowany 23 czerwca 2026 r.
Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.
